Глава 12. Под жарким солнцем Флориды 2 страница

Вандерблю утверждает: спекуляция квитанциями была ограничена тем, что каждому последующему покупателю нужно было вносить все возрастающий процент стоимости. Допустим, уже прошло 30 дней с момента внесения аванса, тогда в цену лота уже заложен аванс, который внес первый покупатель, первый платеж и прибыль первого покупателя (или нескольких перепродавцов), а это уже существенно больше. Люди без средств не могут себе этого позволить, и вымываются с рынка [ Vanderblue 1927a, р. 119].

Существует расхожая байка о том, что спекулянтов квитанциями «выкурил» из города один крупный девелопер, сначала продав им участки в проекте по высокой цене, а потом выставив на продажу такие же, но по более низкой, но Балингер этого не подвержает[96]. По его мнению, самой эффективной мерой против спекулянтов квитанциями стало сокращение к ноябрю 1925 года срока оформления документов с 30 дней до 10 [ Ballinger 1936, р. 132]. Из авансовых спекулянтов многие стали бумажными миллионерами, но большинство уезжало, разорившись, в пустых товарных вагонах поездов, идущих на север [ Там же, р. 97].

Участки в большинстве проектов вокруг Майами, пожалуй, за исключением самых дорогих – в Корал-Гейбл и Бока-Ратон, на пике бума продавались в первый же день продаж. Да и в Бока-Ратон тоже были «блиц-криги»: в день открытия продаж одного из проектов покупатели скупили недвижимость стоимостью 2,2 млн долларов. В другом, весьма удаленном, проекте за два дня были полностью распроданы участки общей стоимостью 2 млн долларов. В проекте Davis Islands на 832 акрах земли, названном по имени самого девелопера, лоты общей стоимостью около 18 млн долларов были распроданы за 31 час, а в первые 9 часов было заключено сделок на половину этой суммы. В момент начала продаж было заявлено, что люди стояли в очереди по 40 часов, чтобы приобрести самые интересные лоты. Как потом оказалось, этот проект был чуть ли не единственным во всей Флориде, в котором девелопер выполнил все обещанное на бумаге и достроил все объекты до конца [ Ballinger 1936, р. 135–136].

В проекте Atlantic Shores под Голливудом 960 акров болотистой местности, но с выходом к морю, были куплены консорциумом инвесторов за 4 млн долларов. Примечательно, что продавцом выступал инженер, который участвовал в строительстве дороги Флаглера, в свое время купивший эту землю по доллару за акр [ Там же, р. 75]. Кстати, подобным образом озолотился не он один. Некий негр, купивший 10 акров земли 27 лет назад в местечке, где теперь находился город Майами, перепродал их местному шерифу за 175 тыс. долларов. Еще один инвестор перепродал за 250 тыс. участок, купленный 28 лет назад за 212 долларов [ Там же, р. 79].

Флоридские девелоперы в марте 1925 года объединились в Ассоциацию девелопмента Флориды (Florida Development Board), которая планировала потратить на рекламу и промоушен недвижимости штата 1,5 млн долларов. Они заказали рекламные объявления, художественные памфлеты, книги – все, что можно было придумать, чтобы поднять интерес публики. Повсюду, в прессе и на улицах, была реклама недвижимости, ею пестрели даже газеты северных штатов. В рекламе Флориду называли Американской ривьерой, «зимней игровой площадкой нации», Американским зимним раем, восхваляли природные богатства штата. Стала популярна фраза «очертания Майами напоминают мне небесный контур Нью-Йорка», приписываемая одному вновь прибывшему. После этого почти в течение года репортеры проводили опрос и спрашивали приезжающих: «А очертания Майами не напоминают вам небесный контур Нью-Йорка?» Голоса отвечавших «нет» не засчитывались [ Там же, р. 130].

Флоридский феномен, разумеется, подавался не как сумасшествие, а как отражение ускоренного развития штата. Использовался аргумент о том, что Флорида – это мотор всей американской экономики. Писали, что американская экономика переориентируется от сотрудничества с Западной Европой на сотрудничество с Латинской Америкой, а Флорида станет «воротами». Полагали также, что казино Флориды уведут бизнес у Монте-Карло, от чего пострадают итальянские курорты и Ривьера.

Считалось, что население Флориды будет только расти, равно как и население Майами. Приводились самые разные оценки, вплоть до экстремальных. Баллингер утверждает, что любой, кто имел какое-то мнение по поводу населения Майами, был уверен, что оно достигнет 1 млн человек менее чем через 10 лет и город станет самым крупным на Юге [ Там же, р. 53, 114]. Как писал Робертс, «в 1910 году Майами имело население 5471 человек. В 1920 году там жило 30 000. В 1922 году – 40 000. Так обстоят дела во Флориде. Население выросло на 440% за последние 10 лет. Поэтому жители Майами вычислили, что оно за следующие 10 лет опять вырастет на 440% и составит 100 тысяч в 1915 году и 200 тысяч в 1930 году. Если так продолжать, то оно достигнет 5 миллионов в 1950 году, а в 1980-м здесь будут околачиваться все жители Северной Америки, стремясь протиснуться в город» [ Roberts 1926, p. 136–137]. По поводу Флориды договаривались до того, что к 1970 году ее население достигнет аж 100 млн человек (всего в США проживало тогда около 120 млн человек).

В книге «Правда о Флориде», вышедшей в декабре 1925 года, как раз на пике пузыря, автор писал: «Я верю, что так называемый флоридский бум будет длиться вечно, в штате, который предлагает так многое многим классам людей, торможение невозможно. Я хочу повторить. То, что происходит во Флориде, – не бум. Штат попросту делает за несколько лет то, что он должен был бы сделать за десятилетия. И это делается на постоянной основе. Он строит свое будущее. Он меняет стандартные подходы к девелопменту. Он приближает будущее и делает его настоящим». Красиво, правда? А еще в одной книге – «Florida in the Making» – утверждалось, что «сделанное во Флориде – это только начало» [Цит. по Sakolski 1932, р. 342]. Даже Бабсон, который в 1929 году громче всех кричал, что на фондовом рынке пузырь, в 1926-м писал насчет Флориды: «Возможно, Флорида немного переинвестирована, но исходя из истории других частей страны, я полагаю, что ее развитие только началось и что стоимость участков во многих районах удвоится, утроится и учетверится в течение следующих восьми лет, а сделанное за годы флоридского бума – это только начало восхитительного развития, которое впереди» [ Там же, р. 344].

Тем, кто не мог приехать, предлагали покупать недвижимость заочно, просто послав чек. В одном таком объявлении промоутер говорил: «…Не пишите мне. У меня нет времени ответить. Я ознакомил вас с фактами и предлагаю последнюю возможность стать богатым. Просто пришлите чек…» [ Sobel 2000, p. 290].

Во Флориду стекались деньги со всей страны, что не устраивает нью-йоркских банкиров. Разразилась настоящая пропагандистская война между Севером и Югом. Начнем с того, что флоридский бум всячески поддерживался местными банками. Они охотно кредитовали девелоперские проекты, для чего привлекали средства инвесторов под 8% годовых. Флоридские выпуски рекламировались под лозунгом «где ценная бумага надежна» (по-английски – where security is certainty, что можно перевести еще как «где безопасность гарантирована»). Это примерно вдвое больше, чем можно было получить в Нью-Йорке. Когда нью-йоркские банкиры забеспокоились о потере своего бизнеса и Национальная кредитная ассоциация взялась исследовать вопрос и обратила внимание на риски завышенных флоридских процентных ставок, флоридские банкиры выступили за снятие секретаря ассоциации со своего поста. Когда к расследованию подключилось Нью-Йоркское бюро за лучший бизнес (The Better Business Bureau of New York City), то они пришли к выводам, что заявления флоридских девелоперов – это злопыхательская и ложная пропаганда. Когда же фондовый рынок в феврале-марте 1926 года вдруг упал и за один только месяц потерял 4 млрд долларов, нью-йоркцы получили симметричный ответ: флоридская ассоциация девелоперов выступила с таким заявлением: «Разве для публики не лучше инвестировать в респектабельную недвижимость, чем в колеблющиеся и спорные ценные бумаги?» [ Sakolski 1932, р. 341].

Флоридская недвижимость активно рекламировалась не только банкирами, но и местной торговой палатой. Многочисленные буклеты говорили о том, что Флорида – это земля солнца, где капиталы, созданные в эру «республиканского процветания», можно инвестировать с комфортом «навсегда». Названия «Майами» и «Корал-Гейблс» стали ассоциироваться у дрожащих от возбуждения северян «с купающимися девушками с обнаженными ногами[97], теплыми январскими деньками и еще более теплыми спекулятивными возможностями» [ Ballinger 1936, р. 53].

Стороны подкалывали друг друга, где только могли. Одно из рекламных объявлений гласило: «В Майами нет такого бума, как на Западе, где профессиональные спекулянты строят из ничего бумажные города, избавляются от лотов и удаляются в неведомые дали» [ Там же, р. 65].

Когда газета Minneapolis Journal подала события во Флориде как земельную лихорадку, то флоридские журналисты сочли, что их коллеги из Миннеаполиса могли так написать только из-за незнания местных условий [ Там же, р. 75].

Сеть газет, принадлежавших известному издательству Scripps-Howard, в сентябре 1925 года напечатала серию статей, в которых журналистка с уверенностью констатировала, что бум во Флориде закончился, что все прибыли, которые можно было получить, уже получены, спекулянты квитанциями разъехались, а Санта Клаус мертв (цирк уехал. – Е.Ч.). В ответ на это глава ассоциации флоридских девелоперов потребовал от губернатора штата созвать собрание ведущих деятелей штата в Нью-Йорке, чтобы встретиться с владельцами этих газет и посмотреть, что можно сделать, чтобы была опубликована «правда». В сентябре дружный звон голосов против Флориды зазвучал еще громче. Жители города Ричмонда потребовали принять специальное законодательство на уровне штата Вирджиния, которое бы компенсировало убытки, понесенные из-за массовой миграции во Флориду. «Флорида – это сумасшедший дом», – гласил заголовок статьи газеты в Южной Каролине. «Для того чтобы сделать деньги во Флориде, вы опоздали на два месяца», – уверяла газета в Кентукки. «Во Флориде нехватка еды, и тысячи людей без крова над головой. Там дефицит всего, кроме денег», – писала еще одна северная газета [ Ballinger 1936, р. 128]. Когда в сезон 1925–1926 года, которого так ждали спекулянты, туристов во Флориду приехало мало, местные промоутеры обвинили в этом «северную пропаганду» [ Vanderblue 1927b, р. 258–259].

Ценовым пиком флоридского бума считается май 1925 года, а рекордной сделкой – продажа участков к северу от городка Буэно-Виста по ценам от 6,5 млн долларов до 30,6 млн долларов за акр[98][ Ballinger 1936, р. 73]. Если говорить о средних цифрах периода бума, то участок без выхода к морю стоил в среднем от 8 до 20 тыс. долларов, на береговой линии – от 20 до 75 тыс., цена также резко возрастала, если земля находилась рядом с хайвеем Дикси. Поскольку купленный участок практически сразу же выставлялся на перепродажу, к концу бума «инсайдеры» – местные жители и спекулянты недвижимостью – практически полностью переложили все активы на приезжих. (Правда, после коллапса многие от них отказались, участки вернулись к девелоперам, а затем многие были национализированы в счет уплаты за начисленные, но неуплаченные ими налоги.)

Флоридский бум стал годами бурного развития и процветания. С 1923-го по 1926 год население штата увеличилось с 1057 до 1290 тыс. человек, или на 22%, а банковские депозиты возросли с 225 до 850 млн долларов. Объемы строительства выросли в пять раз.

Бум строительства вызывал острую нехватку стройматериалов местного производства. Одна местная компания продавала по 95 машин стройматериалов в день и не поспевала за заказами [ Там же, р. 57]. Приходилось везти их из других частей США. Железная дорога перестала справляться с потоком грузов – в основном строительных материалов, самым узким местом была разгрузка. Вандерблю приводит данные, согласно которым пассажирские перевозки Florida East Coast Road с 1919-го по 1925 год возросли примерно втрое, а грузов – в пять раз [ Vanderblue 1927a, р. 124, 125]. В августе Florida East Coast Road перестала принимать к отправке грузы, кроме топлива, продовольствия и скота. В октябре 1925 года пришлось даже наложить эмбарго на ввоз во Флориду по железной дороге практически всех видов карго, кроме продовольствия. В результате эмбарго грузы застопоривались на границах штата. К зиме под Джексонвилем скопилось 7000 вагонов.

Попытались переключиться на доставку пароходами, но не тут-то было. Порт Майами и так увеличил оборот с 200 тыс. тонн грузов в 1922 году до 1,1 млн тонн в 1925-м [ Ballinger 1936, р. 115]. Вскоре после начала эмбарго вся небольшая гавань Майами и узкий подходящий канал были заблокированы судами. Суда простаивали на входе, ожидая разгрузки, по 1 0–2 0 дней. К разгрузке пришлось подключать местных заключенных. В сентябре пароходные линии тоже ввели ограничения на перевозку из Нью-Йорка, Филадельфии, Балтимора и Каролины строительных материалов и мебели.

В городе возникли перебои, в том числе с некоторыми продовольственными товарами. Вы никогда не угадаете, с какими! Самым дефицитным был пищевой лед, который использовался для охлаждения напитков. Пришлось даже его нормировать, как в военные годы – сахар. Как говорится, нам бы их проблемы. Возник дефицит молока, потому что в штат не могли завезти ни корм для коров, ни бутылки для розлива готового продукта [ Там же, р. 119, 122].

На железнодорожной станции и в порту царил самый настоящий бардак. Грузы было невозможно найти. Чтобы очистить складские территории, местные власти угрожали конфискацией тем, кто не забирал отправления вовремя, а флоридские газеты стали публиковать длинные списки прибывших и ожидающих своих владельцев грузов [ Там же, р. 123]. Но вдруг произошло чудо: на север было отправлено 109 пустных вагонов, а обратно вернулось только 92 [ Там же, р. 123].

К февралю ситуация практически нормализовалась, и ограничения оставили только в отношении строительных материалов, а с апреля они продолжали действовать только на цемент и пиломатериалы. Вандерблю рассказывает о различных курьезных последствиях эмбарго. Один девелопер, например, успел завезти только унитазы и ничего больше. Участок у него можно было купить без дома, но с унитазом. Если серьезно, то эмбарго сильно увеличило затраты на строительство. По мнению Вандерблю и Баллингера, транспортное эмбарго способствовало охлаждению инвестиционного бума [ Vanderblue, 1927b, р. 256; Banllinger 1936, р. 159].

Характерно, что, как и в период бума недвижимости в Японии в конце 1980-х годов (об этом рассказывает глава 14), когда квартиры становятся слишком дороги, то юридические лица начинают строить или покупать квартиры для своих сотрудников. Так, The First National Bank снимал квартиры для своих сотрудников. Газета The Miami Herald купила два многоквартирных дома и начала строить 50 домов для вновь прибывших сотрудников. Burdine’s построил три многоквартирных дома; Commercial Bank & Trust Company, ювелиры Sutton & Gibson, фармацевты Groover-Stewart и даже сам муниципалитет Майами занялись девелоперством, чтобы сохранить сотрудников [ Ballinger 1936, р. 127].

Но вдруг – как в сказке про Золушку – все резко поменялось. Богатые опять поехали отдыхать в Европу, продажи в Бока-Ратон встали, завсегдатаи Палм-Бич заявили, что в этом году они – на Ривьере. Первыми от Флориды отвернулись состоятельные американцы.

По мнению Балингера, первые признаки падения цен наметились в августе в Майами-Бич. Некий продавец вдруг обнаружил, что один объект недвижимости со стартовой ценой в 7 тыс. долларов в ходе перепродаж на стадии авансового платежа дошел до 50 тыс. долларов. Однако «конечный покупатель» отказался от сделки, равно как и предпоследний и предпредпоследний, и объект вернулся к одному из промежуточных покупателей, который приобрел его за 25 тыс. долларов [ Там же, р. 99].

Замедление стало очевидным осенью 1925 года, но этому тогда не придали особого значения – все надеялись на зимний сезон 1925/ 1926 года и ждали наплыва туристов. Сначала казалось, что сезон начался как обычно. Майами был теперь знаменитым курортом. По-прежнему приезжали звезды, давали концерты. Одна девелоперская компания, Tatum Brothers, даже отрапортовала, что продажи в первые шесть недель 1926 года составили 1,8 млн долларов, и это больше, чем за аналогичный период прошлого года. В The Miami Herald, которая в 1925 году поставила мировой рекорд по количеству строк рекламы за год (42,5 млн), пик рекламных объявлений пришелся на январь 1926 года, в феврале было немногим меньше. Правда, больше не печатали статистику о количестве сделок с недвижимостью, чтобы люди не начали сравнивать [ Там же, р. 147]. Когда выяснилось, что зимние месяцы не принесли оживления, стали рассчитывать, что продажи рванут в марте, как это было в 1925 году.

Но туристов было все меньше и меньше. Часть квартир зимой пустовала. Закончился рост арендных ставок. Активность в Майами еще теплилась зимой-весной 1926 года, но те, кто купил участки стоимостью 20 тыс. долларов и рассчитывал их перепродать за 30 тыс., вдруг осознали, что им предлагают 18, а то и 15 тыс. долларов. Приходилось соглашаться, поскольку средств на второй платеж не было. В марте 1926-го обвалился фондовый рынок – это было худшим падением с 1920 года; непосредственным поводом послужила несостоявшаяся крупная сделка по слиянию двух железнодорожных компаний [ Ballinger 1936, р. 149]. Стало понятно, что нью-йоркий капитал этой весной во Флориду не придет и цены не восстановятся. Последние туристы уехали после закрытия сезона традиционными скачками. В апреле местные жители заговорили примерно так: «Слава богу, в этот раз не будет сумасшедшего лета. Это начало постепенного роста, который превратит Майами в миллионный город через 10 лет» [ Там же, р. 152]. Но «неместные» газеты заговорили о конце флоридского бума, что еще больше подтолкнуло цены вниз. К сентябрю 1926 года цены в Майами упали примерно на треть от пикового уровня, но сделки на рынке пока еще шли. В других городах Флориды события развивались по подобному сценарию, но с отставанием.

Однако строительный бум пока продолжался. В 1926 году было построено недвижимости в полтора раза больше, чем в пиковом по продажам 1925-м [ Там же, р. 144]. В основном это было инфраструктурное строительство. Была закончена новая железная дорога, углублена бухта, при помощи спонсоров строился университет Майами. Продолжалось возведение Корал-Гейблс. Самым крупным частным проектом 1926 года стала прокладка и застройка Бискайенского бульвара в восточной части Майами. Бульвар прокладывался по уже застроенным районам, поэтому проект требовал выкупа не только земли, но и уже существовавшей, но морально устаревшей недвижимости в городе. Эти сделки велись активно, и кредит был доступен. Город частично финансировал инфраструктуру.

Местные власти, которые охотно способствовали строительному буму, за свой счет финансируя строительство некоторых объектов инфраструктуры, обычно через выпуск облигаций, продолжали проводить размещения бумаг. Уже в 1916 году власти Майами одобрили выпуск акций в размере 11,5 млн долларов на объекты городской инфраструкты, а на объекты Майами-Бич – на 2,6 млн долларов [ Там же, р. 148]. В конечном итоге многие муниципалитеты объявили себя банкротами и по облигациям не рассчитались.

Строительные работы были свернуты только после урагана, накрывшего побережье в ночь с 18 на 19 сентября. Удар пришелся как раз на часть побережья между Палм-Бич и Майами, то есть самую застроенную и густонаселенную. Деревья были вырваны с корнями, дома разрушены, 392 человека погибли, 6281 был ранен. В Майами 2000 домов было полностью разрушено и еще 3000 пострадало – они остались без крыш и окон. В Форте Лаудердел было разрушено и пострадало 1200 и 1000 домов соответственно, «схлопнулся» один отель. Это была одна из крупнейших природных катастроф за всю историю США. Таких сильных ураганов не было с 1910 года, и новые владельцы недвижимости попросту не подозревали о подобных рисках. Несмотря на отчаянные попыки местных девелоперов вернуть туристов и обширную рекламу штата, оживления в 1926–1927 годах не наступило. В 1928-м пришел еще один ураган, а в 1929 году случился крах на фондовой бирже, что окончательно подорвало перспективы ближайшего восстановления.

Вслед за коллапсом недвижимости последовал отток депозитов из банков. На конец 1926 года они составили 550 млн долларов и продолжали снижаться. Поскольку владельцы недвижимости перестали обслуживать и закладные, то последовала волна банкроств банков.

Почему бум во Флориде все же состоялся и почему американцы предпочли Флориду Калифорнии в качестве курортного направления? Во Флориде можно было найти большие свободные участки под застройку, в том числе расположенные вдоль береговой линии. Цены были относительно низкими по сравнению с ценой земли в развитых индустриальных и сельскохозяйственных регионах. И в этом смысле Флорида была «последним шансом Америки» (America’s last frontier, дословно – последний рубеж). Вторая причина – это развитие инфраструктуры. Железная дорога, тянущаяся вдоль восточного побережья полуострова, – детище Флаглера, была посроена в 1900 году. Она открыла для заселения южную часть штата. Постепенно обустроили и другие железные дороги, в частности вдоль западного побережья, проложили хайвеи. Во Флориду стали ходить пароходы. Кроме того, до Флориды из Нью-Йорка можно было добраться на поезде примерно за сутки. Немаловажно и то, что флоридские власти, чтобы привлечь туристов и покупателей недвижимости, предложили прекрасные финансовые стимулы – в штате не было ни налога на наследство, ни местного подоходного налога, ни налога с продаж. Робертс отмечает, что Флорида привлекает «консервных» туристов и тем, что они могли отдать своих детей в прекрасные школы, которые стоили всего 50 центов в неделю [ Roberts 1926, р. 89].

Бум не был внезапным. Вот уже много лет Флорида являлась зимним курортом для всех слоев населения, от миллионеров до фермеров, которые зимой могли позволить себе отдых. Пляжи Флориды были великолепны. Привлекали и буйная тропическая растительность, и климат (зимой светит солнце и можно купаться), которые отличались от того, что можно было наблюдать в других частях страны. Бесчисленные туристы стали владельцами недвижимости. Миллионеры покупали поместья, а менее состоятельные – участки под застройку.

Ну и, наконец, как и в случае тюльпаномании, пиковые цены нельзя воспринимать как реальные. Сделки по покупке недвижимости, безусловно, были сделками опционными. Как вы знаете, аналогично совершаются сделки и у нас. Вносится аванс, готовятся документы, и если покупатель отказывается от покупки, то аванс не возвращается, но покупатель больше ничего не должен.

Что касается коллапса, то к нему подтолкнуло изменение налоговых условий. В июне 1925 года флоридскими спекулянтами заинтересовалась наконец федеральная налоговая служба и послала в штат 20 инспекторов. Понято, что в условиях продажи недвижимости с большой рассрочкой большая часть прибыли была бумажной, на реальные деньги могло приходиться 20% выручки. Однако уже в августе государство потребовало, чтобы в качестве выручки признавалась вся продажная цена, а не внесенная предоплата, и чтобы как минимум 50% налога на бумажную прибыль от такой сделки было уплачено живыми деньгами. Конец года стремительно приближался. Многие бумажные миллионеры обнаружили, что им трудно собрать настоящие деньги для погашения налогов на прибыль 1925 года, приостановили активность или вообще уехали, а те, кто смог это сделать, платили из своих сбережений. Но как пишет Баллингер, «это было только облачком на горизонте, и никто не обратил на это никакого внимания» [ Ballinger 1936, р. 76, 108]. На самом деле это означает, что девелоперы и спекулянты, чтобы рассчитаться с государством, не могли продавать недвижимость на тех льготных условиях рассрочки, на которых они ее предлагали ранее. Это усиливало ограничение на дальнейший рост цен в виде необходимости наличия реального капитала у покупателей. Баллингер также отмечает, что окончанию бума способствовали грузовое эмбарго, а также «общенациональная враждебность» по отношению к Флориде [ Там же, р. 159].

Я хочу обратить особое внимание на один очень редко упоминающийся факт. Большинство источников говорит о том, что к концу бума лоты хоть и росли в цене, но предлагались на все более льготных финансовых условиях – в смысле первоначального взноса и рассрочки. Но были и другие прецеденты. В частности, вышеупомянутый известный девелопер Карл Фишер финансовые условия покупки не смягчал, а даже ужесточил. Предоплата должна была составлять не менее 20%; кроме того, он продавал не каждому – покупатель должен был быть для него «приемлемым» и доказать свою финансовую состоятельность. Если на таких условиях покупателя не находилось, то лот просто снимался с продажи. Фишер считал, что цены слишком высоки и если он ослабит контроль, то его объект станет предметом спекулятивной игры со всеми вытекающими отсюда последствиями [ Ballinger, р. 8 7–88].

Сакольски указывает на то, что флоридский бум сильно отличался от других бумов недвижимости XIX – начала XX века в США. Флорида – это единственный эпизод, где инвесторы потеряли деньги. В Огайо, Айове, Чикаго и Лос-Анджелесе этого не было. Во Флориде больше всего потеряли не спекулянты, а те, кто купил участки под девелопмент, то есть инвесторы.

Примечательно, что современники бума понимали, что восстановление неизбежно. Так, Вандерблю еще в 1927 году писал: «Улучшения будут сначала медленными (так почти всегда происходит после серьезного обвала), восстановление будет замедляться текущим избыточным предложением и огромным количеством долгов на местном уровне. Но два величайших актива штата – мягкая зима и близость к плотно заселенным штатам – обещают, что в течение нескольких лет восстановление после нынешней депрессии будет гарантированным и масштабным [ Vanderblue 1927b, р. 269].

Он оказался прав. В 1933 году началось постепенное восстановление деловой активности во Флориде. Динамика количества зарегистрированных сделок с недвижимостью в штате такова: 1925 год – 174 тыс., 1926-й – 98 тыс., 1932 год – 17 тыс., 1935-й – 34 тыс. (это уровень 1925 года) [ Ballinger 1936, р. 160]. В долгосрочной перспективе вложения во флоридскую недвижимость оказались не столь уж плохими. По данным, которые приводит Собел, участок, купленный на пике, в 1925 году, за 60 тыс. долларов, в 1973-м стоил 1 млн долларов [ Sobel 2000, р. 296]. Это рост примерно в 16 раз, а инфляция за этот период составила примерно 2,4 раза. Иными словами, реально стоимость участков увеличилась примерно в 13 раз, или почти на 5,5% в год в реальном выражении. Конечно, данная прикидка очень грубая, но понятно, что это прекрасная долгосрочная доходность для вложений на пике пузыря. (Приведенный пример наводит на мысль о том, не повторится ли такой сценарий в Дубае: нынешнее падение, но затем – долгосрочный рост.)

Подведем итог рассказу о флоридском буме. Пузырь, несомненно, имел место. Это выражается и в количестве рекламных полос в посвященных недвижимости газетах, и в активности спекулянтов квитанциями, и во многократном обороте квитанций, и в быстром росте цен на пустом месте, если не считать финансовых послаблений. Бум недвижимости во Флориде привел и к дисбалансам в реальной экономике – из-за перетока капитала из других регионов и отраслей. Но опять, как и в случае с тюльпанами, «Компанией Южных морей» и «Системой “Миссисипи”», пузырем можно, наверное, назвать лишь события нескольких последних месяцев. И это действительно, как говорили в XIX веке, похоже на сон – приснившееся богатство исчезло, когда все проснулись. Сделки по высоким ценам заключались, но в основном были развернуты в обратную сторону, и большинство продавцов не только не заработали, но и понесли убытки, как минимум, на налогах. Я не была во Флориде, потому что мне никогда не хотелось туда поехать. Но после того как я написала эту книгу, потянуло съездить в это место и посмотреть своими глазами: ведь все эти отели Флаглера, виллы в мавританском стиле, дома в стиле ар деко сохранились до сих пор. К тому же недвижимость сейчас там резко падает в цене и уже упала гораздо больше, чем в других районах США. Может быть, у нас есть шансы?

 

* * *

 

Прекрасно иллюстрирует флоридское безумие отрывок из романа ныне почти забытого, но хорошего американского писателя Теодора Пратта с незатейливым названием «Большой пузырь. Роман о флоридском буме». Он вышел в свет в 1951 году. Кстати, сам роман гораздо лучше, чем его заголовок. Те, кто интересуется художественными бизнес-книгами наподобие произведений Артура Хейли, сочтут это произведение интересным. Пратт очень долгое время жил во Флориде и написал три романа на материале ее истории, которые считаются его «флоридской трилогией». «Большой пузырь…» – последний роман из нее. Коротко сюжет его таков. В 1923 году подающий надежды, но еще не раскрутившийся нью-йоркский архитектор Адам Пайн со своей женой Эвой бросает все и едет на машине во Флориду. Адам учился в Париже и стажировался в Испании, где проникся духом средиземноморской Европы. Влюбленный в испанскую и мавританскую архитектуру, он считает, что Флорида – самое подходящее место для построек в этом стиле, там он будет органичен. Плюс Пайн кожей чувствует, что там что-то назревает. Подъезжая к месту назначения, он встречает некого Герри, добирающегося туда же автостопом. Герри на мели, причем до такой степени, что не может себе позволить обед в придорожной забегаловке. Он продавец от бога, может продать что угодно кому угодно, но погорел на торговле фальшивыми ценными бумагами и вынужден был убраться из Нью-Йорка практически в чем мать родила. Герри тоже чувствует, что во Флориде «что-то начинается». Герри уверен, что преуспеет в спекуляциях участками, даже не имея стартового капитала.