Определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход (NOI) определяется как разница между действительным валовым доходом и операционными расходами по объекту оценки, по формуле (5.23)

NOI = EGI – OE (5.23)

NOI = 190 939 – 24 291 – 854 – 6 270 – 252,7 – 3 093,3 = 156 178 USD

Реконструированный отчёт о доходах представлен в таблице 5.6.

Таблица 5.6. Реконструированный отчёт о доходах

№ п/п	Наименование	Общая площадь, м2	Арендная плата в месяц, $ без НДС	Арендная плата в год, $ без НДС	Общая арендная плата в год, $ без НДС
1.	АБК	2115,9			203 126
2.	Итого потенциальный валовой доход (PGI), USD	203 126
3.	Годовые потери арендной платы от незанятости помещений, %		10 156
4.	Среднегодовые потери от неплатежей арендной платы, %		2 031
5.	Итого потери V8L, USD	12 187
6.	Действительный валовой доход (EGI), USD	190 939
7.	Операционный расход:
8.	Расчет налога на недвижимость:
9.	Стоимость определенная при помощи сравнительного метода, USD	1 214 527
10.	Годовая ставка налога на недвижимость, %

Продолжение таблицы 5.6

11.	Повышающий коэффициент
12.	Налог на недвижимость, USD	24 291
13.	Расчет суммы налога на землю:
14.	Кадастровая стоимость земельного участка, USD	38 811
15.	Ставка земельного налога, %	1,1
16.	Повышающий коэффициент
17.	Сумма налога на землю, USD
18.	Расчет расходов на управление:
19.	Заработная плата управляющего, USD
20.	Коэффициент, учитывающий налоги и отчисления от фонда оплаты труда	1,35
21.	Месячная сумма затрат на канцелярские принадлежности и сопутствующие затраты, USD
22.	Сумма затрат на управление в год, USD	6 270
23.	Сумма затрат на рекламу, USD	252,7
24.	Сумма расходов на замещение, USD	3 093,3
25.	Итого операционные расходы (ОЕ), USD	34 761
26.	Чистый операционный доход от сдачи в аренду в год (NOI), USD	156 178
27.	Коэффициент (мультипликатор) операционных расходов, OE/EGI	0,182
28.	Коэффициент (мультипликатор) чистого операционного дохода	0,818

Описание прогнозных вариантов

Описание вариантов (пессимистический, наиболее вероятный, оптимистический) представлено соответственно в таблицах 5.7, 5.8, 5.9.

Таблица 5.7 Пессимистический вариант

№ п/п	Наименование	Значение
1.	2.	3.
1.	Прогноз NOI за первый год эксплуатации, USD	156 178
2.	Уменьшение NOI за 1-й год эксплуатации, %
3.	Уменьшение NOI за 2-ой год эксплуатации, %
4.	Изменение NOI за 3-ий год эксплуатации, %
5.	Ежегодное увеличение NOI за 4-ый и 5-ый года, %
6.	Норма дисконтирования в 1-ый год эксплуатации, %
7.	Норма дисконтирования во 2-ой год эксплуатации, %	14,7
8.	Норма дисконтирования в 3-ий год эксплуатации, %	15,5
9.	Норма дисконтирования в 4-ый год эксплуатации, %	14,7
10.	Норма дисконтирования в 5-ый год эксплуатации, %	13,9
11.	Вероятность прогноза, %

Таблица 5.8 Наиболее вероятный прогноз

№ п/п	Наименование	Значение
1.	2.	3.
1.	Прогноз NOI за первый год эксплуатации, USD	156 178
2.	Уменьшение NOI за 1-й год эксплуатации, %
3.	Изменение NOI за 2-ий год эксплуатации, %
4.	Увеличение NOI за 3-ий год, %
5.	Ежегодное увеличение NOI за 4-ый и 5-ый года, %
6.	Норма дисконтирования в 1-ый год эксплуатации, %
7.	Норма дисконтирования во 2-ой год эксплуатации, %	13,3
8.	Норма дисконтирования в 3-ий год эксплуатации, %	12,6
9.	Норма дисконтирования в 4-ый год эксплуатации, %
10.	Норма дисконтирования в 5-ый год эксплуатации, %	11,4
11.	Вероятность прогноза, %

 

Таблица 5.9 Оптимистический вариант

№ п/п	Наименование	Значение
1.	2.	3.
1.	Прогноз NOI за первый год эксплуатации, USD	156 178
2.	Уменьшение NOI за 1-й год эксплуатации, %
3.	Увеличение NOI за 2-ой год эксплуатации, %
4.	Увеличение NOI за 3-ий год эксплуатации, %
5.	Ежегодное увеличение NOI за 4-ый и 5-ый года, %
6.	Норма дисконтирования в 1-ый год эксплуатации, %
7.	Норма дисконтирования во 2-ой год эксплуатации, %	13,3
8.	Норма дисконтирования в 3-ий год эксплуатации, %	12,6
9.	Норма дисконтирования в 4-ый год эксплуатации, %
10.	Норма дисконтирования в 5-ый год эксплуатации, %	11,4
11.	Вероятность прогноза, %

5.9.7 Расчёт потоков доходов по прогнозным вариантам

Расчёт потоков доходов по прогнозным вариантам представлен соответственно в таблицах 5.10 – 5.12.

 

Таблица 5.10 Потоки доходов при пессимистическом варианте

Период, год	Поток NOI, USD	Норма дисконтирования	Коэффициент дисконтирования	Настоящая стоимость единицы	Настоящая стоимость i-го платежа
Ci	i	D = 1/(1+i)	PVRi	Ci * PVRi
1.	135 219	0,140	0,877193	0,877193	118 613
2.	135 219	0,147	0,871840	0,764772	103 412
3.	141 980	0,155	0,865801	0,662140	94 011
4.	149 079	0,147	0,871840	0,577280	86 060
5.	141 980	0,139	0,877963	0,506833	71 960
Итого:
Реверсия (NOI/i)	1 021 438	0,139	0,877963	0,506833	517 698
Стоимость

 

Таблица 5.11 Потоки доходов при наиболее вероятном доходе

Период, год	Поток NOI, USD	Норма дисконтирования	Коэффициент дисконтирования	Настоящая стоимость единицы	Настоящая стоимость i-го платежа
Ci	i	D = 1/(1+i)	PVRi	Ci * PVRi
	148 741	0,140	0,877193	0,877193	130 474
	148 741	0,133	0,882613	0,774222	115 158
	163 615	0,126	0,888099	0,687586	112 499
	188 157	0,120	0,892857	0,613916	115 512
	216 380	0,114	0,897666	0,551091	119 245
Итого:
Реверсия (NOI/i)	1 898 070	0,114	0,897666	0,551091	1 046 009
Стоимость

 

 

Таблица 5.12 Потоки доходов при оптимистическом варианте

Период, год	Поток NOI, USD	Норма дисконтирования	Коэффициент дисконтирования	Настоящая стоимость единицы	Настоящая стоимость i-го платежа
Ci	i	D = 1/(1+i)	PVRi	Ci * PVRi
	156 178	0,140	0,877193	0,877193	136 998
	163 987	0,133	0,882613	0,774222	126 962
	188 585	0,126	0,888099	0,687586	129 668
	226 302	0,112	0,892857	0,613916	138 930
	271 562	0,114	0,897666	0,551091	149 655
Итого:
Реверсия (NOI/i)	2 382 123	0,114	0,897666	0,551091	1 312 766
Стоимость

 

5.9.8 Расчёт рыночной стоимости доходным методом

 

Расчёт рыночной стоимости доходным методом представлен в таблице 5.13.

 

Таблица 5.13. Расчёт рыночной стоимости доходным методом

№ варианта	Стоимость, USD	Весовой коэффициент
Пессимистический	991 754
Наиболее вероятный	1 638 897
Оптимистический	1 994 979
Средневзвешенная стоимость	1 566 161

 

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным методом, на 1 марта 2010 года без учета НДС составляет 1 566 161 (один миллион пятьсот шестьдесят шесть тысяч сто шестьдесят один) доллар США.