Определение величины накопленного износа

Расчет физического износа оцениваемого здания выполнен в разделе 4 «Техническая экспертиза п.4.4-таблица 4.14».

Принимаем физический износ равным 30 %.

Величина накопленного износа равна = 490 376 780 руб.

Определив каждую составляющую рыночной стоимости объекта недвижимости, можем определить ее по формуле (5.6):

V = V _L + V_B +ЕР+IC – АD, USD (5.6)

где V _L -стоимость земельного участка,

V_B - стоимость улучшений,

ЕР -предпринимательская прибыль,

косвенные затраты,

накопленный износ

Расчет рыночной стоимости объекта оценки приведен в таблице 5.3.

Величина	Обозна чение	Формула подсчета	Значение
Руб.	USD
Стоимость земли	V_L	оценочного зонирования земель города Новополоцка	117 286 842	38 811
Стоимость улучшения	V_B	определена по УПВС	1 421 273 876	470 309
Косвенные издержки		Определены методом прямого расчета	12 576 359	4 162
Прибыль предпринимателя		14%·( + )	200 739 033	66 426
Накопленный износ	AD	определен по накопленному физическому износу	490 376 780	162 269
Рыночная стоимость объекта оценки	V	V = V _L + V_B +ЕР+IC – АD	1 261 500 658	417 439

Таблица 5.3 Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Определение величины внешнего удорожания (износа)

Внешнее удорожание определяется как увеличение стоимости объекта недвижимости, вызванное положительным влиянием внешних факторов на объект оценки (рыночной ситуацией, ограничениями в использовании окружающих объектов недвижимости, изменениями окружающей среды, инфраструктуры, законодательства и других факторов). В случае отсутствия таких факторов внешнее удорожание равно нулю.

Внешнее удорожание рассчитывается исходя из требуемого чистого операционного дохода (5.7):

, (5.7)

где V – рыночная стоимость определенная затратным методом;

R_o – коэффициента капитализации.

Расчёт коэффициента капитализации представлен в таблице 5.4.

Таблица 5.4 Определение коэффициента капитализации

№ п/п	Наименование	Значение
	Норма дисконтирования, %
	Изменение стоимости за период эксплуатации, %
	Коэффициент фактора фонда возмещения (m=1, n=5, i=0.151)	0,151
	Корректировка нормы дисконтирования, %	4,53
	Общий коэффициент капитализации, %	9,47

NOI = 417 439 · 9,47% = 39 531 USD

Требуемый потенциальный валовой доход (5.8):

PGI = NOI / K, (5.8)

где K – коэффициент чистого операционного дохода (5.9):

K = NOI/ PGI, (5.9)

(NOI, PGI – определенные доходным подходом)

К = 156 178 / 203 126 = 0,77;

Требуемая арендная ставки: PGI = 39 531 / 0,77 = 51 339 USD;

PGI / S = 51 339 / 2115,9 = 24 USD в год;

в месяц 24 / 12 = 2 USD.

Разница между требуемой арендной ставкой и среднерыночной ставкой на момент составления реконструированного отчета о доходах равна:

P = 2 – 8 = - 6 USD, (5.10)

Превышение NOI рассчитали по формуле (5.11):

K · S · 12 · P = 0,77 · 2115,5 · 12 · 6 = 117 283 USD, (5.11)

Внешний удорожание (5.12) составляет:

V = NOI / R = 117 283 / 0,0947 = 1 238 469 USD, (5.12)

Рыночная стоимость объекта оценки с учетом внешнего удорожания (5.13) равна:

417 439 + 1 238 469 = 1 655 908 (5.13)

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным методом, на 1 марта 2011 года без учета НДС составляет