Один миллион шестьсот пятьдесят пять тысяч девятьсот восемь) долларов США

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ МЕТОДОМ

Расчет потенциального валового дохода

Потенциальный валовой доход зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле (5.14):

, (5.14)

где S – общая площадь, сдаваемая в аренду, м²,

C_a – арендная плата в год за 1м², USD без НДС.

Общую площадь, сдаваемую в аренду, принимаем на основании технического паспорта равной 2115,9 м².

Арендная плата в месяц для помещений административного назначения составляет 7 €, следовательно:

7 € · 4159,18/3022 = 10 USD (с НДС) = 10/1,2 = 8 USD (без НДС).

Арендная плата в год: С_а = 8 · 12 = 96 USD (без НДС).

Тогда потенциальный валовой доход:

PGI = 2115,9 · 96 = 203 126 USD (без НДС).

Определение действительного валового дохода

Потери арендной платы (V_&L)– потери потенциального дохода за счёт неполной сдачи в аренду площадей объекта недвижимости, неуплата арендной платы недобросовестными арендаторами в связи с потерей ими платежеспособности.

Для данного объекта недвижимости примем размер годовых потерь арендной платы от незанятости помещений 5 %; размер среднегодовых потерь от неплатежей арендной платы - 1%.

Потери арендной платы (V_&L) рассчитали по формулам (5.15) и (5.16):

V (Vacancy) = PGI · 5% = 203 126 · 5% = 10 156 USD, (5.15)

L (Loss) = PGI · 1% = 177 736 · 1% = 2 031 USD, (5.16)

Действительный (эффективный) валовой доход (EGI) рассчитали по формуле (5.17):

EGI = PGI - ΣV&L = 203 126 – 10 156 – 2 031 = 190 939 USD, (5.17)

Определение операционных расходов (OE)

Расходы на рекламу

Рассмотрим вариант выхода рекламы в газете «Недвижимость Белоруссии», один раз в неделю в течение шести месяцев в год. Стоимость 1 модуля составляет 29 370 руб. без НДС. Тогда стоимость рекламы определили по формуле (5.18):

СР = 29 370 · 1раз · 26 = 763 620 руб. (без НДС), (5.18)

где 26 – среднее количество недель за 6 месяцев.

СР = 763 620/3 022 = 252,7 USD

Расходы на управление

Поскольку объект оценки занимает большую площадь, то необходимо предусмотреть расходы на управление. Заработная плата управляющего, работающего на полную ставку, со средней заработной платой 350 USD/мес. Причем в расходы на управление необходимо включить отчисления в Фонд оплаты труда, составляющие 35% на дату оценки согласно действующему законодательству Республики Беларусь, а также месячную сумму затрат на канцелярские принадлежности и сопутствующие затраты определили по формуле (5.19):

РУ_мес = 350 · 1,35 + 50 =522,5 USD, (5.19)

РУ_год = 522,5 · 12 = 6 270 USD.

Налог на недвижимость

В соответствии с главой 17 “Налог на недвижимость” Налогового кодекса РБ (особенная часть) от 29 декабря 2009 г. № 71-3 исчисление налога на недвижимость для юридических лиц установлена в размере 1%.

Здесь используется стоимость, определённая при помощи сравнительного метода. Величину налога на недвижимость определили по формуле (5.20):

НН = V · 2 · 0,01 = 1 214 527 · 2 · 0,01 = 24 291 USD, (5.20)

где НН – налог на недвижимость;

V –стоимость, определённая при помощи сравнительно метода, USD;

2 – повышающий коэффициент установленный местными органами власти (к налогу на недвижимость) для производственной зоны (решение новополоцкого городского совета депутатов).

Налог на землю

В соответствии с Налоговым кодексом РБ (особенная часть) от 29.12.2009 г. N 71-З, размер земельного налога определяется в зависимости от качества земельного.

Размер земельного налога определили по формуле (5.21):

ЗН = V_кад · 0,011 · 2 = 38 811 · 0,011 · 2 = 854 USD,(5.21)

где 0,011 – ставка земельного налога (в долях);

2 - повышающий коэффициент, установленный местным Советом депутатов (решение новополоцкого городского совета депутатов).

Расходы на замещение

Годовой платеж на замещение элементов определяется с помощью фактора фонда возмещения (5.22):

, (5.22)

где

i – годовая норма процента (i=14%);

m – интервал начисления процентов (m=1);

n – нормативный срок службы краткоживущего конструктивного элемента, лет.

Результаты расчета расходов на замещение приведены в таблице 5.5.

Таблица 5.5 – Результаты расчета расходов на замещение

Конструктивные элементы	Удельный вес,%	Стоимость замещения, USD	Срок службы, лет	Коэфф. фонда возмещения	Расходы на замещение, USD
Кровля		28 218,5		0,0517134	1 459,3
Полы		47 030,9		0,0228089	1 072,7
Проемы		51 734,0		0,0028028	145,0
Отделочные работы		37 624,7		0,0028028	105,4
Внутренние сан-тех. и электротех. работы	12,7	59 729,2		0,0052906	310,9
Итого	47,7	224 337,3			3 093,3

 

Таким образом, сумма расходов на замещение по объекту оценки на дату оценки составляют 3 093,3 USD.

5.9.4 Расчёт нормы дисконтирования

Расчёт нормы дисконтирования представлен в таблице 5.6.

 

 

Таблица 5.6. Расчёт нормы дисконтирования

№ п/п	Наименование	Значение
	Безрисковая процентная ставка, %
	Риск рынка недвижимости, %
	Риск низкой ликвидности, %
	Риск управления недвижимостью, %	1,5
	Финансовый риск, %	1,5
	Норма дисконтирования, %

За уровень безрисковой ставки принято округлённое значение средней процентной ставки по валютным депозитам за последнии пол года (на основании данных Национального Банка Республики Беларусь).