Оценка коммерческой недвижимости доходным подходом

При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации (сдачи в аренду) и дохода от продажи.

Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют методы капитализации и дисконтирования.

Метод дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доходоприносящего Объекта оценки. Метод дисконтирования денежных потоков исходит из того, что потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этой недвижимости, а собственник не продаст недвижимость по цене меньшей, чем текущая стоимость будущих доходов от этой недвижимости. В результате, продавец и покупатель приходят к согласию о рыночной цене, соответствующей текущей стоимости суммы будущих доходов.

Метод прямой капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости Объекта оценки. Метод капитализации прибыли исходит из того, что стоимость собственности (Объекта оценки) равна текущей стоимости будущих денежных доходов, которые принесет эта собственность, и выражается формулой 4:

Метод капитализации в наибольшей степени используется при оценке недвижимости, которая в течение длительного периода приносит примерно одинаковые величины прибыли или темпы роста прибыли постоянны. Метод чаще применяется при оценке объектов недвижимости, чем при оценке бизнеса и не требует долгосрочных прогнозов.

Для оценки стоимости методом прямой капитализации необходимо определить по рыночным данным коэффициент капитализации, который отражает взаимосвязь между годовым доходом и стоимостью квартиры. Используя метод сравнительного анализа продаж определяется расчётная ставка капитализации (коэффициент капитализации). Используемая информация по аналогам сформирована в табл. 10.

 

Таблица 10 - Исходные данные об объектах сравнения (аналогах)

 

Показатели	Аналоги
Местоположение, адрес:	м. Планерная, ул. Молодежная	м. Сходненская, Яна Райниса бул.	м. Сходненская
Предлагаемая (заявленная) цена аренды, руб./м2 в год	12 000	18 000	23 730
Общая площадь, м2
Тип и этажность здания	н/д	Этаж 1	Этаж 5
Планировка	Кабинетная планировка	Смешанная	Кабинетная
Расстояние до станции метрополитена (пешком)	н/д	5 мин. транспортом	10 мин. пешком
Коммунальные услуги в стоимости аренды (нет/да)	нет	н/д	нет
Наличие:
-парковки	н/д	да	да
- Интернета;	н/д	да	да
- телефона	да	да	да
- выделенная мощность	20 кВт	н/д	60 кВт
-кондиционирование и вентиляция	н/д	н/д	да
Состояние помещения	Косметический ремонт	Требуется косметический ремонт	Косметический ремонт

 

Потенциальный валовой доход рассчитывается по рыночной арендной ставке, наиболее характерной для типичного аналога. Коэффициент капитализации определяется по каждому аналогу путем деления потенциального валового дохода на предлагаемую (заявленную) цену продажи.

При небольшом диапазоне отклонения коэффициента капитализации рассчитывается среднеарифметический коэффициент капитализации, далее используемый в формуле

 

 

При значимом различии рассчитанных коэффициентов капитализации по отдельным аналогам проводится анализ с целью выявления причин этих отклонений (некорректный отбор аналогов, отсутствие дополнительной информации по подобным объектам и др.).

Потенциальный валовой доход рассчитывается на основе скорректированной арендной платы. Для ее расчета необходима корректировка рыночной арендной платы типичного аналога.

Осуществляется данная корректировка так же, как и в сравнительном подходе.

Расчет скорректированной рыночной платы приводится в табл. 11.

Применяемые корректировки отображены в табл. 12

 

 

Таблица 11

 

Показатели	Объект оценки	Аналоги
Цена аренды, руб./м2		12 000	18 000	23 730
Общая площадь, м2
Корректировка на общую площадь	+9%	-7%	-6%
Скорректированная стоимость
Тип и этажность здания	Отдельно стоящее одноэтажное здание	н/д	Этаж 1	Этаж 5
Корректировка на этаж		-5%	-5%
Скорректированная стоимость
Планировка	Свободная планировка	Кабинетная планировка	Свободная	Кабинетная
Корректировка на планировку	+1%		+1%
Скорректированная стоимость
Расстояние до станции метрополитена (пешком)	10 мин. пешком	н/д	5 мин. транспортом	10 мин. пешком
Корректировка на расстоянии до станции метро		+4%
Скорректированная стоимость
Наличие:
-парковки	да	н/д	да	да
Корректировка на наличие парковки
Скорректированная стоимость
- Интернета;	да	н/д	да	да
Корректировка на наличие интернета
Скорректированная стоимость
- телефона	да	да	да	да
Корректировка на наличие телефона
Скорректированная стоимость
- выделенная мощность	30 кВт	20 кВт	н/д	60 кВт
Корректировка на мощность	+ 0,5%		- 1,5%
Скорректированная стоимость
-кондиционирование и вентиляция	нет	н/д	н/д	да
Корректировка на наличие системы кондиционирования			-3%
Скорректированная стоимость
Состояние помещения	Среднее	Косметический ремонт	Требуется косметический ремонт	Косметический ремонт
Корректировка на состояние помещения	-2%	+4%	-2%
Скорректированная стоимость	13 011	17 201	20 040
Количество корректировок
Общая чистая коррекция			-799	-3690
(то же в процентах)		8,43	-4,44	-15,55
Общая валовая коррекция				3915,45
(то же в процентах)		8,5		16,5

 

 

Таблица 12 – Обоснование корректировок

Вид корректировки	Описание характера корректировки	Введенные корректировки
Корректировка на местоположение	Корректировка складывается из престижности района, расстояния до ближайшей станции метро	5 минут пешком 2% 5 минут транспортом 4%
Корректировка на общую площадь	Корректировка вносится, если общая площадь объекта оценки отклоняется от площади аналога более чем на 5 м2	1% за каждые 5 м2.
Корректировка на парковку	Наличие собственной парковки повышает стоимость недвижимости.	На наличие парковки +2%
Корректировка на планировку	Наличие смешанной планировки увеличивает стоимость помещения на 0,5%, корридорно-кабинетной планировки снижает на 1%
Корректировка на состояние и качество отделки	Хорошее состояние и отделка квартиры позитивно сказываются на стоимости объекта оценки	Требует ремонта: +4% Косметический ремонт: -2 %
Корректировка на телефон	Наличие телефона увеличивает стоимость объекта оценки	Установка телефона:+0,5% Проведение Интернета: +1%
Корректировка на электричество	Доступность большего количества электроэнергии повышает стоимость недвижимости	10 кВт – 0,5%
Корректировка на тип здания	Отдельно стоящее здание повышает стоимость недвижимости по сравнению с жилым	Если 1 этаж жилого дома то минус 5%

Наименьшую валовую коррекцию имеет аналог №2. Аналог №3 имеет самую высокую валовую коррекцию. Выберем весовые коэффициенты на основании сделанных выводов. Для аналога №1 – 0,35, для № 2 - 0,4, №3 – 0,25; следовательно:

Таким образом, стоимость 1 м² объекта оценки составит:

13 011*0,35+17 201*0,4+20 040*0,25= 16 444,25 руб./м²

 

В табл. 13 приведен расчет коэффициента капитализации. Поскольку цены продажи объектов сравнения указаны не были, то они были определены с помощью сайта www.irn.ru.

 

Таблица 13 -

Элементы сравнения	Объекты сравнения
Цена продажи, руб.	19 339 632	27 747 697	27 588 491
Потенциальный валовой доход, руб.	1 301 100	3 096 180	3 507 000
Коэффициент капитализации	0,067	0,125	0,149
Среднеарифметический коэффициент капитализации	(0,067+0,125+0,149)/3=0,114

 

Тогда стоимость объекта оценки доходным подходом составит:

С_О.О.= 16 444,25 *144*12/0,114= 12 607 344 руб.

12. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЁТОВ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ

Целью согласования результатов расчёта стоимости квартиры по трём рассмотренным подходам является определение преимуществ и недостатков каждого из них, обоснование их весовых коэффициентов и определение согласованной стоимости квартиры.

Для расчёта итоговой величины стоимости квартиры используется метод «взвешивания», в соответствии с которым каждому из результатов расчётов по различным подходам присваивается весовой коэффициент. Весовые коэффициенты принимаются исходя из типичных мотиваций потенциального покупателя на дату оценки. При выборе весовых коэффициентов принимаются во внимание следующие факты:

1. Затратный подход наиболее эффективен, так как отражает текущее состояние Объекта оценки и затраты, которые понёс бы потенциальный инвестор при принятии решения о строительстве аналогичного объекта недвижимости. Недостаток этого подхода состоит в сложности точной оценки всех форм износа. Затратный подход наиболее привлекателен в случае, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях ориентируются главным образом на затраты при новом строительстве, а также уникальных по своему назначению объектов недвижимости, для которых не существует рынка и для объектов с незначительным износом.

2. Сравнительный подход несет в себе скрытые мотивации продавца. В нем используется информация по продажам объектов недвижимости аналогичных Объекту оценки. Преимущество этого подхода состоит в учёте реакции типичных покупателей и продавцов на сложившуюся конъюнктуру рынка и в наибольшей мере отражающей рыночные ожидания, особенно по некоммерческим объектам недвижимости (квартиры, садовые участки и др.). Недостатком данного подхода является сложность нахождения двух полностью идентичных объектов недвижимости, а также выделения в них и количественной оценки элементов различий. Сравнительный подход наиболее весом при достаточной и надёжной рыночной информации и сопоставимых сделках.

3. Доходный подход несёт в себе скрытые мотивы покупателя, приобретающего Объект оценки для извлечения дохода (сдачи квартиры в аренду) и может считаться наиболее надёжным при определении рыночной стоимости приносящих доход объектов недвижимости. Доходный подход отражает предельную стоимость, больше которой потенциальный инвестор, рассчитывающий на принятые ставки доходности, платить не будет. В этом подходе невозможно учесть разницу в рисках и чистыми операционными доходами между объектами-аналогами и Объектом оценки.

На основании изложенного, для согласования результатов расчётов стоимости Объекта оценки, рассчитываются весовые коэффициенты, отражающие долю каждого подхода в определении итоговой величины стоимости Объекта оценки, по указанным в таблице критериям.

Таблица 13

Элементы сравнения	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Достоверность информации	0,15	0,5	0,35
Полнота информации	0,05	0,6	0,35
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	0,05	0,5	0,45
Способность учитывать конъюнктуру рынка		0,8	0,2
Способность учитывать размер объекта оценки, месторасположение, доходность	0,05	0,5	0,45
Допущения, принятые в расчётах	0,1	0,5	0,4
Весовые показатели достоверности каждого подхода	0,065	0,568	0,367

Стоимость объекта оценки определяется как средневзвешенная величина из стоимости квартиры, определенной с использованием каждого подхода, и соответствующего ему весового коэффициента.

По каждому критерию оценка распределяется (субъективно) долями (одна единица) или процентами (100%) по всем подходам. По каждому подходу определяется среднеарифметический весовой показатель достоверности.

Стоимость Объекта оценки определяется как средневзвешенная величина из стоимости квартиры по каждому подходу и соответствующего ему весового коэффициента.

Итоговая стоимость Объекта оценки = 0,065*7 909 252 + 0,568*13 427 587+ 0,367*12 607 344 = 11 877 175,91 руб.

В итоге проведённых исследований рынка продаж, расчетов и заключений, основанных на опыте и профессиональных знаниях, Оценщик считает, что рыночная стоимость прав собственности на Объект оценки (квартиру) по состоянию на «11» ноября 2013 г., с учетом округлений составляет 11 877 176 руб. (одиннадцать миллионов восемьсот семьдесят семь тысяч сто семьдесят шесть рублей).

Ильина О.Е..

(ФИО)

___________________

(подпись)