Обзор общепринятых подходов оценки

В соответствии с Федеральными стандартами оценки № 1, № 2, № 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 254-256, субъ­ектами оценочной деятельности при оценке имущества используются три подхода.

Доходный подход

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости Объ­екта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от ис­пользования Объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная ин­формация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые Объект оценки способен приносить, а также связанные с Объектом оценки расходы. При применении доходного подхода Оценщик опреде­ляет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, Оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозиро­вания понимается период в будущем, на который от даты оценки про­изводится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способности Объекта оценки приносить поток до-ходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности Объекта оценки приносить поток доходов в пери­од после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность,
вложений в сопоставимые с Объектом оценки по уровню риска объ­екты инвестирования, используемую для приведения будущих пото­ков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов
в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования к стоимости на дату оценки.

Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на сравнении Объекта оценки с объек­тами-аналогами Объекта оценки, в отношении которых имеется ин­формация о ценах. Объектом - аналогом Объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный Объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристи­кам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достовер­ная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, Оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ Объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам срав­нения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован Оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и свя­занных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-ана­логов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик Объекта оценки и объекта-аналога по данному элемен­ту сравнения. При внесении корректировок Оценщик должен ввести и обосновывать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должна меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц срав­нения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосно­вать схему согласования скорректированных значений единиц сравне­ния и скорректированных объектов-аналогов.

Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости Объ­екта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения Объекта оценки с зачетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство Объекта оценки являют­ся затраты, необходимые для создания точной копии Объекта оцен­ки с использованием применявшихся при создании Объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение Объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить Объект оценки другим объектом, который либо является точной копией Объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если Объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономичес­ким устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устаревания.

Оценщик для получения итоговой стоимости Объекта оценки осу­ществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости Объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Если в рамках применения какого-либо подхода Оценщиком ис­пользовано более одного метода оценки, результаты применения ме­тодов оценки должны быть согласованы с целью определения сто­имости Объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

При согласовании результатов расчета стоимости Объекта оцен­ки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения Оценщика о качестве результатов, получен­ных в рамках примененных подходов.

Выбранные Оценщиком способы согласования, должны быть обоснованы.