Оценка коммерческой недвижимости сравнительным подходом

При применении сравнительного подхода стоимость Объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость Объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа (объект сравнения, аналог) сравнивается с оцениваемым имуществом. Точность расчета стоимости Объекта оценки сравнительным подходом зависит от объема (полноты) и качества (достоверности) информации о сделках купли-продажи (или предложениях на продажу).

Сравнительный подход состоит из следующих этапов:

1. Определение цели оценки с идентификацией вида оцениваемых прав Объекта оценки и аналогов.

2. Анализ рынка недвижимости аналогов, совпадающих по функциональному назначению с наилучшим и наиболее эффективным использованием Объекта оценки.

3. Выбор единицы сравнения.

4. Отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичная оферта); проверка информации по отобранным аналогам о цене продажи, запрашиваемой цене, условиях оплаты, местоположению, физических характеристиках и других условиях сделки.

5. Выбор наиболее существенных параметров сравнения для корректировки цен аналогов.

6. Корректировка стоимости единиц сравнения аналогов на различия в параметрах сравнения.

7. Анализ скорректированных значений единичных цен аналогов.

8. Согласование скорректированных значений единичных цен аналогов и заключение о стоимости Объекта оценки сравнительным подходом.

В цену продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними. Исходные данные об Объекте оценки и аналоги для сравнения представлены в таблице 7.

 

Таблица 7 - Исходные данные об объектах сравнения (аналогах)

Элементы сравнения	Объект оценки	Аналоги
1.Цена, руб.		11 504 400 рублей +комиссия 5%.	16 500 000 рублей. Без комиссии.	11 500 000 рублей + комиссия 5%
2.Право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности
3.Условия финансирования	н/д
4.Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
5.Условия рынка (время)	н/д
6.Местоположение	м. Планерная, ул. Фомичевой 7 мин. пешком	м. Планерная 10 мин. транспортом	м. Планерная ул. Родионовская, д.5	м. Планерная м. Сходненская 15 мин. пешком
7.Физические характеристики:
7.1.Тип здания и его этажность	Отдельно стоящее одноэтажное здание.	1 этаж нового жилого дома	1 этаж жилого дома	1 этаж жилого дома
7.2.Планировка	Свободная планировка	Кабинетная планировка	н/д	Кабинетная планировка
7.3.Высота потолков,м	4,0 м.	3,0	3,45	2,65
7.4.Общая площадь, м2	144 м2	174 м2	148 м2	102 м2
7.5. Выделенная электрическая мощность	Электричество 30кВт	есть	Электричество 21 кВт	н/д
7.6.Телефон	есть	н/д	н/д	есть
7.7.Парковка	Парковка	н/д	н/д	н/д
7.8. Охрана	Сигнализация	н/д	н/д	н/д
7.9.Интернет	есть	н/д	н/д	есть
7.10. Коммуникации	есть	есть	есть	есть
7.11.Вход	Есть 1	Три входа (два со двора, 1 центр.)	Два отдельных входа	Отдельный вход
8.Проходимость места	высокая	н/д	н/д	н/д
9.Линия дома	1-ая	1-ая	1-ая	н/д
10. Использование	Офисное здание, банк, салон, услуги, магазин и т.д.	Офис, стоматология, учебный центр	Салон красоты	н/д
11.Состояние помещения	Средний ремонт	Требуется ремонт	Хороший ремонт	Требуется ремонт
12.Престижность агентства, предлагающего недвижимость	ИНКОМ	ИНКОМ	ИНКОМ	ИНКОМ
13.Дополнительные сведения	Земельный участок 3 сотки в аренде			Встроенные шкафы

Некоторые элементы сравнения характеризуются несколькими показателями, по каждому из которых вносятся корректировки.

При сборе информации по Объектам сравнения (аналогам) необходимо в первую очередь собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогов. Учитывая, что эта информация является конфиденциальной и отсутствует свободный доступ к базам данных по совершенным сделкам купли-продажи объектов недвижимости, можно использовать данные по ценам предложения объектов сравнения, взятых из открытых источников специализированных периодических изданий и Интернет. Данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, что позволяет с учётом корректировки запрашиваемой цены, максимально близко отразить реальные цены купли-продажи объектов недвижимости.

Аналоги должны быть максимально сходны с Объектом оценки и в первую очередь по первым пяти элементам сравнения. Все отобранные аналоги сводятся в таблицу 8, которая включает первичные данные, полученные из открытых источников и дополнительные данные, полученные непосредственно у продавца аналогов.

Далее приводится обоснование и расчёт величины корректировок по элементам сравнения, которые различны для аналогов и Объекта оценки. Используется методика приближения каждого объекта сравнения к Объекту оценки. Все данные по Объекту оценки должны быть неизменными, а предположительно (гипотетически) меняются только данные об объекте сравнения. Знак корректировки определяется исходя из следующего: если стоимость объекта сравнения при приближении к Объекту оценки по какому-либо элементу увеличивается, то знак корректировки положительный, соответственно, если уменьшается, то знак корректировки – отрицательный.

Корректировки (поправки) могут быть стоимостными и процентными. По количественным признакам различия обычно вводятся в стоимостном выражении, а по качественным – в процентном. Процентные поправки применяются и к стоимости объекта сравнения, и к единице сравнения, а стоимостные – к стоимости объекта сравнения. Поправки на условия рынка, местоположение и износ имеют процентное выражение.

Разница между полученными значениями стоимости квартиры и стоимости квартиры с заменённым элементом сравнения ориентировочно и будет составлять величину корректировки.

Величина каждой корректировки обоснована. Наиболее достоверно такое определение величины корректировки на развитом рынке при наличии достаточного количества предложений.

На основании полученных данных (величин поправок, как положительных, так и отрицательных) составлена табл. 8

Применяемые корректировки отражены и обоснованы в табл. 9.

 

Таблица 8 – Корректировка и расчет стоимости Объекта оценки сравнительным подходом

Элементы сравнения	Объект оценки	Аналоги
1.Цена, руб.		12 079 620	16 500 000.	12 075 000
2.Право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности
Корректировка права собственности
Скорректированная стоимость	12 079 620	16 500 000.	12 075 000
3.Условия финансирования	н/д	н/д	н/д	н/д
Корректировка на условия финансирования
Скорректированная стоимость	12 079 620	16 500 000.	12 075 000
4.Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка на условия продажи
Скорректированная стоимость	12 079 620	16 500 000.	12 075 000
5.Условия рынка (время)	н/д	н/д	н/д	н/д
Корректировка на условия рынка
Скорректированная стоимость	12 079 620	16 500 000.	12 075 000
6.Местоположение	м. Планерная, ул. Фомичевой 10 мин. пешком	м. Планерная 10 мин. транспортом	м. Планерная ул. Родионовская, д.5 15 мин транспортом	м. Планерная 15 мин. пешком
Корректировка на местоположение	+8%	+12%	+2%
Скорректированная стоимость	13 045 990	18 480 000	12 316 500
7.Физические характеристики:
7.1.Тип здания и его этажность	Отдельно стоящее одноэтажное здание.	1 этаж нового жилого дома	1 этаж жилого дома	1 этаж жилого дома
Корректировка на этаж	-5%	-5%	-5%
Скорректированная стоимость	12 393 690	17 556 000	11 700 675
7.2.Планировка	Свободная планировка	Кабинетная планировка	н/д	Кабинетная планировка
Корректировка на планировку	+1%		+1%
Скорректированная стоимость	12 517 627	17 556 000	11 817 682
7.3.Высота потолков, м	4,0 м	3,0	3,45	2,65
Корректировка на высоту потолков	+1%	+0,5%	+1%
Скорректированная стоимость	12 642 803	17 643 780	11 935 859
7.4.Общая площадь, м2	144 м2	174 м2	148 м2	102 м2
Корректировка на общую площадь	-6%	-1%	+8%
Скорректированная стоимость	11 884 235	17 467 342	12 890 727
7.5. Выделенная электрическая мощность	Электричество 30кВт	есть	Электричество 21 кВт	н/д
Корректировка на электричество		+0,5%
Скорректированная стоимость	11 884 235	17 554 679	12 890 727
7.6.Телефон	есть	н/д	н/д	есть
Корректировка на телефон
Скорректированная стоимость	11 884 235	17 554 679	12 890 727
7.7.Парковка	Парковка	н/д	н/д	н/д
Корректировка на наличии парковки
Скорректированная стоимость	11 884 235	17 554 679	12 890 727
7.8. Охрана	Сигнализация	н/д	н/д	н/д
Корректировка на охрану
Скорректированная стоимость	11 884 235	17 554 679	12 890 727
7.9.Интернет	есть	н/д	н/д	есть
Корректировка на Интернет
Скорректированная стоимость	11 884 235	17 554 679	12 890 727
7.10. Коммуникации	есть	есть	есть	есть
Корректировка на коммуникации
Скорректированная стоимость	11 884 235	17 554 679	12 890 727
7.11.Вход	Есть 1	Три входа (два со двора, 1 центр.)	Два отдельных входа	Отдельный вход
Корректировка на вход	-3%	-1,5%
Скорректированная стоимость	11 527 708	17 291 359	12 890 727
8.Проходимость места	высокая	н/д	н/д	н/д
Корректировка на проходимость места
Скорректированная стоимость	11 527 708	17 291 359	12 890 727
9.Линия дома	1-ая	1-ая	1-ая	н/д
Корректировка на линию дома
Скорректированная стоимость	11 527 708	17 291 359	12 890 727
10. Использование	Офисное здание, банк, салон, услуги, магазин	Офис, стоматология, учебный центр	Салон красоты	н/д
Корректировка на использование
Скорректированная стоимость	11 527 708	17 291 359	12 890 727
11.Состояние помещения	Средний ремонт	Требуется ремонт	Хороший ремонт	Требуется ремонт
Корректировка на состояние помещения	+4%	-2%	+4%
Скорректированная стоимость	11 988 816	16 945 532	13 406 356
12.Престижность агентства, предлагающего недвижимость	ИНКОМ	ИНКОМ	ИНКОМ	ИНКОМ
Корректировка на престижность агентства
Скорректированная стоимость	11 988 816,36	16 945 531,55	13 406 356,34
13.Дополнительные сведения	Земельный участок 3 сотки в аренде	н/д	нет	н/д
Корректировка на доп. сведения		-7%
Скорректированная стоимость	11 988 816	15 759 344	13 406 356
Количество корректировок
Общая чистая коррекция		-90803,64	-740 655,66	1 331 356,34
(то же, в процентах)		-0,75	-4,49	11,03
Общая валовая коррекция		0,00	577 500,00	1 328 250,00
(то же, в процентах)		0,00	3,50	11,00

 

Таблица 9 – Обоснование корректировок

Вид корректировки	Описание характера корректировки	Введенные корректировки
Корректировка на местоположение	Корректировка складывается из престижности района, расстояния до ближайшей станции метро	5 минут пешком – 2% 5 минут транспортом -4%
Корректировка на общую площадь	Корректировка вносится, если общая площадь объекта оценки отклоняется от площади аналога более чем на 5 м2	1% за каждые 5 м2.
Корректировка на высоту потолка	Корректировка вносится только в случае, если высота потолка объекта оценки отклоняется от высоты потолка аналога более чем на 50 см	0,5% за каждые 50 см
Корректировка на парковку	Наличие собственной парковки повышает стоимость недвижимости.	На наличие парковки +2%
Корректировку на линию	Линия дома влияет на престижность здания и удобство подъездных путей.	Для первой линии +5% к стоимости
Корректировка на престижность агентств	Престижность агентств, предлагающих объект оценки и агентств, предлагающих аналоги приблизительно одинакова, по этому корректировки на данный элемент сравнения не вводятся
Корректировка на планировку	Наличие смешанной планировки увеличивает стоимость помещения на 0,5%, корридорно-кабинетной планировки снижает на 1%
Корректировка на вход	Каждый вход увеличивает престижность объекта	Один вход – 1,5%
Корректировка на состояние и качество отделки	Хорошее состояние и отделка квартиры позитивно сказываются на стоимости объекта оценки	Требует ремонта: +4% Хороший ремонт: -2 %
Корректировка на телефон	Наличие телефона увеличивает стоимость объекта оценки	Установка телефона:+0,5% Проведение Интернета: +1%
Корректировка по дополнительной информации	Дополнительные существенные элементы объекта оценки также увеличивают его стоимость	Отсутствие земельного участка снижает стоимость недвижимости на 7%
Корректировка на электричество	Доступность большего количества электроэнергии повышает стоимость недвижимости	10 кВт – 0,5%
Корректировка на тип здания	Отдельно стоящее здание повышает стоимость недвижимости по сравнению с жилым	Если 1 этаж жилого дома то минус 5%

Наименьшее количество корректировок наблюдается у аналога №3, наименьшая общая валовая коррекция – у аналога №1.

В связи с этим, весовые коэффициенты распределятся следующим образом:
аналог №1 – 0,4, аналог №2 – 0,25, аналог №3 – 0,35.

Скорректированная стоимость объекта оценки:

11 988 816*0,4+15 759 344*0,25+13 406 356*0,35 = 13 427 587 руб.