Подготовка сведений для государственного кадастрового учета объектов капитального строительства

Объект капитального строительства (ОКС), в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ от 29.12.2004г. №190-ФЗ, ред. от 05.04.2013г) п.10.ст.1, это: - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Здания – это строения, состоящие из несущих и ограждающих или совмещенных конструкций, с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции, содержания животных и прочих целей, имеющие определенное функциональное назначение (жилое, нежилое, общественное, производственное, сельскохозяйственное и др.).

Сооружения – это наземные, надземные, подземные или подводные инженерно-строительные системы, имеющие объемный, плоскостной, линейный, высотный или смешанный вид, состоящие из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих конструкций, предназначенные для выполнения определенных производственных, технологических или иных специальных функций.

Помещения – это жилые (комната, квартира) и нежилые, определяемые как внутренние изолированные части здания или сооружения, отделенные стенами либо перегородками, имеющие выход на улицу, коридор общего пользования, лестничную площадку, места общего пользования и не имеющие в пределах функциональных частей (площадей, объемов) других помещений (мест общего пользования).

До 2013 года внесение сведений об объектах капитального строительства в реестр объектов недвижимости не производилось. Изменение таких объектов и хранение информации о них осуществляли Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Находясь в советский период в системе жилищно-коммунального хозяйства, БТИ осуществляли постоянный технический учёт жилого фонда и объектов местного хозяйства страны.

В функции БТИ входили следующие действия:

- техническая инвентаризация жилищного фонда;

-оценка и переоценка жилых строений и жилых помещений, в т.ч. для целей налогообложения;

- информационное и консультационное обслуживание и иная деятельность, связанная с государственным учетом жилого фонда:

- ведение реестра жилищного фонда.

Результат деятельности, а именно: учетно-техническая, оценочная и правоустанавливающая документация жилищного фонда, включая технические паспорта, регистрационные книги, копии зарегистрированных документов, сформированные в инвентарные дела и иные инвентаризационные документы хранились в архиве БТИ, а вторые экземпляры - в объединенном архиве государственного комитета РФ по жилищной и строительной политике. Архивы БТИ постановлением Правительства № 130 были, отнесены к государственному архивному фонду РФ, и являлись федеральной собственностью.

Постановление Правительства РФ от 04.12.2000г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» утвердило Положение «Об организации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства» (далее Положение), которое определило порядок организации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, где одной из основных задач было - информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости.

Данное Положение явилось основой ведения государственного учета объектов капитального строительства органами, осуществляющими государственный технический учет и техническую инвентаризацию (БТИ) в переходный период положения Федерального закона от 24.07.2007г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре).

Закон о кадастре, вступивший в силу 1 марта 2008г., ввел норму единого государственного кадастрового учета объектов недвижимого имущества, где объектами такого имущества, кадастровый учет которых обязателен, являются здания, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства. В тоже время эти объекты подлежат техническому учету и государственной регистрации прав, но в разных ведомствах. В соответствии с ч. 1 ст. 43 Закона о кадастре до 1 января 2013 г. был установлен переходный период применения Закона о кадастре к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (ОКС).

В переходный период положения Закона о кадастре не применялись в отношении ОКС и государственный учет таких объектов недвижимости осуществлялся в порядке, установленном на день вступления в силу Закона о кадастре, нормативными правовыми актами в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации (ОТИ) объектов капитального строительства и государственного технического учета жилищного фонда.

В соответствии с положениями части 3 статьи 44 Закона о кадастре кадастровые инженеры осуществляют в установленном порядке кадастровую деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства с 1 января 2013 года. При этом с 1 января 2013 года и до 1 января 2014 года эту кадастровую деятельность наряду с кадастровыми инженерами вправе осуществлять организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, которые 31 декабря 2012 года осуществляли эти действия.

Вместе с тем, статьей 19 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено проведение государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации, осуществляемого в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В настоящее время действующим законодательством порядок осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, не относящихся к жилищному фонду, не установлен. Таким образом, подготовка технических паспортов на объекты капитального строительства, не относящиеся к объектам жилищного фонда, не предусмотрена действующим законодательством.

Сведения об объектах недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный технический учет которых был осуществлен в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Закона о кадастре и в переходный период его применения (ранее учтенные объекты недвижимости), вносились и вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании документов, хранящихся в органах и организациях по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, в соответствии с ч. 3 ст. 45 Закона о кадастре.

До 1 января 2013 года обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным пунктом 1 статьи 17 ФЗ-122, основаниям государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, являлся кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требовалось, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Законом о кадастре и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

При этом, если в связи с изменением сведений о таком объекте недвижимого имущества требуется внесение соответствующих изменений в подраздел I Единого государственного реестра прав, уточненные сведения о таком объекте недвижимого имущества вносятся в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества или его представителя и прилагаемого кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества, содержащего новые сведения о таком объекте недвижимого имущества.

После 1 января 2013 года кадастровый паспорт здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства является обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества, только в случае, если сведения о таком объекте недвижимого имущества отсутствуют в государственном кадастре недвижимости.

 Технические паспорта, иные документы, которые содержат описание зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на указанные объекты недвижимого имущества и сделок с ними, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 12 августа 2010 г. N 615 предельный максимальный размер платы за выдачу органом или организацией, осуществляющими хранение учетно-технической документации о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, государственный технический учет которых осуществлен до дня вступления в силу Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» или в переходный период его применения, кадастрового паспорта такого объекта составляет:

для физических лиц - 500 рублей;

для юридических лиц - 1000 рублей.

Сведения об объектах учета предоставляются по заявлениям (запросам):

а) собственника, владельца (балансодержателя) или их доверенных лиц (при предъявлении надлежащим образом оформленной доверенности);

б) наследников по закону или по завещанию;

в) правоохранительных органов и судов (по находящимся в их производстве делам);

г) органов государственной власти и местного самоуправления (об объектах учета, расположенных на территории соответствующих административно-территориальных образований);

д) налоговых органов (об объектах учета, расположенных на территории административно-территориальных образований, находящихся в сфере их ведения);

е) органов государственной статистики (сведения, включенные в формы федерального государственного статистического наблюдения);

ж) учреждений юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

з) иных лиц и органов, определенных законодательством Российской Федерации.

Сведения (документы) об объектах учета предоставлялись организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства, проводившей техническую инвентаризацию соответствующего объекта, в течение месяца с даты получения заявления (запроса), если иное не было установлено законодательством Российской Федерации.

Если при технической инвентаризации объекту не присвоен кадастровый номер, это не являлся препятствием для государственной регистрации. Учреждение юстиции в таком случае самостоятельно присваивали объекту недвижимости условный номер на основании нормативного правового акта субъекта РФ (п. 3 ст. 12 Закона о регистрации прав).

Целью технической инвентаризации является описание объекта недвижимости, здания или сооружения, по определенным правилам, позволяющее идентифицировать этот объект, устранить противоречия между описываемым объектом и другими зданиями и сооружениями. Целью технического учета в органах БТИ являлось построение информационной системы, содержащей сведения о всех зданиях и сооружениях. Для реализации этих целей объекты недвижимости должны описывались по единообразным правилам, которые были разработаны в 70-е годы прошлого века. Таким образом, поступающая информация от органов технического учета в органы местного самоуправления могла быть неполной и не содержать всех необходимых сведений.

Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включал в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.

Основу государственного учета составлял технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений.

Технический учет жилищного фонда возлагался до 2012 года на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация.

В настоящее время техническая документация на объекты капитального строительства может быть представлена в виде:

- технического плана (паспорта) домовладения с приложением плана земельного участка, поэтажных планов основных зданий и экспликаций помещений к ним;

- технического плана (паспорта) здания (строения) с приложением поэтажных планов основных зданий и экспликаций помещений к ним;

- технического плана (паспорта) жилого помещения (квартиры). В составе паспорта текстовая и графическая (план квартиры) части;

- технического паспорта на энергетический призводственно-технологический комплекс (ЭПТК).

В соответствии с законом № 221-ФЗ в настоящее время выполнение учетных действий осуществляет Росреестр, а работу по описанию недвижимости и подготовке документов, необходимых для проведения учета, — кадастровые инженеры.

Основная цель разделения функций учета и описания недвижимости — создать рынок услуг по описанию объектов, что должно привести к увеличению предложений на рынке услуг по их проведению, конкуренции и снижению стоимости данных работ. При этом необходимо постоянное государственное регулирование рынка подобных услуг.

Принятый в 1997 году Федеральный закон «О государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним», №122-ФЗ от 21.07.1997 (Закон о регистрации прав), ввел обязательную норму регистрации прав на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона о регистрации т.е. с 31.01.1998г., это повлекло и ряд изменений в техническом учете. Функция регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом перешла к органам, осуществляющим регистрационные действия по месту нахождения объекта, т.е. к регистрационным палатам, созданным при Минюсте, БТИ обеспечивают техническими паспортами такие объекты, подтверждают факт возникновения и дают оценочную характеристику объекту.

Сведения об объектах недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный технический учет которых был осуществлен в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Закона о кадастре или в переходный период его применения (ранее учтенные объекты недвижимости), вносились и вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании документов, хранящихся в органах и организациях по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, в соответствии с ч. 3 ст. 45 Закона о кадастре.

При этом в срок до 1 января 2013 г. органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, осуществившие до дня вступления в силу Закона о кадастре или в переходный период его применения государственный технический учет ОКС, передали в органы кадастрового учета по месту расположения соответствующих объектов недвижимости заверенные уполномоченными должностными лицами органов и организаций по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации копии технических паспортов соответствующих ОКС.

До 1 января 2014 года правообладатели объектов капитального строительства (ОКС), получая сведения о своих объектах в БТИ, регистрировали права на них (а также изменения) в Едином государственном реестре прав. При этом кадастровый учет ОКСов не осуществлялся.

В настоящее время для учета объектов капитального строительства необходимо представить в орган кадастрового учета (ОКУ) следующие документы (рис.16).

Документы для государственного кадастрового учета объектов капитального строительства

Технический план объекта Изготавливается на основании: -проектной документации; -разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; -техническогопаспортаобъектаизготовленного до 01.01.2013.   Приотсутствииуказанныхдокументов – декларации   Представляется в ОКУ исключительно в электронном виде

Копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию Содержит сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета (ч. 11 ст. 55 ГрК РФ)   С 01.03.2015 направляется в ОКУ в рамках информационного взаимодействия

или

 

 

Рисунок 16 - Необходимые документы для государственного кадастрового учета объектов капитального строительства

 

В соответствии с п.п.3п.1ст. 22. Закона о кадастре, для кадастрового учета ОКС обязательным документом является технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства (при постановке на учет такого объекта недвижимости, учете его части или учете его изменений), акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости).

Определение технического плана дано в ст.41 Закона о кадастре, где технический план определен как документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.

По аналогии с межевым планом, технический план состоит из текстовой и графической частей, имеет титульный лист и содержание, оформляется в бумажном и электронном видах, удостоверяется печатью и подписью кадастрового инженера (рис.17).

Рисунок 17 - Содержание технического плана

Технический план, описанный в статье 41 Закона о кадастре, представляет собой документ, включающий в себя сведения, которые содержатся в государственном кадастре недвижимости. В нем указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки такого объекта недвижимости на кадастровый учет, сведения о части или частях такого объекта недвижимости или же новые сведения об объекте недвижимости с присвоенным кадастровым номером, необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости.

В текстовой части указываются в установленном объеме сведения, необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости.

Сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод такого объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации данного объекта недвижимости или же технического паспорта. При отсутствии таких документов, сведения об объекте, за исключением сведений о местоположении на земельном участке и о местоположении помещения в пределах этажа здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Такая декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.

В графической части технического плана отображаются сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. Графическая часть технического плана помещения представляет собой план этажа или же части этажа здания с указанным на нем местоположением этого самого помещения.

Местоположение указываемого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке устанавливается путем определения координат характерных точек его контура на земельном участке.

Местоположение помещения устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры этого помещения на плане этажа или части этажа здания, сооружения.

В таблице 15приведен состав кадастровых работ по различным объектам капитального строительства и состав документов, необходимых для их выполнения.

Таблица 9 - Состав кадастровых работ и документов дляразличных объектов капитального строительства

Объект	Состав кадастровых работ	Документы
		Кадастровая выписка	Кадастровый паспорт	Кадастровый план	Проектная документация	Разрешение на ввод в эксплуатацию	Технический паспорт (до 1 января 2013)	Декларация
Здание	1.Созданиездания (нового)	+	+	+	+	+	+	+
	2.Создание здания и образование части (частей) здания	+	+	+	+	+	+	+
	3.Образоване здания (из существующих)	+	+	+	+	+	+	+
	4.Образование здания и образование части (частей) здания	+	+	+	+	+	+	+
	5.Изменение сведений, в т.ч. в связи с исправлением ошибки	+	+	+	+	+	+	+
	6.Изменение сведений и образование либо изменение части (частей) здания	+	+	+	+	+	+	+
	7.Образование части (частей) здания	+	+	+	+	+	+	+
	8.Изменение сведений и части (частях) здания	+	+	+	+	+	+	+
	9.Создание многоквартирного дома.	+	+	+	+	+	+	+
Сооружение	1.Создание сооружения	+	-	+	+	+	+	+
	2.Создание сооружения и образование части (частей) сооружения	+	-	+	+	+	+	+
	3.Образоване сооружения	+	-	+	+	+	+	+
	4.Образование сооружения и образование части (частей) сооружения	+	-	+	+	+	+	+
	5.Изменение сведений, в т.ч. в связи с исправлением ошибки	+	-	+	+	+	+	+
	6.Изменение сведений и образование либо изменение части (частей) сооружения	+	-	+	+	+	+	+
	7.Образование части (частей) здания	+	-	+	+	+	+	+
	8.Изменение сведений и части (частях) сооружения	+	-	+	+	+	+	+
Помещение	1.Создание сооружения	+	+	-	+	+	+	+
	2.Создание сооружения и образование части (частей) сооружения	+	+	-	+	+	+	+
	3.Образование сооружения	+	+	-	+	+	+	+
	4.Образование сооружения и образование части (частей) сооружения	+	+	-	+	+	+	+
	5.Изменение сведений, в т.ч. в связи с исправлением ошибки	+	+	-	+	+	+	+
	6.Изменение сведений и образование либо изменение части (частей) сооружения	+	+	-	+	+	+	+
	7.Образование части (частей) здания	+	+	-	+	+	+	+
	8.Изменение сведений и части (частях) сооружения	+	+	-	+	+	+	+
Объект незавершенного строительства	1.Создание объекта незавершенного строительства	+	-	+	+	-	+	+
	2.Образование объекта незавершенного строительства	+	-	+	+	-	+	+
	3.Создание объекта незавершенного строительства и образование части (частей) объекта незавершенного строительства	+	-	+	+	-	+	+
	4.Образование объекта незавершенного строительства и образование части (частей) объекта незавершенного строительства	+	-	+	+	-	+	+
	5.Изменение сведений об объекте незавершенного строительства и образование части (частей) объекта незавершенного строительства либо изменение сведений о части (частях) объекта незавершенного строительства	+	-	+	+	-	+	+
	6.Изменение сведений, в т.ч. в связи с исправлением ошибки	+	-	+	+	-	+	+
	7.Образование части (частей) объекта незавершенного строительства	+	-	+	+	-	+	+
	8.Изменение сведений о части (частях) объекта незавершенного строительства	+	-	+	+	-	+	+

 

В таблице 16 приведен состав разделов технического плана для выполнения кадастровых работ для зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства.

Сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод такого объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации такого объекта недвижимости или технического паспорта на такой объект недвижимости.

Технические планы можно подразделить по видам объектов недвижимости, а также технические планы следует подразделить по виду кадастровых работ:

 - по образованию ОКС или части ОКС;

 - по уточнению ОКС или части ОКС.

Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2010г. № 403 «Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке» дано определение технического плана здания: это документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ГКН и указаны сведения о здании, необходимые для постановки на учет такого здания, сведения о части или частях здания либо новые необходимые для внесения в ГКН сведения о здании.

Виды технических планов здания следует разделить на:

1. Технический план (ТП) здания для постановки на государственный кадастровый учет образуемого или созданного здания;

2. Технический план здания для учета изменений здания, которому присвоен кадастровый номер;

3. Технический план для учета изменений здания в связи с образованием части здания.

Здание, как объект учета может быть «образованное или созданное», а также как «уточняемое или измененное». Частью здания, с точки зрения формирования объекта кадастрового учета, является созданный конструктивный элемент (подземный, наземный и др.) здания.

 

 

 

Таблица10 - Состав разделов технического плана для выполнения кадастровых работ по объектов капитального строительства

Объект

Назначение технического плана

Общие сведения о кадастровых работах

Исходные данные

Сведения о выполненных измерениях и расчетах

Описание местоположения (здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства) на ЗУ

Характеристика (здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства)

Характеристика помещений в многоквартирном доме

Сведения о части (частях) (здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства)

Заключение КИ

Схема геодезических построений (*)

Схема

Чертеж

План этажа (этажей) (*)

Приложение

Здание

1.Создание и (или) образование здания, изменение сведений о здании.

+

+

+

+

+

-

-

+ (при необходимости)

+ (*)

+

+

-

+ (при необходимости)

2.Создание и (или) образование здания, изменение сведений о здании с одновременным выполнением кадастровых работ по образованию части (частей) здания.

+

+

+

+

+

-

+

+ (при необходимости)

+ (*)

+

+

-

+ (при необходимости)

3.Образование либо изменение части (частей) здания за исключением случая, если одновременно выполнялись кадастровые работы в связи с созданием здания либо образованием здания либо изменением сведений о здании и образованием либо изменением части (частей) здания.

+

+

+

-

-

-

+

+ (при необходимости)

+ (при необходимости)

+

+

-

+ (при необходимости)

4.Создание и (или) образование многоквартироного дома и помещений в нем

+

+

+

+

+

+

-

+

+ (*)

+

+

+

+ (при необходимости)

(*) Схема геодезических построений не включается при использовании аналитического и картометрического метода определения координат характерных точек контура здания, а также в случаях при которых для определения координат не требуется проводить измерения.

Сооружение

1.Создание и (или) образование сооружения, изменение сведений о сооружении.

+

+

+

+

+

-

-

+ (при необходимости)

+ (*)

+

+

-

+ (при необходимости)

2.Создание и (или) образование сооружения, изменение сведений о сооружении с одновременным выполнением кадастровых работ по образованию части (частей) сооружения.

+

+

+

+

+

-

+

+ (при необходимости)

+ (*)

+

+

-

+ (при необходимости)

3.Образование либо изменение части (частей) сооружения за исключением случая, если одновременно выполнялись кадастровые работы в связи с созданием сооружения либо образованием сооружения либо изменением сведений о сооружении и образованием либо изменением части (частей) сооружения.

+

+

+

-

-

-

+

+ (при необходимости)

+ (при необходимости)

+

+

-

+ (при необходимости)

(*) Схема геодезических построений не включается при использовании аналитического и картометрического метода определения координат характерных точек контура сооружения, а так же в случаях при которых для определения координат не требуется проводить измерения.

Помещение

1.Изменение сведений о помещении, создание и (или) образование помещения

+

+

-

-

+

-

-

-

-

-

-

+ (*)

-

2.Изменение сведений о характеристиках, образование и (или) создание помещения с одновременным выполнением кадастровых работ по образованию части (частей) помещения.

+

+

-

-

+

-

+

-

-

-

-

+ (*)

-

3.Образование части (частей) помещения, за исключением случая, если одновременно выполнялись кадастровые работы по изменению сведений о характеристиках, созданию и (или) образованию помещения и части (частей) помещения.

+

+

-

-

-

-

+

-

-

-

-

+ (*)

-

(*) План этажа, а в случае отсутствия у здания или сооружения этажей - План здания (сооружения), либо план части здания (сооружения).

Объект незавершенного строительства

1.Создание и (или) образование объекта незавершенного строительства

+

+

+

+

+

-

-

+ (при необходимости)

+ (*)

+

+

-

+ (при необходимости)

2.Создание и (или) образование объекта незавершенного строительства изменение сведений об объекте незавершенного строительства с одновременным выполнением кадастровых работ по образованию части (частей) объекта незавершенного строительства.

+

+

+

+

+

-

+

+ (при необходимости)

+ (*)

+

+

-

+ (при необходимости)

3.Образование и (или) изменение части (частей) объекта незавершенного строительства, за исключением случая, если одновременно выполнялись кадастровые работы в связи с созданием объекта незавершенного строительства либо образованием объекта незавершенного строительства, либо изменением сведений об объекте незавершенного строительства и образованию части (частей) объекта незавершенного строительства

+

+

+

-

-

-

+

+ (при необходимости)

+ (*)

+

+

-

+ (при необходимости)

(*) Схема геодезических построений не включается при использовании аналитического и картометрического метода определения координат характерных точек контура здания либо сооружения, строительство которых не завершено, а так же в случаях при которых для определения координат не требуется проводить измерения.

Технический план здания состоит из текстовой и графической частей, которые делятся на разделы, обязательные для включения в состав технического плана, и разделы, включение которых в состав технического плана зависит от видов кадастровых работ.

Составные части ТП здания для постановки на государственный кадастровый учет комплектуются в следующей последовательности:

1) титульный лист;

2)  содержание;

 и следующие разделы:

1) исходные данные;

2) сведения о выполненных измерениях и расчетах;

3) описание местоположения здания на земельном участке;

4) характеристики здания;

5) сведения об образуемых частях здания (при необходимости);

6) заключение кадастрового инженера (при необходимости);

7) схема геодезических построений;

8) схема;

9) чертеж;

10) приложение (при необходимости).

Здание как образованное или созданное, описывается в техническом плане на основании следующих документов:

- кадастровой выписки о земельном участке, в границах которого расположено соответствующее здание;

- кадастрового плана соответствующей территории, при отсутствии кадастровой выписки на конкретный земельный участок;

- разрешения на ввод здания в эксплуатацию,

- проектной документации,

- технического паспорта здания, подготовленного до 01.10.2013г.,

- декларации на здание, составленной и заверенной правообладателем здания.

Декларация составляется при отсутствии у правообладателя здания таких документов, как разрешение на ввод в эксплуатацию здания, проектной документации, включающей разрешение на строительство или без такового в соответствии с действующим законодательством, а также отсутствии технического паспорта на здание, подготовленного до 01.01.2013г., организацией по техническому учету объектов капитального строительства.

Следует выделить такие формы исходных документов ГКН, из которых кадастровый инженер обязан воспроизвести определенные сведения, внесенные в ГКН, как:

- кадастровые выписки о здании;

- кадастровые выписки о земельном участке,

- кадастровые паспорта помещения;

- кадастровый план соответствующей территории.

Пример технического плана здания приведен в приложении 8.

Государственный кадастровый учет помещений может быть осуществлен только при наличии в ГКН сведений об учтенном здании (сооружении). Причем существуют отличия при учете нежилых и жилых помещений, включая многоквартирные дома (МКД) (рис.18).

 

Учет помещений

При обязательном наличии в ГКНздания/сооружения в котором оно расположено (для нежилых помещений)

Одновременный учет при постановке на ГКУ здания многоквартирного дома (для жилых помещений и общего имущества в МКД)   Технический план здания содержит необходимую информацию для ГКУ помещений (с 30.06.2014)

 

 

Рисунок18 - Государственный кадастровый учет помещений

 

Помещение в соответствии с ч.7 ст.27 Закона о кадастре должно отвечать требованиям изолированности и обособленности. Определение понятий «изолированность», «обособленность» в законодательстве Российской Федерации отсутствует. При предоставлении сведений на постановку на государственный кадастровый учет жилых и нежилых помещений возможен отказ в кадастровом учете жилого помещения если оно не изолировано (рис.48). Это следует учитывать при проведении кадастровых работ в отношении помещений.

ПОМЕЩЕНИЕ

Жилое помещение

Нежилое помещение

Обособлено и изолировано

Обособлено, но не изолировано

Обособлено и изолировано

Обособлено, но не изолировано

Государственный кадастровый учет

Государственный кадастровый учет

Отказ в учете

 

Рисунок 19 – Особенности кадастрового учета жилых и нежилых помещений

Приказом Минэкономразвития России от 29.11.2010г. № 583 «Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке» установлены правила оформления технического плана помещения (далее технический план), в соответствии ФЗ-221 от 24.07.2007г., технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о помещении, необходимые для постановки на учет такого помещения, сведения о части или частях помещения, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о помещении, которому присвоен кадастровый номер.

Государственная регистрация помещения осуществляется в случаях, когда данное помещение является самостоятельным (отдельным) объектом права. Так, если гражданин приватизировал квартиру, занимаемую им по договору социального найма, то государственной регистрации подлежит право собственности на эту квартиру в целом (отдельно на комнаты, составляющие квартиру, регистрировать право собственности не имеет смысла: объект права -квартира). Если же по договору найма он пользуется только комнатой в квартире и приватизировал ее (в случаях, когда это допускается законодательством), то регистрируется право собственности на комнату (объект права - комната).

Само словосочетание «нежилое помещение» означает, что это помещение не предназначено для проживания граждан. В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т.д. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких (множества) комнат.

Составные части и общие требования к составлению технического плана помещения, соответствуют описанию требований к техническому плану здания.

Пример технического плана помещения приведен в приложении 9.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 23.11.2011г. №693 «Об утверждении формы технического плана сооружения и требований к его подготовке», установлены правила оформления технического плана сооружения, который (в соответствии ФЗ-221 от 24.07.2007 г.), имеет определение: технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о сооружении, необходимые для постановки на учет такого сооружения, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о сооружении, которому присвоен кадастровый номер.

Технический план сооружения оформляется в виде отдельного документа в отношении каждого созданного сооружения. При одновременном образовании нескольких сооружений в результате преобразования сооружения либо в случае образования сооружения и части (частей) сооружения технический план составляется в виде одного документа.

В случае подготовки технического плана в отношении отдельных типов сооружений (линейных и тому подобных) расположенных в более чем в одном кадастровом округе, такой технический план оформляется в виде одного документа, содержащего сведения, как в отношении всего сооружения, так и в отношении каждой части сооружения, расположенной в определенном округе (далее – условная часть линейного сооружения).

Технический план составляется на основании сведений ГКН о сооружении, земельном участке, в границах которого расположено соответствующее сооружение, кадастровой выписки об объекте недвижимости или кадастровой выписки об объекте недвижимости или кадастрового плана соответствующей территории.

Пример технического плана сооружения приведен в приложении 10.

Требования к подготовке технического плана объекта незавершенного строительства утверждены приказам Минэкономразвития Российской Федерации 10 02.2012г. №52.

Под объектом незавершенного строительства в законодательстве понимается объект недвижимого имущества, строительство кото­рого не завершено.

Согласно ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 24 июля 2007 г.) право собственности на объ­ект незавершенного строительства регистрируется при наличии:

-документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок (право пользования данным земельным участком);

-разрешения на строительство;

-проектной документации;

-документов, содержащих описание объекта незавершенногостроительства.

Факт существования объекта незавершенного строительства подтверждается кадастровым инженером по результатам натурного обследования. Результаты натурного обследования объекта незавершенного строительства отражаются в разделе "Заключение кадастрового инженера".

В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта незавершенного строительства, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения об объекте незавершенного строительства, которому присвоен кадастровый номер.

Технический план состоит из текстовой и графической частей, которые делятся на разделы.

Сведения об объекте незавершенного строительства указываются в техническом плане на основании проектной документации или технического паспорта объекта незавершенного строительства, подготовленного до 1 января 2013года. Копии указанных документов включаются в состав Приложения.

В случае отсутствия указанных документов сведения, за исключением сведений о местоположении объекта незавершенного строительства на земельном участке, указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта незавершенного строительства (далее - Декларация). В этом случае Декларация в соответствии с частью 8 статьи 41 Закона является неотъемлемой частью технического плана и включается в состав Приложения.

Если для подготовки технического плана использовались иные документы, предусмотренные федеральными законами, их копии также включаются в состав Приложения.

В случае подготовки технического плана на основе проектной документации в состав Приложения включаются копии тех листов проектной документации, которые содержат включенные в состав технического плана сведения.

При подготовке технического плана также используется кадастровая выписка о земельном участке, в границах которого расположен соответствующий объект незавершенного строительства, а при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о таком земельном участке - кадастровый план соответствующей территории. Копии документов, содержащие сведения государственного кадастра недвижимости, в состав Приложения не включаются.

При этом технический план в форме электронного документа, заверенного электронной подписью кадастрового инженера, и в электронной форме оформляется в виде файлов в формате XML (далее - XML-документ), созданных с использованием XML-схем и обеспечивающих считывание и контроль представленных данных. XML-схемы, использующиеся для формирования XML-документов, считаются введенными в действие с момента размещения на официальном сайте органа кадастрового учета в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: www.rosreestr.ru.

В характеристиках объекта незавершенного строительства указываются сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства с учетом сведений, содержащихся в исходных документах.

При отсутствии в документах, на основании которых подготавливался технический план, сведений о степени готовности объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта незавершенного строительства определяется кадастровым инженером по одному из следующих правил:

1) в соответствии со сметой на строительство по формуле:

Степень = 100 x Объем выполненных работ / Стоимость строительства,  (4)

где: Степень - степень готовности объекта незавершенного строительства (%);

Объем выполненных работ - стоимость фактически выполненных работ (руб.);

Стоимость строительства - стоимость строительства в соответствии со сметой на строительство объекта (руб.).

2) в соответствии с готовностью конструктивных элементов объекта по формуле:

,(5)

где: Степень - степень готовности объекта незавершенного строительства (%);i - номер конструктивного элемента по порядку; n - общее количество конструктивных элементов в объекте; - значение удельного веса i-ого конструктивного элемента в объекте (%). - доля построенной части i-ого конструктивного элемента (%).

Пример технического плана объекта незавершенного строительства приведен в приложении 11.

 

Контрольные вопросы и задания

1. Опишите процесс подготовки межевого плана.

2. Перечислите технологические операции выполнения кадастровых работ по составлению межевого плана

3. Какие разделы включаются в графическую часть межевого плана?

4. Какие разделы включаются в текстовую часть межевого плана.

5.  В чем заключаются особенности подготовки технического плана здания?

6. Какой документ является основанием для внесения записи о местоположении сооружения?

7. В какой раздел технического плана вносится характеристика о площади здания?

8. Какие вы можете назвать дополнительные характеристики для сооружения?

9. Чем объект незавершенного строительства отличается от здания, сооружения?

10. Какими нормативными документами регулируется требования к подготовке технических планов?