Итак, идея длящейся добросовестности - фантазия, оторванная от реальной жизни и не имеющая почвы в законе, который тоже ведь написан для жизни. 16 страница

Постановлением суда апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Татарстан решение суда первой инстанции оставлено без изменения по тем же мотивам.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа оставил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения. Суд кассационной инстанции указал: после заключения договора купли-продажи от 5 сентября 2002 г. право собственности предприятия "НИИШП" на проданное имущество прекратилось, в связи с чем внешний управляющий предприятием не имел права им распоряжаться путем внесения его в уставные капиталы ОАО "НИИШП" и ЗАО "Росинка".

Президиум ВАС РФ отменил принятые судебные акты и указал следующее.

В обоснование заявленных требований о признании недействительными сделок по отчуждению недвижимого имущества истец сослался на возникновение у него права на это имущество по ранее совершенной сделке купли-продажи от 5 сентября 2002 г., заключенной внешним управляющим предприятием "НИИШП" (продавцом) и ООО "Сервисный центр" (покупателем).

Однако при рассмотрении дела установлено, что договор купли-продажи от 5 сентября 2002 г. сторонами не был исполнен: предприятие "НИИШП" (продавец) не передало обществу "Сервисный центр" (покупателю) имущество, покупатель не оплатил его, стороны не произвели государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю.

Вместе с тем ФГУП "НИИШП" в 2003 г. передало упомянутые объекты недвижимого имущества в уставные капиталы созданных им ОАО "НИИШП" и ЗАО "Росинка". Такие сделки были одобрены собранием кредиторов предприятия "НИИШП" от 5 августа 2003 г. ОАО "НИИШП" и ЗАО "Росинка" осуществили государственную регистрацию перехода к ним прав собственности на переданное им имущество.

Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору у последнего отпадает право требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности.

Поскольку предприятием "НИИШП" (продавцом) не были исполнены обязательства по передаче обществу "Сервисный центр" (покупателю) имущества по договору купли-продажи от 5 сентября 2002 г. и это имущество в последующем продано и передано продавцом другим лицам по сделкам, у покупателя по договору от 5 сентября 2002 г. было утрачено право требовать от продавца исполнения договорных обязательств по передаче ему этого имущества.

В связи с тем что передача недвижимого имущества по договору купли-продажи от 5 сентября 2002 г. не состоялась, не может быть признана правомерной ссылка судов на п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому только после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода к нему права собственности продавец не вправе распоряжаться этим имуществом.

Так как по неисполненному договору купли-продажи от 5 сентября 2002 г. у истца не возникло права на спорное имущество, у судов не имелось оснований считать, что его права и интересы нарушены оспариваемыми сделками. Принятые судебные акты были отменены, в иске было отказано <1>.

--------------------------------

<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 18 апреля 2006 г. N 13688/05.

 

В судебной практике рассмотренные проблемы часто становятся предметом обсуждения также при предъявлении покупателями требований о признании права собственности, основанных на совершении договоров, обязывающих продавца передать вещь в собственность. Сама возможность такой формулировки требований, обычной в недавнем прошлом, может быть объяснена только неразвитостью оборота.

В качестве примера можно указать на многочисленные тяжбы, возникающие между "дольщиками" - приобретателями квартир по договорам долевого участия и застройщиками. По условиям этих договоров, близких по природе купле-продаже <1>, приобретатели (дольщики), выплатив определенные договором суммы, получали право требовать от застройщика передачи им в собственность жилых помещений. Очевидно, что это право - обязательственное, а не вещное, и потому соответствующая обязанность застройщика не лишает его возможности распорядиться принадлежащим ему объектом иным образом. Следующий отсюда вывод о слабой защищенности прав дольщиков, опирающийся на известное из теории преимущество вещного права перед обязательственным, понадобилось многократно подтверждать практически именно в части отсутствия гарантий, чтобы эти договоры стали вызывать настороженность, давшую импульс поискам конкурирующих инструментов. В конце концов было изменено и законодательство.

--------------------------------

<1> В одном из дел прокурор ссылался на то, что такой договор "прикрывает сделку купли-продажи квартиры" (Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. N 8. С. 19).

 

Конечно, собственность у приобретателя возникает не при заключении договора, а из передачи вещи (не будем здесь касаться важнейшего для недвижимости требования точного указания предмета купли-продажи как условия наличия самого договора <1>), поэтому до передачи вещи права собственности нет, нет и возможности добиться его признания.

--------------------------------

<1> Правило восходит к римскому "если кто стипулировал сооружение дома и не добавил указания места, то стипуляция не имеет силы" (Дигесты. С. 225).

 

Попытки усилить гарантии дольщиков привели к различным эмпирическим и теоретическим предложениям. На практике иногда суды признают дольщиков участниками совместной деятельности, имея в виду, что в силу этого у них сразу возникают вещные права, хотя такой подход, увязывающий право лишь с внесением взноса, как противоречит договорной природе совместной деятельности, так и оказывается уязвимым при столкновении указанных вещных прав (на долю) с обязательственным правом на конкретное помещение, вытекающим из купли-продажи недвижимости.

Другое решение проблемы дает А. Майфат, который, опираясь на американское понятие security, охватывающее формы инвестиций, исключающие контроль инвестора (в том числе и ценные бумаги), обоснованно расценивает договоры долевого участия такого типа как рискованные инвестиции и предлагает ввести на этом основании дополнительную гарантию - государственную регистрацию проспекта эмиссии с выделением специального инструмента <1>.

--------------------------------

<1> Майфат А.В. Ценные бумаги: Сравнительный анализ понятий в правовых системах России и США // Государство и право. 1997. N 1. С. 88.

 

Признавая гарантийные качества регистрации, нужно заметить, что в нашей правовой системе кажется более уместным ввести регистрацию долевого участия в порядке, установленном для регистрации прав, связанных с недвижимостью, выделив права дольщиков в отдельный предмет регистрации. Такой подход проводится в законе, регулирующем долевое участие.

Иногда безнадежные требования покупателя признать за ним право собственности объясняются тем, что истец просто не представляет, что он может требовать, хотя и понимает, что вещь передана третьим лицам, погибла или утрачена, отсутствует (если речь идет, например, о незавершенном объекте). В этом случае нужно ставить вопрос о прекращении обязательства невозможностью исполнения в связи с отсутствием вещи. Это касается только индивидуально-определенных вещей, а если речь идет о родовых, определяемых числом (нефти, сахаре, зерне), то по отношению к ним действует еще одно классическое правило: родовые вещи не гибнут, т.е. всегда имеются и могут быть представлены.

Если невозможность исполнения обязательства наступила по вине должника, кредитор вправе требовать вместо передачи вещи возмещения убытков.

Итак, утрата вещи продавцом к моменту исполнения обязательства не влечет недействительности договора. Но существует и другая, противоположная проблема, также вызванная разделением вещного и обязательственного действия купли-продажи и вообще договора об отчуждении вещи, - возможность совершения договора, направленного на отчуждение вещи, лицом, которое не имеет вещи в собственности и во владении <1>.

--------------------------------

<1> Г.Ф. Шершеневич отмечает, что судебная практика исходила из того, что "договор купли-продажи совершается не иначе как на вещь определенную и притом состоящую уже во владении продавца" (Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 319).

 

Поскольку договор до передачи вещи, как уже говорилось, порождает только обязательственное действие, то отсутствие в момент заключения договора права собственности у продавца еще не является само по себе препятствием к его заключению, но может изменить квалификацию самого договора. Здесь решающее значение приобретают воля сторон, которые могут по-разному отнестись к этому обстоятельству <1>, а также характер вещи - предмета договора.

--------------------------------

<1> Если предметом соглашения вовсе не является то обстоятельство, что продаваемая и передаваемая вещь не принадлежит продавцу, то возникает ситуация продажи чужой вещи, которая обсуждалась выше.

 

Если обе стороны исходят из того, что вещь будет в собственности продавца (хотя ее нет в настоящий момент), и при этом стороны соглашаются на то, что переход собственности должен состояться в будущем, то может быть заключен предварительный договор <1>. По этому пути, как можно судить, нередко идет судебная практика. В этом случае заинтересованная сторона вправе в оговоренный срок либо добиться заключения основного договора, либо взыскать с другой стороны убытки, связанные с незаключением договора о приобретении вещи.

--------------------------------

<1> Ср.: "...так называемая продажа будущего урожая в действительности будет запродажей", так как "право собственности на несуществующую вещь немыслимо" (Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 319).

 

Другой вариант той же ситуации - заключение сделки под отлагательным условием. Разница их очевидна: в первом случае договора о вещи нет, а есть только предварительное соглашение о таком договоре, а во втором случае сразу заключен договор, который получает силу приобретением вещи продавцом (если продавец уклоняется от приобретения вещи, условие считается наступившим).

Римскому праву были известны также договоры о "покупке надежды" (улов в сети, которая еще не вытащена, и др.), предмет которых был заведомо неизвестен, причем не исключалось и отсутствие предмета <1>.

--------------------------------

<1> Дигесты. 18.1.8.1. С. 289.

 

Допускалась и продажа вещи, владение которой утрачено. В Дигестах излагается суждение Ульпиана: "По вопросу о вещи, находящейся у врагов, Папиниан порицает Марцелла, который не признает возможным включение в иск о разделе наследства предоставление вещи, находящейся у врагов: какое может быть препятствие, чтобы предоставление вещи входило (в состав иска), если и сама вещь может быть продана в силу надежды на возвращение. Конечно (это может быть сделано) при условии предоставления обеспечения, так как вещи могут не быть возвращены, разве что этот сомнительный исход получил соответствующую оценку" <1>.

--------------------------------

<1> Дигесты. 10.2.22 - 23. С. 185 - 186.

 

Такие договоры имели действие с момента заключения. Как представляется, применительно к нашему праву возможность такого договора с отсутствующим предметом (хотя это обстоятельство требует предельно точного его описания, так как любая неопределенность в отсутствие вещи может повлечь вывод, что договор не заключен) не может быть исключена.

Если предметом продажи являются вещи, определенные родовыми признаками, относительно которых можно уверенно говорить, что они имеются в обороте и всегда могут быть приобретены, то наличие или отсутствие собственности в момент договора не должно влиять на его действительность.

Практически важным является то обстоятельство, что к моменту передачи вещи продавец в любом случае должен иметь право собственности, иначе передача не способна перенести собственность и на приобретателя.

Применительно к дарению А. Кабалкин замечает, что "даритель должен быть собственником имущества в момент заключения договора", так как в ч. 2 п. 2 ст. 572 ГК говорится о "своем имуществе" как предмете дарения <1>. Это правило, впрочем, утрачивает силу при продаже заведомо чужого имущества - заложенного, арестованного и др. Здесь продавцом выступает орган власти как организатор торгов, действующий от собственного имени и не имеющий своего имущественного права на вещь. (Заключение судебным приставом или иным административным органом договора с комиссионером, иной специализированной организацией на проведение торгов не меняет сути обсуждаемой ситуации, ведь наличие агента не освобождает нас от обязанности определить позицию принципала, которая единственно служит источником всех прав и полномочий агента.)

--------------------------------

<1> Кабалкин А. Договор дарения // Российская юстиция. 1997. N 8. С. 22.

 

Иное решение дает Д.И. Мейер: "...продажа имущества с публичного торга, с точки зрения гражданского права, есть купля-продажа; продавцом, юридически говоря, является, конечно, собственник имущества - его имущество продается; государство не переносит сначала на себя права собственности на продаваемое имущество: оно действует в этом случае лишь от имени собственника-ответчика; орган судебной власти, судебный пристав, является представителем собственника, ответственным не только перед государством, но и перед собственником в случае причинения ему убытка ненадлежащим исполнением своих обязанностей. Результатом этой купли-продажи является установление права собственности в лице покупщика. Момент установления этого права различен: если покупщик немедленно внес всю сумму, то с момента взноса имущество его, если же он внес лишь часть цены, а в срок, указанный законом, и остальную сумму, то имущество его - с момента взноса части" <1>.

--------------------------------

<1> Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 1. С. 271 - 272.

 

Применение к судебному органу, производящему торги, формы представительства должника (собственника) возможно только на основании закона, поскольку договор здесь практически исключен. Но в силу п. 2 ст. 447 ГК для организатора торгов возможно лишь договорное представительство или иная форма посредничества, основанная на договоре. Поэтому мы должны исключить представительство должника для судебного пристава, производящего торги.

Ясно также, что судебный пристав не может рассматриваться как "обладатель имущественного права" на продаваемую вещь, подобного, например, залогу.

Но еще меньше оснований считать продавцом собственника, особенно если учесть, что право собственности по общему правилу переходит не в момент оплаты, как об этом применительно к законодательству своего времени писал Д.И. Мейер (что позволило, видимо, выстроить саму конструкцию продажи от имени должника), а в момент передачи вещи, а такого действия, вполне обычного для продавца, должник в частном порядке совершать не станет и такого волеизъявления дождаться от него будет невозможно, что радикальным образом противоречит присвоению ему роли продавца даже и через представительство. Следовательно, мы должны считать продавцом непосредственно в силу закона (п. 6 ст. 447 ГК) лицо, производящее торги - соответствующий орган власти, поскольку торги проводятся им. Этот случай рассматривается как исключение из того правила, что продавцом должен быть собственник. Юристы относят к числу таких исключений наряду с продажей залога судебным исполнителем и продажей арестованного имущества неисправного должника также сделки комиссионера <1>, хотя, как мы пытались показать выше, изначально купля-продажа и не требовала собственности на стороне продавца.

--------------------------------

<1> Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. 2-е изд. Ч. 2. М., 1997. С. 8 - 9; Гражданское право: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд. Т. II. Полутом 1. М., 2000. С. 210.

Обсуждая вопрос о начислении налога на добавленную стоимость в случае реализации залога судебным исполнителем, Президиум ВАС РФ указал, что хотя в данном случае сделка совершена не собственником (должником), а иным лицом, оснований к освобождению от налогового обязательства не существует (Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 24 - 26). Здесь важно, конечно, то, что суд не считает собственника продавцом, когда имущество реализуется судебным исполнителем (приставом).

 

После известных колебаний в судебной практике вопрос, наконец, был решен в пользу утверждения, что "должник, на имущество которого обращалось взыскание, не является стороной договора купли-продажи, заключенного с лицом, выигравшим публичные торги" <1>.

--------------------------------

<1> Пункт 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства".

 

Впрочем, отсутствие права собственности у должника - номинального собственника отчуждаемого имущества приводит к ничтожности продажи. Но это еще не означает права действительного собственника на безусловный возврат вещи: ведь иск из реституции он не может заявить, так как не был стороной в сделке, а виндикационный иск может натолкнуться на возражение приобретателя о своей добросовестности.

Торги могут получить иммунитет, как, например, это было установлено в русском дореволюционном праве для движимостей: "Проданные с публичного торга предметы после передачи во всяком случае остаются за покупщиком, хотя бы впоследствии оказалось, что они не принадлежали тому лицу, от имени которого производилась продажа" <1>. Примеры действия этого правила даны в курсе К.П. Победоносцева <2>.

--------------------------------

<1> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 207. Комментируя норму "имущество, проданное с публичного торга, укрепляется покупателю безвозвратно и выкупу не подлежит", К.П. Победоносцев заметил, что хотя это правило и установлено для "обеспечения покупщиков и утверждения доверия к правительству", нужно помнить, что оно действует только "если продажа не будет признана незаконною (курсив автора. - К.С.)". На самом деле покупка с торгов весьма рискованна. "У нас, с одной стороны, существует такая неопределенность, неизвестность относительно состава имения, его принадлежностей, его ценности и прав, которые могут принадлежать в нем третьим лицам; с другой стороны - со стороны чиновников, производящих опись и продажу, так часто встречаются непонимание закона и небрежность в соблюдении формальностей, что случаи уничтожения публичной продажи по жалобам бывшего владельца или третьих лиц встречаются весьма часто" (Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М., 2002. С. 408). Поскольку правило об иммунитете покупателя с публичных торгов родственно норме о моментальном приобретении недвижимости незаконным добросовестным приобретателем (ст. 223 ГК), можно лишний раз напомнить, что закон, не учитывающий механизмы его исполнения и масштабы фактических нарушений, в лучшем случае оказывается неэффективным, в худшем - разрушительным.

<2> Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. С. 415.

Этот вопрос освещен в статье: Новоселова Л.А. Истребование из чужого незаконного владения имущества, проданного в порядке исполнения судебного акта // Вестник гражданского права. 2006. N 1.

 

Действительный собственник получал в этом случае иск обязательственного характера к должнику, так как именно он обогатился вследствие продажи с торгов, погасившей его долг.

Иное правило действовало для недвижимости: "Торги признаются недействительными, если проданное и укрепленное за покупщиком имение оказалось впоследствии, по суду, не принадлежащим должнику. Имение в этом случае возвращается законному его собственнику, а покупщику предоставляется право взыскать заплаченную им сумму с должника или кредиторов, получивших удовлетворение из вырученной за имение суммы" <1>. В общем плане это различие находит объяснение в том, что при сделках с недвижимостью добросовестность приобретателя чужого имущества практически исключается. Ясно, однако, что здесь необходимо прямое регулирование, как и вообще в отношениях со значительным публичным элементом.

--------------------------------

<1> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 208.

 

Кстати говоря, добросовестность приобретателя имущества, купленного на торгах, обычно и не может быть увязана с отсутствием права на отчуждение, как об этом сказано в п. 1 ст. 302 ГК. Ведь продажа на торгах не вызывает сомнений в этом пункте (за исключением, конечно, случаев продажи вне рамок исполнительного производства, лицом, не имеющим компетенции и иных противоправных или даже преступных действий), и собственник (должник), преследующий вещь, проданную на торгах, виндикационным иском, вовсе не обвиняет покупателя в том, что тот купил вещь у лица, не имеющего права на ее отчуждение. Собственник (должник) как раз доказывает, что нарушен порядок проведения торгов, и тем самым подтверждает право на отчуждение имущества с торгов (в противном случае оспаривалось бы право выставлять имущество на торги). А покупатель ссылается на то, что не мог знать о нарушениях, и этим обосновывает свою добрую совесть.

Понятно, что добросовестность в этом смысле не совпадает с доброй совестью, как она описана в п. 1 ст. 302 ГК. Но прийти к выводу о том, что на торгах вообще не может возникнуть добросовестного приобретения, значит и без того слабую процедуру приобретения имущества превратить просто в никчемную сделку, пока признается возможность виндицировать имущество, приобретенное на торгах по иску третьего лица. Поэтому приходится понимать добросовестность на торгах иначе - как извинительную неосведомленность покупателя о нарушениях, допущенных в процессе торгов. Это является единственным средством защиты против иска по мотиву "продано имущество, не принадлежащее должнику", ведь современное российское право не вернулось еще к иммунитету продажи с публичных торгов (хотя такой иммунитет, пожалуй, был бы желательным). Вот в этом втором случае виндикационный иск собственника (но не должника) будет описываться нормой ст. 302 ГК.

Выступление органа власти в роли продавца означает, что на нем лежат все обязанности продавца, в том числе и главная - передача вещи покупателю. Для этого судебный пристав имеет право на изъятие вещи у должника в административном порядке, чтобы потом передать ее покупателю <1>.

--------------------------------

<1> В зарубежном праве обязанность должностных лиц сохранять вещь, предназначенную для продажи на торгах, отмечается и для торгов (аукционов), проводимых не только в порядке исполнительного производства. Например, в штатах Калифорния и Нью-Йорк общим условием является "обязанность лиц, определенных законом (полицейского отдела, отдела шерифа, перевозчика, хранителя, владельца гостиницы, комиссионера, собственника сдаваемой в аренду недвижимости), сохранять имущество в установленные законом сроки до продажи с аукциона", причем "доставка покупателю купленной на аукционе вещи входит в обязанность либо аукциониста, либо организатора аукциона" (Правовое регулирование организации и проведения коммерческих конкурсов, аукционов и торгов: Обзор зарубежного законодательства / Подг. отд. гражданского законодательства иностранных государств ИЗиСП // Журнал российского права. 1999. N 3/4. С. 189, 198).

 

В то же время частным порядком ни покупатель, ни организатор торгов, если торги проводятся коммерческой организацией, истребовать имущество от собственника не могут, и им остается лишь требовать его от органа власти, который один располагает для этого законными средствами.

Иллюстрацией к сказанному может служить такое дело.

Головенко заключила нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартиры, принадлежащей АО ФК "Русская недвижимость" и полностью выполнила свои обязательства по оплате. Однако ни сделка, ни передача квартиры зарегистрированы не были. При этом фактически Головенко, как можно судить, в квартиру вселилась <1>. После этого все имущество продавца - АО ФК "Русская недвижимость" было описано судебным исполнителем за долги, и спорная квартира продана с торгов Фоменко.

--------------------------------

<1> То, что при изложении казуса это обстоятельство прямо не указано, лишний раз говорит о том, что судебная практика не придает юридической роли владению.

 

Головенко обратилась в суд с иском о признании права собственности на квартиру, регистрации договора купли-продажи, признании торгов недействительными. Фоменко предъявил встречный иск о признании договора купли-продажи квартиры, заключенного между Головенко и АО ФК "Русская недвижимость", недействительным и о выселении.

Суд иск Головенко удовлетворил, во встречном отказал. Президиум Тюменского областного суда судебные решения отменил и дело направил на новое рассмотрение. По протесту заместителя Председателя Верховного Суда РФ Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда постановление президиума отменила, оставив в силе судебное решение. При этом было указано, что торги проведены с нарушением установленных правил, "помимо воли собственника"; Фоменко не является добросовестным приобретателем и не пользуется защитой по ст. 302 ГК <1>.

--------------------------------

<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 1998. N 6. С. 7 - 8.

 

В том, что иск Головенко должен быть удовлетворен <1>, у меня сомнений нет. Но вот с аргументами, использованными судами всех инстанций, согласиться нелегко. Здесь налицо стремление выводить право собственности прямо из продажи и как следствие этого - вязкая, часто безуспешная борьба, направленная на уничтожение всех сделок по поводу вещи, кроме одной: ведь суды с трудом могут допустить, что возможна неоднократная продажа одной и той же вещи без перехода собственности к каждому из покупателей, и высшая судебная инстанция, как видим, не всегда помогает судам в преодолении этого заблуждения.

--------------------------------

<1> Оговорки должны быть сделаны лишь в части требования о признании недействительными торгов и продажи по результатам торгов: если истец, сохраняя владение, добьется титула собственника, то он уже утрачивает интерес в оспаривании дальнейших сделок относительно спорной вещи, если только сам не был стороной в них. Ведь пока ответчик имеет один титул покупателя, он вправе заявлять лишь обязательственное требование к продавцу о передаче вещи (которой у продавца нет, и потому этот иск подпадает под действие нормы ст. 398 ГК о последствиях передачи вещи третьему лицу, имеющему право собственности), а не вещное требование к собственнику, следовательно, собственник не находится в опасности ни прямого, ни даже косвенного иска. Впрочем, это достаточно тонкая материя, и практика обычно ее упрощает дополнительным усилением позиций собственника, позволяя ему оспаривать все сделки о принадлежащей ему вещи.

 

Теперь вернемся к нашему делу. Головенко, купив квартиру, оплатив ее и вселившись, приобрела не собственность, а только владение. Уже здесь видна одна из ошибок судов, которые либо считали Головенко собственником, либо вовсе не признавали ее позицию. Это владение является незаконным (но не безразличным для права), пока не зарегистрирована сделка. И хотя сделка ничтожна, если налицо уклонение одной из сторон от ее регистрации, то возникает возможность придать ей силу (ст. 165 ГК). В данном случае установлены именно такие обстоятельства. С регистрацией сделки покупатель получает право требовать передачи ему недвижимости, а если недвижимость уже передана - регистрации акта передачи. Только в этот момент и возникает собственность (ст. 223 ГК). Изменить этот момент, когда речь идет о недвижимости, невозможно. Значит, в момент спора Головенко выступала с точки зрения обязательственного права как сторона (покупатель) незарегистрированного договора с восполнимым пороком, а с точки зрения вещного - как фактический (незаконный) владелец. Фоменко имел лишь права покупателя, а собственником квартиры оставалось АО ФК "Русская недвижимость", уже утратившее владение. Понятно, что главным для Фоменко является иск о выселении Головенко, т.е. о передаче владения. Но если Фоменко выступает только как покупатель (а у него имеется только этот статус), то его требование может быть обращено лишь к продавцу. При продаже с торгов продавцом выступает судебный исполнитель, но требовать от него передачи владения в нашем случае бессмысленно, так как он не отобрал квартиру при организации торгов и совершении последующей продажи квартиры, хотя и имел такое право, основанное на процессуальном законодательстве, и потому не может обеспечить покупателю владения. Нельзя такое требование предъявить и собственнику - АО ФК "Русская недвижимость" - и не столько потому, что собственник уже лишен владения, но прежде всего потому, что собственник - не сторона в договоре купли-продажи.