Характеристика. Консенсуальный, возмездный, взаимный.

Субъекты. Наймодатель: публично правовое образование, должен являться собственником помещения. Наниматель: претендовать на статус может только такой гражданин, который относится к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий. Категория нуждаемости раскрывается в ст. 51 ЖК, главный параметр: обеспеченность жилым помещением (должен быть обеспечен по общему правилу жильем менее установленной нормы), могут быть и иные категории нуждающихся независимо от жилищной нормы (аварийные помещения, если проживают в одном помещении с тяжело больными всякой заразой). Размер учетной нормы устанавливается органами местного самоуправления, а в СПб субъектом федерации. Закон 407-65, ст. 3: учетная норма 9кв. общей площади для квартир и отдельных домов и 15 квадратных метров для коммуналок. Если меньше на человека, может быть признан нуждающимся. Но только категории нуждаемости недостаточно. Одновременно должен быть и малоимущим, чтобы стать нанимателем. Порядок и условия признания малоимущим устанавливаются законом субъекта (в СПб 407-65: доход не превышает двукратного прожиточного минимума на душу населения в СПб, на 4 квартал 2014: 8470, то есть 16950), также имущество в собственности, подлежащее налогообложению (то есть только тс и недвижимость) должно быть менее десятикратной величины стоимости квадратного метра жилья в СПб. Но это общее правило, ЖК говорит, что законом субъекта могут быть установлены иные лица, нуждающиеся в имуществе (например, напишем, что только нуждаемости в жилье достаточно). Закон 407-65 устанавливает множество категорий для которых только критерий нуждаемости. Для того чтобы стать нанимателем, гражданин должен быть малоимущим и нуждающимся, при этом поставленным на учет по данным критериям. Также должна подойти его очередь (в СПб примерно 30лет), либо иметься основания для внеочередного предоставления. Потом должно быть вынесено решение о предоставлении жилого помещения. Только тогда заключается договор социального найма. Проблемы с очередью: нет эффективных механизмов снятия с нее, если гражданин был нуждающимся, а потом получил от бабушки миллиард долларов, он не может быть снят просто так, в лучшем случае будет снят, если появится своя квартира. Но гражданин будет из принципа стоять в своей очереди, считая, что государство ему должно. В старом ЖК не было категории малоимущности. В новом ввели и должны были бы прошерстить очередь, но государство понимает, что количество лиц, снимаемых с очереди велико, будет соц взрыв. Пусть вместе с действительно нуждающимися находятся те, кто не нуждаются, лишь бы было спокойно, все смотрели первый канал и 146% приходило раз в шесть лет к избирательным урнам. Еще одна причина: у государства нет свободного жилья. Государство решило закончить с бесплатной приватизацией, но она все идет. Проблема одних решается за счет других: все меньше доступного жилья в фонде социального использования. При запрете приватизации: даже при бессрочности договора: жилье освобождается и перераспределяется. Договор социального найма не имеет срока действия и продолжает осуществляться, даже если гражданин уже не достоин такого жилья. Нежелание решать проблему в купе с нашей ментальностью ведет к увеличению очереди. Следующая специфическая черта: особенность предмета.

Предмет договора. Ст. 58 ЖК: жилое помещение в пределах населенного пункта, не ниже нормы предоставления. Норма устанавливается ОМС либо законом субъекта. Закон 407-65: 18кв м на 1 человека для семьи двух и более лиц или 33квм для одиноко проживающего. Подобрать вровень с нормативом принципиально невозможно, строительство крайне творческая деятельность да и нормы всегда меняются. Указывается, что не менее указанной нормы и превышение чем в два раза нормы невозможно.

Срок. Бессрочный, п.2 ст. 60 Жк прямо указывает.

Является возмездным, но ст. 156 ЖК: малоимущие освобождаются от платы за наем. Это не значит, что договор с малоимущим становится безвозмездным. Оплата не единственная опция. Гражданин может перестать быть малоимущим во время действия договора.