Права и обязанности сторон.

Обязанности арендодателя.

Предоставить имущество арендатору, включает целый ряд требования. В установленный срок, не является существенным условием, восполняется по 433 в разумный срок. Последствия нарушения: п.3 ст. 611:

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Иск арендатора обязательственно правовой, у арендатора должно иметься имущество. П. 13 Постановления N 73: несколько договоров аренды на один и тот же объект, решаем через ст. 398. Когда предмет будущая вещь, непередача такого имущества арендатору, не дает арендатору права требовать изготовления или покупки такой вещи арендодателем.

П. 3 ст. 611 право потребовать расторжения договора. Юрисдикционный способ. В кп всегда сталкивались с возможностью внеюрисдикционного отказа. В аренде везде юрисдикционное расторжение, обязательный претензионный порядок. Но кп писалась с Венской конвенции, а по аренде такого документа нет. Мы же выросли на кондовом судебном расторжении. Это не исчерпывающей перечень способов защиты, судебная практика дает разные варианты поведения: п. 10 ИП N 66: каждый месяц в определенное число арендатор должен платить, а имущество арендатору не передано. Наступило число, арендодатель спрашивает, где деньги? Решение достаточно простое, иск не подлежит удовлетворению, ибо синаллагма, нужна эквивалентность. Арендатор не обязан уплачивать, если имущество не передано.

 

Должен предоставить имущество вместе со всеми необходимыми принадлежностями и документами. П.2 ст. 611:

2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Если непредоставление документов не сказывается на возможности использования, защиты у арендатора нет. В отличие от кп нет двуступенчатой системы, как только непредоставление принадлежностей, у арендатора в качестве альтернативы требование о предоставлении документов и принадлежностей, либо расторжение и убытки. Разные представления о гармонии у авторов глав. П. 8 ИП N66: сюжет про вертолет: был заключен договор аренды вертолетов, фактическая передача произведена, но вертолеты переданы при отсутствии сертификатов годности к полетам и свидетельств регистрации воздушного судна, без указанных вертолетов эксплуатация по назначению запрещена (детишек можно пускать на экскурсию и цветы сажать). Спор между сторонами: арендодатель требует оплаты, арендатор не платит. ВАС поддерживает арендатора, синаллагма: плата за возможность использования объекта по назначению, арендатор платить не должен. Творческое понимание п.2 дает и такую защиту.

 

В состоянии, соответствующем условиям договора и назначения имущества (надлежащего качества). Исправное имущество, наиболее банальная ситуация. Но требования к качеству могут быть самостоятельно установлены сторонами в договоре. Матрица регулирования: если в договоре ничего нет, предмет должен быть обычного качества (подходить для использования по назначению). Но стороны могут предусмотреть иное, любое по сравнению с обычными (повышенные и пониженные). Если объект передается для реквизита при съемке сериала, зачем в сериале, если машина будет взрываться, ей ездить, зачем в ней двигатель? Если стороны оговаривают соответствующие требования, возможна передача неисправного объекта согласно условиям договора, стороны сами определяют. В случае, если соответствующий предмет указанным требованиям не соответсвует, арендодатель несет ответственность. Вопрос об основании ответственности в общем и целом может быть выведен из ст. 612:

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Знание о недостатках не имеет значение, ответственность арендодателя близка ответственности продавца, не ответственность в истинном смысле, а система гарантии. Субъективное основание не имеет значение, вопрос вины нас не интересует. Круг обстоятельств, освобождающих от ответственности в п.2 ст. 612: известно, должно быть известно, либо арендатор мог обнаружить при приемке (либо оговорены). Речь о распределении рисков, на самом деле. Арендодатель собственник, арендатору неизвестно, справедливо возлагать на арендодателя риск, связанный с неизвестными недостатками. Если же арендодатель не собственник, он все равно изначально ближе к источнику.

Последствия обнаружения недостатков: абз. 2 и далее п.1 ст. 612. Похоже на куплю-продажу. Абз. 6, применительно к отдельным требованиям арендодатель может заблокировать эффективное удовлетворение, заменив вещь ненадлежащего качества, вещью надлежащего. Учет интересов обеих сторон, минимизация последствий нарушения.

Одновременно с физическими недостатками (ответственность за них выше), могут быть и юридические.

 

Требование предоставить свободным от прав третьих лиц. Ст. 613:

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В самом тексте нигде нет очевидного указания, что за права третьих лиц арендодатель несет ответственность, независимо знал он или нет. Это может быть источником для спекуляций, поскольку традиционно термин ответственность связывается с субъективным основанием, могут появится спекуляции типа: арендодатель не знал, не отвечает. С т.з. системности: в нормальной системе права такого не может быть: за физические недостатки строится по системе гарантий, за юридические по вине. Подход: любое неисполнение обязанности предупредить о правах третьих лиц ведет к ответственности (указания на известность арендодателю нет нигде). Также можем прикрутить добросовестность.

 

Ремонт арендуемого имущества. Ст. 616 воплощает обязанности по этому поводу. В рамках аренды и в рамках всех договоров группы передачи имущества во временное пользование: капитальный и текущий ремонт, диспозитивные правила распределения. По общему правилу капитальный на арендодателе, текущий на арендаторе. Капитальный предполагает восстановление целостности вещи (замена конструкции, основных частей в связи с износом, разрушением). Капитальный, конечно, более грандиозный. Арендодатель обязан производить капремонт в сроке, указанном в договоре, если такого срока нет или есть необходимость в проведении, то в разумный срок после возникновения необходимости. С т.з. закона установление сроков о проведении ремонта, не отменяет возможности требования проведения ремонта раньше. Например, после уже обмыва ремонта прилетели злые ветры и привели объект в полную негодность. Возникает необходимость ремонта, не смотря на жуткое похмелье, работники арендодателя должны проследовать на объект и сделать заново. Возможные способы защиты в случае неисполнения:

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Обязанности арендатора

 

В литературе часто говорится об обязанности пользоваться имуществом в соответствиями с условиями договора и назначения имущества.Повод дает и норма ст. 615:

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Но как может быть обязанность с тем же содержанием, что и право (у арендатора право пользоваться имуществом). Выход: пользоваться можно в соответствие с условиями договора. У арендодателя юрисдикционный способ защиты.

П.2 ст. 615: идея пользования в узком смысле (характерно для отечественного правопорядка – в пользование не включаются распорядительные возможности):

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласие может быть и предварительное (в т.ч. генеральное и любые другие форматы) и последующее.

 

Осуществление ремонтов. Про капремонты уже сказали выше. В ст. 616 применительно к текущему ремонту: обязанность арендатора по общему правилу:

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Норма диспозитивна, стороны могут дифференцировано переносить обязанности. Если арендатор текущий ремонт не осуществляет и это неоднократно, либо приводит к существенному ухудшению арендуемого имущества, арендодатель вправе требовать расторжения.

 

Обязанность вносить арендную плату. Размер устанавливается соглашением, несущественное условие. Порядок и сроки внесения также устанавливается соглашением, тоже несущественное, п.1 ст. 614:

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата эквивалент для возможности использования. Договор аренды торг точки на год, арендатор начал, а дело не пошло, продавать элитные вина в районе люмпен пролетариата плохая бизнес идея. Тут арендатор, не имея возможности продавать боярышник, говорит через полгода: я устал я ухожу. Но он должен заплатить за оставшееся время, плата за возможность использования. П. 13 ИП N66 похожий случай. Если в отсутствие расторжения арендатор уезжает, а арендодатель начинает сдавать королю боярышника, решение бы поменялось: формально расторжения нет, но нет и возможности использования: третье лицо эксплуатирует объект).

Ответственность неисправного арендатора. Если в денежной форме, то ст. 395 + убытки. Но не только деньги могут быть платой, универсальный ответ: убытки. Досрочное внесение арендной платы, но не более двух сроков подряд. Если систематически не вносится плата, расторжение договора (ст. 614, 619).

Еще один интересный сюжет в п.14 ИП N66. ВАС дает возможность арендодателю удерживать имущество, находящееся в арендуемом помещении. Помещение передано в аренду. Арендатор располагает в нем товары. Затем скрывается в неизвестном направлении, перестает платить арендную плату (сказка же русская). Арендодатель говорит: удерживаю. Арендатор возвращается и говорит отдай. Арендодатель говорит, заплатишь, сразу ко мне. Суд поддерживает арендодателя. Вопиющее несоответствие закону, отношения B2B, можно удерживать товар, но проблема в том, что для удержания необходимым является владение, полученное на законном основании (законность владения определяет, иначе – сампоуправство). ВАС, чувствуя ситуацию, приводит аргумент: важно, что срок договора истек, арендатор не забрал товар, считай, что вверил, владение законно. Подмена понятий: оставление имущества не означает воли на передачу, если такую логику продолжить: Никита не внес плату за обучение, оставил планшет, ушел на обед. Приходит, Рассказова играет в планшет и не отдает: говорит, у нее законное право. Или приехали на учебу на машине. 2 пары гп, нормальный человек такое не выдержит, у вас мигрень. Управление тс в такой ситуации опасно. Мама вас воспитала заботиться об окружающих, вы возвращаетесь домой на такси, там хлопнули 150 коньячку, поспали. Во вторник приходите, а Наталия Юрьевна уже в автомобиле и не отдает, пока не заплатите. Вы оставили автомобиль на площадке университета, никакой воли нет. Но такое решение ВАС находит в обороте поддержку, в наше ментальности защищают права только лохи. У нас лежим на печи, смотрим сериалы, блага текут. Человек не из наших пошел бы в суд, выиграл взыскание арендной платы, указал приставу на имущество должника арендатора, пристав бы обратил на него взыскание и через исполнительный лист арендодатель все бы получил. Но это у цивилизованных, у советских своя гордость: пока не заплатишь, имущество не отдам. Идеально для нашей ментальности. Но еще удобнее взять семью в заложники: ты собака семью оставил, не охранял, значит, передал. Но семью надо кормить, а товар может зарастать паутиной. Нижестоящие суды слушают старшого, арендодателям вообще класс. Нумерологи обращали внимание, что номер этого письма не должен пройти мимо насущности.

 

При прекращении договора должен возвратить имущество арендодателю. Должен возвратить то же самое, в исправном состоянии с учетом износа. Если арендатор такую обязанность не выполняет, закон содержит ряд мер к стимулированию:

1) на арендатора переходит риск случайной гибели, ПС по договору не переходит, бремя без блага.

2) за все время просрочки арендатор должен уплатить арендную плату. Вопрос: правовая природа такой платы: плата по договору или размер неосновательного обогащения? Я считаю, что определенный в законе размер неосновательного, но судебная практика идет по иному пути. Последнее Постановление Пленума ВАС N 35 о расторжении: п.8 к таким отношениям правила гл. 60 (о неосновательном) не подлежат. ВС сегодня поддерживает такой подход: Определение от 30 декабря 2014 по делу ЗАО «Велтом»: к отношениям, связанным с постдоговорным пользованием правила гл. 60 не подлежат.

Ситуацию с постдоговорным (незаконным) пользованием надо отличать от п.2 ст. 621 (пролонгации договора):

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Здесь законное пользование, совершенно другая ситуация. П.2 ст. 621 ключевое значение у волеизъявлений участников. Отсутствие возражений должно быть манифестировано близко к прекращению договора (если в первый день сказали, что 5 лет и все, для 621 индифферентно). Если арендодатель промедлит с возражениями под конец срока, то последствия по п.2 ст. 621. Это не кондикция, это полноценная плата.

 

 

Продолжая вопрос о правах и обязанностях сторон, поместим рубрику о правах арендатора, рассматривая правовые возможности, о которых ранее речь не шла.

 

Преимущественное право на заключение договора на новый срок. П.1 ст. 621:

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Только для надлежаще исполняющего обязанности арендатора. Арендатор должен быть исправен, не допускать нарушений. У арендодателя свобода выбора контрагента, не должно быть вмешательства в его дела. Законодатель находит компромисс: если сдаешь имущество в аренду, фигура арендатора имеет ключевое значение, но если арендатор ничем себя не запятнал, если он надлежаще исполнял, то нет никаких оснований полагать, что он резко изменит свое отношение к обязанностям, раз он надлежащий, то риск навязывания арендодателю минимален.

Инициатором реализации выступает арендатор. Должен письменно предупредить арендодателя о своем желании.

Арендодатель должен желать в будущем сдавать имущество в аренду. Арендодатель собственник и сам определяет как распоряжаться, мы не можем вмешиваться в дела собственника и обязывать его сдавать в аренду. Преимущественное право может существовать только при наличии желания сдавать. Фикция нежелания сдачи: если в течение одного года с момента прекращения, арендодатель не сдает имущество, то считается не имеющим намерения. Когда законодатель закрепляет фикцию нежелания, говорит именно о сдаче в аренду. П. 35 ИП N66: между А и Б аренда, договор прекращен, арендатор имел преимущественное право. Арендодатель говорит нет, больше сдавать нет желания, отстань. Арендатор утерся и пошел искать новый объект. А потом увидел, что третье лицо занимает помещения на основании договора, предъявил требования из ст. 621 на себя. А договор оказался ссуды. ВАС отказал.

Условия нового договора не коррелируют с условиями прежнего, только преимущественное право на само заключение. Навязывать условия заключаемого договора п.1 ст. 621 арендатору не дает. Отказ от преимущественного права возможен и на уровне последующих за договором соглашений.

Если преимущественное право нарушено, п.1 ст. 621 говорит о возможности перевода прав и обязанностей и возмещении убытков. Напр, арендодатель, желая избавиться от арендатора, предлагает ему неудобные условия, а затем заключает договор с третьим лицом на иных, удобных условиях. Можно потребовать перевода прав и обязанностей из второго договора. Если же нашел вторую, менее выгодную площадку, а переезд сложен и дорогостоящий (тяжелое оборудование), можно требовать возмещения убытков без перевода прав по договору.

Преимущественное право существует еще и в жилом найме и в концессии. Но условия реализации и способы защиты во всех трех случаях различны. Почему нельзя было мультиплицировать крайне удачную модель ст. 621? Бессистемность расстраивает.

 

Право арендатора на улучшения. Ст. 623:

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Традиционное регулирование, напоминает рчп. Улучшения повышают стоимость, но не изменяют существа вещи. Судьба улучшений определяется на первом уровне их существом: отделимые или неотделимые. Если расходы на производство отделимых понес арендатор, то его собственность. С неотделимыми так уже не сделаешь: собственность арендодателя, вопрос в возмещениях в согласии арендодателя. Нет согласия, нет компенсации. Есть согласие, есть компенсация.

Компенсация выплачивается при прекращении договора. Часто арендатор, имеющий право на компенсацию (из подвала сделал ресторан), не платит арендную плату в счет компенсации. Право на компенсацию по умолчанию созревает только при прекращении договора. Это по сути зачет, а там нужна созреваемость (постановление о свободе договора: можно предусмотреть иное, сделать «специальный зачет», хотя проще изменить порядок выплаты компенсации).

 

Право на выкуп. Только в случае, если предусмотрено законом или договором. Закон: законодательство о приватизации. Применительно к случаям соглашения сторон возникают несколько интересных обстоятельств: выкупная цена существенное условие договора, экономически в аренде с правом выкупа стоимость передаваемого объекта как правило вносится в арендную плату, но определить какая часть стоимости в арендных платежах, а какая в выкупной невозможно, зависит от срока договора, интенсивности амортизации, иных характеристик, если выкупная цена не определена, восполнить ее невозможно. С т.з. правил ст. 624, право на выкуп по общему правилу только по прекращении договора (коррелирует с предыдущим тезисом: интерес арендодателя полностью реализован, когда получает и арендную плату и выкупную). Раньше были случаи: в процессе приватизации бывшие работники предприятий оказывались акционерами, а потом собственниками предприятий, не имея никаких навыков либо продавали, либо сдавали в аренду с правом выкупа. С т.з. экономических реалий был период гиперинфляции (утром взял деньги на хлеб, а вечером уже не купить): исходно определенная сторонами выкупная цена была ничтожно мала через пару лет. Вносили выкупную цену и переводили права и обязанности. Но судебно-арбитражная практика отказывала по ст. 624, обязывала вносить арендную плату. От условия возможеости выкупа договор аренды не становится договором кп, но форма выкупа как для купли продажи.

 

Прекращение договора аренды. В силу общих оснований гл. 26. Нас интересует одно особое основание: досрочное расторжение судом. Ст. 619 (арендодатель), 620(арендатор) похожи по логике изложения.

 

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Перечень оснований исчерпывающий или нет? Некоторые условия слишком казуистичные: плачу через раз (более двух раз подряд) или арендная плата миллион, а вносим по рублю (не вносит арендную плату). Русский народ фантазирует. У нас много публикаций типа «Как обидеть арендодателя». В ст. 619 зафиксированы 4 основания, далее дается отсылка к ст. 450. Надо доказать существенность по ст. 450, но это чисто формальная трудность, проблем нет. Но и это не все: иные основания могут быть установлены соглашением сторон. ВАС на уровне ИП N66 прямо подтвердил: сторонами могут быть установлены свои основания, могут быть не связаны с нарушениями. По ст. 310 можно предусмотреть и односторонний отказ. Но в главе 34 везде расторжение, так может быть из существа отношений возможно только расторжение? Победила первая логика, суды прямо указывают, что соглашением сторон могут предусматриваться основания для одностороннего отказа.

С т.з. процедуры расторжения: последний абзац ст. 619: направить письменное предупреждение о необходимости устранить нарушения (по ст. 452 свой претензионный порядок). Не взаимоисключают, кумулятивно действует, здесь уведомление о нарушении, там претензия к расторжению. Оба этапа обязательны, но могут быть соединены в одном документе (п. 29 ИП N66). Если же соблюдать все сроки, будет очень долго (полгода на весь порядок до иска выходит, а уж в суде сколько, там свои системы подсчета). А если при этом ра одном из этапов арендатор погасит задолженность? Суды раньше стояли на позиции, что если до удаления в совещательную комнату (до вынесения решения) внесена плата, то исключает удовлетворение иска о расторжении. К счастью, сегодня практика изменилась окончательно (Постановление Пленума N73 п. 23): судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель может требовать расторжения в разумный срок. Право на расторжение секундарное, если ты не заявлешь процедуру, то либо через прекращение такого права через неосуществление, либо через непротиворечивое поведение. Возможно продолжение процедуры на любом этапе, но оно должно быть своевременное.

В практике есть девиации: в суде Севкав округа рассматривалось дело: арендатор не платил вообще, уведомление, претензия, иск, никаких действий арендатора, ноль эмоций, суд уходит совещаться, выходит с решением: в иске отказать. Право на ведение предприним деятельности конституционное право, у арендатора нет иных помещений, выселение его из арендуемых помещений разнозначно прекращению его предприним деятельности, в иске отказать.