Принципи, пов’язаніз ринковим середовищем

Такі принципи включають: залежність, відповідність, пропозицію і попит, конкуренцію і зміну.

Залежність. Місцерозташування є одним з найважливіших факторів, що впливають на вартість нерухомості. Якість місця розташування залежить від того, наскільки фізичні параметри ділянки відповідають прийнятому в даному районі типу землекористування, а також від його близькості до економічного середовища. Разом ці дві характеристики складають ситус (situs), або економічне місце розташування нерухомості.

Якщо в системі землекористування або в економічному середовищі об’єкта нерухомості відбуваються зміни, то це може вплинути на його вартість. Наприклад: будівництво поблизу об’єкта станції метро, торгового центру, школи або відкриття підприємства з утилізації відходів. Ці зміни здатні як позитивно, так і негативно вплинути на вартість об’єкта. Ступінь такого впливу визначається масштабами нового варіанта землекористування, а також зв’яз­ками між останнім та об’єктом, що оцінюється.

Зв’язок (linkage) вимірюється витратами. Це витрати на доступ від об’єкта, що оцінюється, до об’єктів, що його обслуговують. Зв’язки можуть вимірюватися часовими витратами, відстанню або грошовими витратами. Деякі з цих зв’язків важковимірні. Наприклад, як виміряти зв’язок з мальовничістю ділянки землі, на якій розміщено об’єкт, що продається? Такий зв’язок може бути оцінений як різниця у вартості між ділянкою з мальовничим краєвидом та іншою ділянкою без такого краєвиду.

Витрати на зв’язки можуть складатися по-різному. Наприклад, будівництво швидкісної автомагістралі зменшить відстань і скоротить час на доступ від передмістя до центрів зайнятості в діловій частині міста. Якщо дорогу зробити платною, то витрати на зв’язок зростуть.

Потоки доходів великою мірою залежать від того, як місце розташування пов’язане з ринком покупця об’єкта. Наприклад, порушення зв’язків через будівництво автомагістралі або через конкурента, здатного завдяки своєму місцеположенню перехоплювати потенційних клієнтів, може серйозно зменшити виручку роздрібного торговця.

Відповідність. Проект, який не відповідає ринковим стандартам, скоріше за все, програє у фінансовому відношенні.

Проекти забудови нерухомості мають відповідати типу землекористування у відповідному районі. Це не означає, що всі будин­ки мають бути побудовані в одному архітектурному стилі. Проте архітектурні стилі мають відповідати типу землекористування. Уявіть наслідки спорудження яскраво пофарбованого будинку вікторіанського стилю в кварталі, забудованому будинками сільського типу. Уявіть також, що трапиться, якщо сміттєспалювальний завод буде зведено поруч із притулком для старих. Притулок може бути закритий через загрозу здоров’ю його мешканців, пов’я­зану з високою задимленістю та іншими видами забруднення навколишнього середовища.

Для інформаційних фірм необхідно, щоб будівля відповідала всім вимогам стандартів з будівельних норм і правил, а також санітарних норм і правил для працівників обчислювальних центрів.

Пропозиція і попит. Пропозиція — це кількість об’єктів будь-якого бізнесу, доступних на ринку за певними цінами. В основі попиту лежить бажання потенційних покупців, що мають необхідні джерела фінансування, придбати бізнес.

Ринки нерухомості недосконалі, пропозиція і попит не завж­ди диктують ціну, за якою відбувається зміна власника. У довгостроковому плані пропозиція і попит є відносно ефективними факторами у визначенні напряму цінових змін. Однак у короткі проміжки часу фактори пропозиції і попиту часом утрачають свою ефективність на ринку нерухомості. Ринкові перекручення можуть бути наслідком монопольного контролю з боку приватних власників. Крім того, на ринки впливають механізми державного контролю. Наприклад, антимонопольне законодавство може суттєво стримувати зростання ринку, місцеві органи влади також можуть стримувати зростання ринку або рівня орендної плати, вносити зміни до механізму ринку в інші способи.

Якщо на ринку існує надлишок пропозиції або бракує попиту, то рівні цін та орендної плати знижуються. У короткостроковому плані пропозиція нерухомості відносно нееластична: навіть якщо ціни підвищилися, пропозицію не можна збільшити дуже швидко.

Протилежний тиск на ціни має місце тоді, коли пропозиція є недостатньою або попит високий. Попит звичайно мінливіший за пропозицію. Він легше реагує на зміни в цінах. Зміни обсягу грошової маси, процентних ставок, сплески емоційних припущень, страх та інші фактори можуть впливати на характер попиту в будь-який час.

Коли пропозиція і попит збалансовані, ринкова ціна звичайно відображає вартість (витрати) виробництва. Вміння узгоджувати умови угоди, число і досвідченість учасників, емоції, вартість фінансування та інші фактори також відіграють певну роль у встановленні цін продажу.

Конкуренція. Прибутки, вищі за звичайні, стимулюють загострення конкуренції. Якщо люди бачать, що інші мають надмірні або монопольні прибутки з нерухомості, вони намагаються самі проникнути на цей ринок. Надмірні або монопольні прибутки — це суми, що перевищують ті, які розумно необхідні для компенсації підприємницьких зусиль. Загострення конкуренції призведе до зростання пропозиції. Якщо попит при цьому не зростатиме, то середній чистий дохід від усієї нерухомості даного виду знижуватиметься. Якщо конкуренція надмірна, прибутки можуть стати нижчими від нормальних, в деяких випадках взагалі зникнути.

Цей принцип важливий для аналітика, який намагається оцінити вартість потоку доходів, що перевищують ринкову норму. Оцінювання вартості потоку доходів, якщо надприбутки не пов’язані з довгостроковою орендою, треба здійснювати обережно. В основному, аналітик може скористатися одним з двох підходів. За першим, надмірний прибуток виокремлюється з нормального прибутку і розглядається як окремий потік доходів. За другим, увесь потік чистих доходів може розглядатися як потік ризикованіший за нормальний, і бути капіталізований за більш високою ставкою.

Зміни. Об’єкти поступово зношуються. Одні підприємства відкриваються, інші закриваються. Характер використання землі змінюється під впливом держави і приватного сектору. Коливаються обсяг грошової маси і процентні ставки. Економічні умови відкривають нові можливості. Міжнародні події впливають на вартість сировинних товарів. Нова технологія і соціальна поведінка створюють новий попит на нерухомість. Демографічний розвиток породжує нові потреби. Людські спрямування і смаки зазнають змін. Середовище розташування об’єкта проходить через фази зростання, зрілості, занепаду та оновлення. Всі ці фактори і багато інших можуть змінювати корисність об’єкта в даному місці. Аналітики повинні відслідковувати події, які з великою часткою ймовірності вплинуть на нерухомість. Умови, що існували в минулому, не обов’язково збережуться в майбутньому. Щоб правильно оцінити вартість майбутніх доходів об’єкта, необхідно ретельно вивірити базові припущення відносно майбутньої вируч­ки і витрат. Оскільки події та умови постійно змінюються, оцінювачі дотримуються професійного стандарту — проводять оцінювання на конкретну встановлену дату.