Тема: Правовой режим земель промышленности

Глава XVI

статьи 87 и 88 Земельного кодекса РФ

Земли промышленности - земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным Земельным Кодексом, Федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

 

При этом к данной категории относятся не только земли, уже используемые в указанных целях, но и земли, не занятые соответствующими строениями и сооружениями, обеспечивающие их функционирование или предназначенные для такого использования. Установление данной нормы дает возможность включить в состав этих земель охранные зоны и иные земли, не непосредственно, но косвенно включенные в соответствующие процессы.

Порядок использования отдельных видов земель промышленности, а также установления зон с особыми условиями использования земель данной категории, если иное не установлено Земельным Кодексом, определяется:

Правительством РФ в отношении указанных земель, находящихся в федеральной собственности;

органами исполнительной власти субъектов РФ в отношении указанных земель, находящихся в собственности субъектов РФ;

органами местного самоуправления в отношении указанных земель, находящихся в муниципальной собственности.

Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются или предназначены, подразделяются на:

земли промышленности (используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности);

земли энергетики (предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов энергетики);

земли транспорта (используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта);

земли связи, радиовещания, телевидения, информатики (используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) объектов связи, радиовещания, телевидения, информатики);

земли для обеспечения космической деятельности (используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) объектов космической деятельности);

земли обороны и безопасности (используются или предназначены для обеспечения деятельности Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, организаций, предприятий, учреждений, осуществляющих функции по вооруженной защите целостности и неприкосновенности территории Российской Федерации, защите и охране Государственной границы Российской Федерации, информационной безопасности, другим видам безопасности в закрытых административно-территориальных образованиях);

земли иного специального назначения, к таким землям могут быть отнесены, например, участки захоронения ядерных и иных отходов. К землям специального значения можно отнести и земли, занимаемые кладбищами.

Субъектный состав:

Земельные участки из земель промышленности и иного специального назначения в соответствии со статьей 27 ЗК РФ могут предоставляться в государственную, муниципальную, а также в частную собственность.

Однако в законодательстве закреплен ряд исключений из общего правила, обусловленных тем, что большинство таких земель изъяты или ограничены в обороте. А, как известно, земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, ни при каких обстоятельствах не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные же участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Так, в соответствии с пунктом 4 статьи 27 ЗК РФ из оборота изъяты земельные участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы, военные суды; занятые объектами организаций федеральной службы безопасности, федеральных органов государственной охраны, а также участки, занятые инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ; занятые объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ. Изъяты из оборота также участки воинских захоронений.

Кроме того, ограничены в обороте земельные участки, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд.

Ограничены в обороте также участки, предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров; участки, предоставленные для нужд связи, занятые объектами космической инфраструктуры; участки, расположенные под объектами гидротехнических сооружений; земельные участки, предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств, а также участки, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

 

Цель земель промышленности - строительство и эксплуатация различных объектов недвижимости, имеющих, как правило, производственное назначение.

Более развернуто целевое назначение земель промышленности представлено в Методике государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Утвержденной Приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 20.03.2003 №П/49.

В соответствии с этой методикой земельные участки промышленности - это земельные участки, которые используются или предназначены для следующих целей:

- для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов в целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности;

- предоставляемые организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности для разработки полезных ископаемых.

Таким образом, к землям промышленности относятся земельные участки, которые предоставлены для размещения и эксплуатации предприятий металлургической, химической, обрабатывающей, горнодобывающей и других отраслей промышленности.

Иными словами, земли, занятые фабриками, заводами, шахтами, рудниками, карьерами, приисками и другими горнодобывающими предприятиями.

 

Основаниями приобретения права собственности на земельный участок из земель промышленности: (ст. 8 ГК РФ)

договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также не предусмотренные законом, но не противоречащие ему;

акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований возникновения права частной собственности на землю;

судебное решение;

приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом;

иные действия граждан и юридических лиц;

события, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

 

Прекращение права собственности на данные земельные участки возможно:

При отчуждении собственником своего имущества другим лицам (п. 1 ст. 235 ГК РФ).

В случае обращения взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника (ст. 237 ГК РФ). При этом обращение взыскания допускается только на основании решения суда (ст. 278 ГК РФ).

При реквизиции (ст. 242 ГК РФ).

При конфискации (ст. 243 ГК РФ).

Путем выкупа: земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд (ст. 279 ГК РФ).

 

Прекращение права собственности на земельные участки из земель промышленности невозможно по таким основаниям, как:

Отказ собственника от права собственности, а также в случае гибели или уничтожения имущества (п. 1 ст. 235 ГК РФ), поскольку в отношении земель промышленности немыслимы действия собственника, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на него.

Отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238 ГК РФ), так как земельные участки из земель промышленности не относятся к объектам гражданских прав, изъятых из оборота или ограниченных в нем.

Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст. 239 ГК РФ).

 

Перевод земель промышленности в другую категорию: осуществляется по правилам установленным ФЗ от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», осуществляется без ограничений, за исключением случаев установленных статьей 9 вышеуказанного закона, а именно:

когда данные земли нарушены, загрязнены или застроены зданиями, строениями, сооружениями, подлежащими сносу (в том числе подземными), в другую категорию допускается при наличии утвержденного проекта рекультивации земель.

на которых осуществлялась связанная с нарушением почвенного слоя деятельность, в другую категорию допускается только после восстановления нарушенных земель в соответствии с утвержденным проектом рекультивации земель, за исключением случаев, если такой перевод осуществляется по ходатайству исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.

Право собственности на земельный участок из земель промышленности -

это право юридического или физического лица владеть, пользоваться и распоряжаться таким участком своей волей и в своем интересе в пределах, установленных законом.

Особенность владения землями промышленности в том, что оно неотъемлемо от владения промышленным объектом. Правильная квалификация такого владения в рамках дихотомии «законное-незаконное» может состоять в следующем.

В случае самовольного строительства промышленного объекта по мотиву непредоставления участка для строительства решением местного органа власти владение участком будет незаконным.

В остальных случаях - законным. Пункт 1 ст. 36 ЗК РФ при решении вопроса о выкупе или принятии в аренду земельного участка под расположенными на нем объектами недвижимого имущества ориентирован на фактическую принадлежность участка безотносительно к правовому титулу (т.е. рассматривает владение как факт, а не право).

 

Особенности правового режима земель промышленности:

Согласно пункту 2 статьи 88 Земельного кодекса РФ, в состав земель промышленности могут включаться санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель.

Санитарно-защитные зоны - обязательный элемент любого объекта, который может быть источником химического, биологического или физического воздействия на среду обитания и здоровье человека.

Они представляют собой территории (площади), отделяющие предприятия, их отдельные здания и сооружения с технологическими процессами, являющимися источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, от жилой застройки. Использование площадей санитарно-защитных зон осуществляется с учетом ограничений, установленных действующим законодательством, санитарными нормами и правилами.

строгое нормирование размеров земельных участков, предоставляемых для использования их в перечисленных выше целях. Согласно пункту 3 статьи 88 Земельного кодекса размеры таких земельных участков определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами или проектно-технической документацией. В случае если таких норм не установлено, то площадь земельного участка, необходимого для обслуживания объекта, определяется в проекте его строительства.

пункт 4 статьи 88 Земельного кодекса закрепляет условия, при соблюдении которых организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности предоставляются земельные участки для разработки полезных ископаемых.

предоставление земельных участков для указанных целей осуществляется после оформления горного отвода.

Горный отвод - геометризованный блок недр (ст. 7 Закона Российской Федерации от 21 февраля 1992г. №2395-1 «О недрах»).

Предварительные границы горного отвода устанавливаются при предоставлении лицензии на пользование недрами. После разработки технического проекта, получения на него положительного заключения государственной экспертизы, согласования указанного проекта с органами государственного горного надзора и государственными органами охраны окружающей природной среды документы, определяющие уточненные границы горного отвода, включаются в лицензию в качестве неотъемлемой составной части.

Добыча полезных ископаемых без наличия документов, удостоверяющих уточненные границы горного отвода, запрещается.

Пользователь недр, получивший горный отвод, имеет исключительное право осуществлять в его границах пользование недрами в соответствии с предоставленной лицензией. Любая деятельность, связанная с пользованием недрами в границах горного отвода, может осуществляться только с согласия пользователя недр, которому он предоставлен.

земельные участки для разработки полезных ископаемых предоставляются после утверждения проекта рекультивации земель и восстановления ранее отработанных земель.

В связи с этим предприятия, деятельность которых нарушает почвенный покров, обязаны снимать и хранить плодородный слой для рекультивации земель и повышения плодородия малопродуктивных угодий.

Рекультивация нарушенных земель осуществляется в целях восстановления их для сельскохозяйственных, лесохозяйственных, водохозяйственных, строительных, рекреационных, природоохранных и санитарно-оздоровительных нужд за счет средств юридических лиц и граждан в соответствии с утвержденными проектами рекультивации земель.

Рекультивация ведется в ходе основной деятельности, а при невозможности этого - не позднее одного года после завершения работ.

особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья предоставляются в соответствии со статьей 79 ЗК РФ после отработки других сельскохозяйственных угодий, расположенных в границах горного отвода.