Тема: Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения

Актуальность данной темы обусловлена отношением к земле как к важнейшему природному ресурсу на планете, которое полностью воспринято современным земельным законодательством России.

На первое место среди принципов земельного законодательства поставлены принципы, которые звучат следующим образом:

1. учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории РФ, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;

2. приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде.

Исходя из этих принципов, но, не отрицая и не умаляя значение земель иных категорий, можно сделать вывод, что такая категория земель как земли сельскохозяйственного назначения – это наиболее ценная категория земель, так как в нее входят лучшие плодородные земли, составляющие достояние страны.

Важность этой области земельного права во многом определили выбор темы.

Целью выпускной квалификационной работы являлось комплексное исследование оборота земель сельскохозяйственного назначения в сочетании приоритета земли как важнейшего компонента окружающей среды с ее использованием как недвижимого имущества. Для достижения этой цели были поставлены следующие задачи:

1. Характеристика действующего законодательства РФ в области оборота земель сельскохозяйственного назначения;

2. Последовательное изучение законодательства предшествующего периода, в особенности земельной реформы 90-х годов;

3. Анализ применения нормативных актов в области оборота земель сельскохозяйственного назначения.

В представленной выпускной квалификационной работе были рассмотрены понятие земель сельскохозяйственного назначения в целом, а также дана характеристика их весьма неоднородного состава, проанализировано содержание и проблемы оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, содержание и проблемы оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Категория земель сельскохозяйственного назначения не только самая большая и неоднородная по составу, но и самая ценная из всего земельного фонда Российской Федерации. Этот факт подтверждается статистическими данными Министерства сельского хозяйства РФ и принципами правового регулирования оборота земель данной категории.

Согласно действующему законодательству РФ категория этих земель подразделяется на два основных вида: сельскохозяйственные угодья и иные земли сельскохозяйственного назначения, причем каждый вид в свою очередь имеет множество подвидов. Казалось бы, такая неоднородность состава должна предполагать детальное правовое регулирование видов и подвидов категории земель сельскохозяйственного назначения. Однако многие вопросы, касающиеся состава указанных земель, до сих пор остаются на уровне теоретических исследований, оставляя на долю правового регулирования лишь общие вопросы. Это создает дополнительные возможности для различных злоупотреблений и нарушений законодательства в данной области, что пагубно влияет на состояние сельскохозяйственных земель.

Считаем, что дальнейшее совершенствование законодательства в области оборота земель сельскохозяйственного назначения нужно начинать именно с детальной регламентации правового положения каждого вида и подвида земель данной категории.

Земельный кодекс называет в качестве объектов земельных отношений: землю как природный объект и природный ресурс, земельные участки и части земельных участков (статья 6 ЗК РФ). Такой объект земельных отношений как «земельная доля», введенный Федеральным законом от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», не включен в общий перечень объектов земельных отношений, однако по воле законодателя он все же включен в гражданский оборот.

По нашему мнению специальные правила оборота земельных долей слишком перегружены формальными процедурами, что создает трудности при введении такой земли в гражданский оборот. Несомненно, что законодательству в этой области требуются упрощенные процедуры.

Вопрос выдела земельных долей является процедурой преобразования земельной доли в земельный участок. Данное преобразование необходимо для полноценного распоряжения судьбой земли, так как распоряжение земельной долей ограничено законом. Необходимость столь затратных процедур лишний раз подтверждает непродуманность Земельной реформы 90-х годов.

Подводя итоги, еще раз хочется отметить принципы, на которых основан оборот земельных участков и земельных долей в составе земель сельскохозяйственного назначения. К ним относятся:

1. Сохранение целевого использования земель;

2. Установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;

3. Преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

4. Преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина – члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участников долевой собственности;

5. Установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50 %.