Тема 13. Товарищество собственников жилья

 

 

Основные понятия

 

Товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ) – это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования, в некоторых случаях распоряжения этим имуществом.

Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ.

Прекращение членства в ТСЖ происходит с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Органы управления ТСЖ – общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

Общее собрание членов ТСЖ – высший орган управления товарищества, правомочный решать все вопросы, связанные с созданием и деятельностью ТСЖ, периодичность его созыва устанавливается уставом товарищества.

Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» утратил силу с 1 марта 2005 г. в соответствии с ч. 1 ст. 2 Закона о введении в действие ЖК РФ. В настоящее время создание и деятельность ТСЖ регулируются ЖК РФ. В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья является некоммерческим юридическим лицом. Понятие и правовой статус такого юридического лица определяются параграфом 5 главы 4 ГК РФ, а также специальными законами, дополняющими правовое регулирование порядка создания и деятельности отдельных видов юридических лиц.

Товарищество собственников жилья создается для удовлетворения потребностей собственников жилых помещений в управлении и эксплуатации как жилых, так и нежилых помещений и оборудования, предназначенных для обеспечения пользования жилыми помещениями.

Учредительным документом ТСЖ является устав, который утверждается на учредительном собрании. Порядок созыва и проведения учредительного собрания будущих членов ТСЖ совпадает с порядком, установленным для созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Устав ТСЖ должен содержать сведения о целях создания и предмете деятельности юридического лица, наименовании товарищества и месте его нахождения, организации управления, а также иные сведения, предусмотренные законодательством.

Членство в товариществе является добровольным и устанавливается решением каждого собственника жилого помещения.

Для создания ТСЖ достаточно, чтобы собственники жилых помещений, желающие создать ТСЖ, обладали более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников.

Вся полученная ТСЖ прибыль от предпринимательской деятельности и использования имущества, которое товарищество приобретет, должна направляться на основную деятельность товарищества и не подлежит разделу. При этом необходимо различать прибыль от имущества товарищества и прибыль от недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности членов товарищества как собственников помещений в многоквартирном доме. Не подлежит разделу только прибыль, полученная от использования имущества самого товарищества. Если же прибыль была получена от использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, то эта прибыль по существу является доходом собственников от своего имущества (ст. 218 ГК РФ) и должна быть распределена между ними, тем более что не все собственники могут являться членами товарищества.

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме не передается в собственность ТСЖ. Члены товарищества не имеют права передавать свои доли в общем имуществе многоквартирного дома в собственность товарищества в качестве вступительных взносов (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, п. 2 ст. 290 ГК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе создать только одно товарищество, поскольку для создания ТСЖ необходимо, чтобы за предложение о его создании проголосовали и, следовательно, стали членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме, имеющие более 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. У голосовавших против предложения о создании товарищества должно быть менее 50 % голосов, что не позволит им принять решение о создании еще одного товарищества даже в случае объединения такими лицами с собственниками в других многоквартирных домах.

Собственники жилых помещений в нескольких многоквартирных домах также могут объединиться и создать товарищество собственников жилья при условии, что эти дома соседствуют друг с другом. Основным требованием для объединения собственников жилых помещений нескольких многоквартирных домов следует считать их компактное расположение, объединение элементами инфраструктуры и инженерно-техническими сетями и оборудованием.

Товарищество собственников жилья как юридическое лицо может быть создано и до завершения строительства многоквартирного дома, если определится круг лиц, которые приобретают право собственности на жилые помещения в таком доме. Никаких особенностей при создании товарищества на стадии строительства многоквартирного дома или компактной застройки определенного земельного участка (участков) законодательство не устанавливает.

Помимо собственников жилых помещений в многоквартирных домах создавать товарищества собственников жилья вправе и собственники жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи (это не совсем удачное определение, и его не следует воспринимать буквально, так как в таком доме может проживать и не одна семья, следуя определению СК РФ), если они расположены на соседних земельных участках и соединены инженерно-техническими сетями. Кроме них – собственники домов в коттеджных поселках, собственники дачных домов при наличии единой системы инженерных коммуникаций.

Товарищество собственников жилья вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные главой 13 ЖК РФ и уставом товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Товарищество не имеет права включать свои расходы в стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, если оно само осуществляет управление многоквартирным домом и собственники жилых помещений заключают с ним соответствующий договор. Что касается права товарищества устанавливать специальные взносы и отчисления в резервный фонд, то эти решения распространяются только на членов товарищества собственников жилья. Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение уже включает в себя плату за содержание, текущий и капитальный ремонт (отчисления на оба вида ремонта) общего имущества в многоквартирном доме и жилого помещения собственника.

Если собственники жилых помещений, не являющиеся членами товарищества, не согласны с размером установленных платежей, то они вправе оплачивать жилое помещение в размере, оплачиваемом собственниками жилых помещений таких же многоквартирных домов, в которых не созданы ТСЖ.

Согласно ст. 247 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех долевых собственников. Товарищество собственников жилья вправе предоставить в пользование (это действие является одним из видов распоряжения) общее имущество в многоквартирном доме только при согласии всех собственников помещений, в том числе не являющихся членами товарищества. Согласие таких собственников должно быть оформлено письменно.

Товарищество вправе потребовать принудительного возмещения платы за жилье с собственников жилых помещений, не являющихся членами товарищества, только тогда, когда между собственником и товариществом заключен соответствующий договор. Если договор заключен с управляющей организацией как самим товариществом, так и собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества, то лишь эта управляющая организация вправе требовать принудительного возмещения соразмерных расходов за услуги по содержанию и ремонту общего имущества в части, выпадающей на долю собственника жилого помещения.

Товарищество собственников жилья обязано:

1) обеспечивать выполнение требований ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Товарищество не вправе контролировать действия собственников жилых помещений, не являющихся членами товарищества. Поэтому обязанности товарищества, установленные в п. 5–8, подлежат исполнению только в отношении членов товарищества.

Реорганизация и ликвидация ТСЖ производится по общим правилам, установленным гражданским законодательством. Кроме того, в случае если в ТСЖ будут объединены собственники помещений, обладающие менее чем 50 % голосов, то такое товарищество должно быть либо реорганизовано, либо ликвидировано.

В уставе товарищества необходимо предусмотреть процедуру вступления в члены товарищества и установить размер вступительных взносов. По общему правилу каждый собственник, приобретший право собственности на жилое помещение, имеет право стать членом ТСЖ, созданного в многоквартирном доме. Устав товарищества или решение членов товарищества не могут изменить это положение и ввести какие-либо ограничения на вступление в товарищество нового собственника жилого помещения.

Выход из товарищества осуществляется на добровольной основе, путем подачи заявления. Члену товарищества не вправе отказать в праве на выход из ТСЖ. Порядок выхода должен быть предусмотрен уставом. В уставе могут быть закреплены основания для исключения из ТСЖ: систематическая неуплата обязательных взносов и платежей, нанесение вреда общему имуществу дома, ведение деятельности, вредящей товариществу, и т. п.

Органами управления товарищества собственников жилья являются: общее собрание членов товарищества, правление и председатель правления товарищества.

Высшим органом управления товарищества собственников жилья является общее собрание членов товарищества. Периодичность созыва общего собрания – не реже одного раза в год. Общее собрание как высший орган товарищества вправе рассматривать любой вопрос, касающийся деятельности товарищества, в сроки и в порядке, установленные в уставе товарищества.

Общее годовое собрание членов товарищества должно проводиться только в очной форме. Лишь промежуточные и внеочередные общие собрания и по определенным уставом вопросам могут проводиться путем заочного голосования, если в уставе товарищества предусмотрена такая форма проведения общих собраний. К компетенции общего собрания относятся:

♦ внесение изменений в устав товарищества, принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСЖ, избрание его правления и ревизионной комиссии (ревизора);

♦ установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества, образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

♦ принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов, определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества, утверждение годового плана финансовой деятельности и отчета о его выполнении;

♦ рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

♦ принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, обязанных обслуживать многоквартирный дом, и положения об оплате их труда;

♦ определение размера вознаграждения членов правления товарищества, принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме; другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иными федеральными законами.

Некоторые вопросы общее собрание должно решать только совместно со всеми собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества. К ним относятся, в частности, вопросы, касающиеся ремонта, перестройки общих помещений дома, надстройки и реконструкции дома, приобретения в собственность собственниками дома прилежащих земельных участков, ведения на них различных видов строительства и др. Все действия, затрагивающие общее имущество в доме, его инженерные коммуникации и оборудование, прилежащие земельные участки, должны быть согласованы со всеми собственниками жилых помещений дома, не являющимися членами товарищества, так как все они несут бремя содержания имущества дома и имеют законные права на это имущество.

Порядок избрания членов правления определяется уставом, так же как и срок и порядок прекращения деятельности членов правления. Общее собрание в любой момент вправе прекратить деятельность члена правления или всего состава правления (это должно быть предусмотрено уставом) и избрать новый состав правления.

В соответствии со ст. 148 ЖК РФ в обязанности правления товарищества собственников жилья входит:

1) соблюдение законодательства и требований устава товарищества;

2) контроль над своевременным внесением членами товарищества обязательных платежей и взносов;

3) составление смет доходов и расходов товарищества на год и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

4) управление многоквартирным домом или заключение договоров об управлении им, об обслуживании, эксплуатации и о ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и их увольнение;

6) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

7) созыв и проведение общего собрания членов товарищества, выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Правление товарищества возглавляет председатель правления. Председатель правления заключает сделки от имени товарищества, принимает на работу, рассматривает заявления о вступлении и выходе из товарищества.

Согласно ст. 150 ЖК РФ ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В ее состав не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия из своего состава избирает председателя, не реже одного раза в год проводит ревизии финансовой деятельности товарищества, представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов товарищества на год и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов, а также отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Для привлечения экспертов и надлежащего исполнения своих функций ревизионная комиссия нуждается в собственных средствах. Поэтому целесообразно на общем собрании утверждать смету затрат на деятельность ревизионной комиссии. Это обеспечит ей финансовую независимость от исполнительных органов. Акты проверок ревизионной комиссии также подлежат хранению в товариществе до тех пор, пока оно существует.

 

Контрольные вопросы

 

1. Каким образом осуществляется правовое регулирование товарищества собственников жилья?

2. Определите основные функции товарищества. Каковы цели создания ТСЖ?

3. В чем заключаются права и обязанности членов ТСЖ?

4. Каково правовое положение собственников, не желающих вступать в ТСЖ?

5. Какие виды ТСЖ вы знаете?

6. При каких условиях возможно создание ТСЖ в многоквартирном доме?

7. К каким видам юридических лиц относится ТСЖ?

8. Назовите органы управления ТСЖ. Каковы их функции?

9. В каких случаях возможна ликвидация ТСЖ? Возможно ли признание ТСЖ банкротом?

10. Допускается ли объединение нескольких ТСЖ в одно?