Тема 10. Договор социального найма. предмет договора, права и обязанности сторон

 

 

Основные понятия

 

Договор социального найма – договор, по которому одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (ст. 60).

Предметом договора социального найма жилого помещения является благоустроенное жилое помещение.

Благоустроенное жилое помещение – жилое помещение, отвечающее уровню благоустройства в данной местности (тип дома, наличие коммунальных услуг), общей площадью исходя из нормы предоставления на одного человека в данном муниципальном образовании.

Членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма являются проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма заключается без установления срока. Наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо.

В соответствии с ЖК РФ наймодатель по договору социального найма вправе:

♦ требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

♦ запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение (ст. 70);

♦ давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72);

♦ давать согласие на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем (ст. 76) и др.

Наймодатель обязан:

♦ передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

♦ принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

♦ осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

♦ обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Данный перечень не является исчерпывающим: наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством.

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем. Нанимателем является гражданин Российской Федерации. По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с любым из членов семьи.

В пределах своих правомочий наниматель вправе:

♦ вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

♦ сдавать жилое помещение в поднаем;

♦ разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

♦ осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

♦ требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

♦ использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;

♦ обеспечивать сохранность жилого помещения;

♦ поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

♦ проводить текущий ремонт жилого помещения;

♦ своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

♦ информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Перечни прав и обязанностей нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в ст. 67 ЖК РФ сформулированы как «открытые»; иные права и обязанности нанимателя определяются в соответствии с ЖК РФ, иными законами и договором социального найма.

Договор социального найма заключается в простой письменной форме. Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения».

При несоблюдении письменной формы договора социального найма действуют правила п. 1 ст. 162 ГК РФ: в таком случае стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но вправе приводить письменные и иные доказательства (счета оплаты коммунальных услуг, регистрация по данному адресу и т. д.).

Договор социального найма не подлежит изменению или расторжению в случаях смены собственника жилого помещения, а также при переходе права хозяйственного ведения или права оперативного управления на такое жилое помещение к другому субъекту.

Договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, то есть наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением. При этом из данного правила ст. 156 ЖК РФ предусмотрено исключение для лиц, признанных в установленном порядке малоимущими: такие лица освобождаются от платы за пользование занимаемым жилым помещением. Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования.

Особые требования предъявляет законодатель к предмету договора социального найма. В ст. 62 ЖК РФ установлено, что предметом договора социального найма может быть только жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), благоустроенное применительно к данной местности. Критерии «благоустроенности» жилого помещения определены в ст. 89 ЖК РФ. Благоустроенным считается жилое помещение, равноценное по общей площади и количеству комнат ранее занимаемому жилому помещению, отвечающее санитарным и техническим нормам и требованиям, а также иным требованиям законодательства и находящееся в черте соответствующего населенного пункта. Как и ранее, самостоятельным предметом договора социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, а также помещения вспомогательного использования.

К членам семьи нанимателя по общему правилу относятся его дети, супруг и родители, если они проживают совместно с нанимателем (ст. 69 ЖК РФ). Дееспособные члены семьи нанимателя обязаны солидарно с ним отвечать по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях – и иные граждане также могут быть признаны членами семьи нанимателя в случае, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

В соответствии со ст. 70 ЖК РФ для вселения супруга, своих детей и родителей наниматель должен получить согласие членов своей семьи, включая временно отсутствующих, а для вселения других граждан – также согласие наймодателя. При этом на вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие ни членов семьи нанимателя, ни наймодателя.

Все члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре, поэтому если в период действия договора социального найма в жилое помещение вселено какое-либо лицо в качестве члена семьи нанимателя, то в договор должны быть внесены изменения, связанные с указанием нового члена семьи. Аналогичное правило действует и в случае уменьшения состава семьи нанимателя.

Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, производится по правилам, установленным в ст. 72–74 ЖК РФ. Такой обмен могут осуществить только наниматели жилых помещений. Обмен жилыми помещениями по договорам социального найма возможен лишь при наличии письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, включая временно отсутствующих. При наличии в составе семьи недееспособных или ограниченно дееспособных необходимо получить разрешение на обмен органов опеки и попечительства.

Договор обмена заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями – сторонами договора. Помимо согласия членов семей нанимателей, участвующих в обмене, необходимо получить также письменное согласие соответствующих наймодателей на осуществление обмена. Такое согласие или отказ в даче согласия наймодатель обязан выдать обратившемуся к нему нанимателю (или его представителю) в течение 10 рабочих дней со дня обращения. При этом отказ в даче согласия на обмен возможен только тогда, когда обмен жилыми помещениями не допускается. Перечень оснований для отказа приводится в ст. 73 ЖК РФ:

♦ к нанимателю жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

♦ право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

♦ жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

♦ принято решение о сносе жилого помещения или его переоборудовании для использования в других целях;

♦ принято решение о капитальном ремонте соответствующего жилого дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

♦ в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.

При обмене жилого помещения следует учитывать невозможность обмена, если при этом кто-либо из его участников может быть признан нуждающимся в жилом помещении, поскольку обмен допускается с соблюдением требований ч. 1 ст. 70 ЖК РФ, а та, в свою очередь, допускает, что наймодатель вправе запретить такое вселение в жилое помещение, в результате которого общая площадь на каждого члена семьи станет менее учетной нормы. Отказ наймодателя в заключении договора обмена может быть обжалован в судебном порядке.

Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на поднаем ограничено согласием проживающих совместно с ним членов его семьи и наймодателя. Не допускается передача жилого помещения в поднаем, если в этом помещении проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними невозможно. Еще одним условием заключения договора поднайма является то, что после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи, не будет менее учетной нормы, а для коммунальных квартир – нормы предоставления. При этом если в поднаем передается жилое помещение в коммунальной квартире, то в соответствии со ст. 76 ЖК РФ, помимо соблюдения названных общих условий, необходимо также согласие всех нанимателей и собственников других жилых помещений в данной квартире, а также проживающих совместно с ними в такой квартире членов их семей.

Срок договора поднайма определяется соглашением сторон. Если это не сделано, то такой договор считается заключенным на один год. Договор поднайма является возмездным. В случае передачи жилого помещения в поднаем ответственным перед наймодателем по договору социального найма остается наниматель.

Вселение временных жильцов возможно с соблюдением двух условий: а) взаимного согласия (то есть единогласия по этому вопросу) нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи; б) предварительного уведомления наймодателя. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд.

Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи и временных жильцов, будет для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления.

Договор социального найма может быть изменен в случаях:

♦ изменения субъектного состава семьи (вселения новых членов семьи или прекращения пользования жилым помещением одним или несколькими членами семьи), которое влечет изменение платы за коммунальные услуги, а иногда и квартирной платы в результате образования (ликвидации) излишней жилой площади;

♦ изменения в субъектном составе на стороне нанимателя, не повлекшего изменения содержания договорных правоотношений (прав и обязанностей) и предмета договора найма (например, изменение договора найма жилого помещения вследствие признания нанимателем другого члена семьи);

♦ изменения в субъектном составе на стороне нанимателя, повлекшего изменения содержания договорных правоотношений (прав и обязанностей) и предмета договора найма (например, при объединении граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам, в одну семью);

♦ признания нанимателем другого члена семьи (при наличии согласия остальных членов семьи).

Договор социального найма прекращается по взаимному согласию сторон либо в случае его расторжения по инициативе какой-либо стороны.

В соответствии с ЖК РФ расторжение договора социального найма может осуществляться во внесудебном и судебном порядке. Внесудебное расторжение договора возможно только по инициативе нанимателя.

В зависимости от причины, повлекшей расторжение договора, различают.

1. Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

Граждане подлежат выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в четырех случаях, исчерпывающим образом установленных в ст. 85 ЖК РФ. К ним относятся случаи, когда:

• дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

• жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

• жилое помещение признано непригодным для постоянного проживания;

• в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

2. Выселение с предоставлением другого жилого помещения, которое может и не быть благоустроенным.

Такая санкция предусмотрена только в одном случае: если наниматель или члены его семьи не оплачивают жилое помещение либо коммунальные услуги свыше шести месяцев.

Другое жилое помещение, предоставляемое в соответствии со ст. 84, 88, 90 ЖК РФ, может не отвечать указанным критериям благоустроенности. Однако в любом случае такое другое помещение должно соответствовать критериям жилого помещения – быть предназначенным для проживания граждан, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Площадь такого помещения определяется по нормам, установленным для вселения граждан в общежитие. Жилые помещения в общежитиях предоставляются гражданам из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека.

3. Выселение без предоставления другого жилого помещения.

Такое выселение предусмотрено только за грубое нарушение жилищного законодательства:

• разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (например, поднанимателями, временными жильцами);

• систематическое нарушение прав и интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

• использование жилого помещения не по назначению.

Еще одно основание для расторжения договора предусмотрено ст. 91 ЖК РФ для лиц, лишенных родительских прав в отношении своих несовершеннолетних детей, если их совместное проживание признано невозможным.

 

Контрольные вопросы

 

1. Что представляет собой договор социального найма? Каковы его существенные условия?

2. Назовите основные права и обязанности нанимателя по договору социального найма.

3. Назовите основные права и обязанности наймодателя по договору социального найма.

4. В чем заключается право на обмен нанимателя?

5. В чем заключается право на замену жилого помещения?

6. Что значит «освободившееся жилое помещение» в коммунальной квартире? Каков порядок предоставления данных помещений?

7. Дайте определение понятия «члены семьи нанимателя». Перечислите основные права и обязанности данной категории лиц.

8. Утрачивают ли право пользования жилым помещением бывшие члены семьи нанимателя?

9. Каковы последствия неуплаты за жилье и коммунальные услуги?

10. Расскажите о понятии, условиях и форме договора поднайма жилого помещения. Каковы права и обязанности поднанимателя и нанимателя жилого помещения по договору поднайма?

11. В каких случаях законодатель предусматривает изменение договора социального найма?

12. В каком случае договор социального найма прекращает свое действие?

13. Возможно ли расторжение договора социального найма без согласия нанимателя?

14. В каких случаях наймодатель имеет право на расторжение договора с нанимателем в судебном порядке?

15. Каким образом расторгается договор по инициативе нанимателя?

16. Каковы последствия расторжения договора социального найма?