Прогноз рынка недвижимости на 2013 год и далее

Если рассматривать цены на квартиры в Москве по индексу IRN.RU, то этот диапазон составляет примерно $4000-6000 за квадратный метр. Именно так цены на жилье в Москве и ведут себя уже последние шесть лет. Пока не произойдут существенные структурные перемены в экономике, с наибольшей вероятностью, стоимость квадратного метра либо будет топтаться на месте, то есть оставаться прежней, либо умеренно подрастать на уровне инфляции – процентов на 10 в год.

Вообще на сегодняшний день на рынке недвижимости России особое место занимает именно жилищная сфера. Именно по качественным и количественным признакам жилого фонда вполне можно определить состояние уровня жизни жителей России. При этом, стоит отметить, что за последние три года значительно возросло количество жилых домов. Это свидетельствует о регулярном приращении темпов возведения зданий. Только за прошлый год весь жилой фонд России был увеличен приблизительно на 8 – 9% от общего объема фонда (Рис.4).

Рис 4. Динамика ввода в действие жилых домов. (Источник: Росстат)

В основном такой прирост происходит за счет строительства жилья по специализированным целевым федеральным или же региональным программам. Отмечается даже тот факт, что сегодняшний спрос незначительно, но превышает предложение. Данная картина складывается в свете развития именно таких программ. Но помимо этого, здесь еще присутствует и регулярное выбытие части жилого фонда. Выбраковывается в основном старое, ветхое и непригодное для проживание жильё. Чаще всего оно направляется на капитальную реконструкцию или же совсем под снос.

Сейчас человек уже начинает рассматривать недвижимость как некий объект возможной собственной инвестиционной деятельности, а не как объект первой необходимости для удовлетворения определенного рода потребностей. Так, например, это может быть жилье, офисы для собственных нужд и прочее. Некоторые люди, приобретая недвижимость, начинают сдавать её в аренду. Тем самым они получают прибыль от своего вложения средств. Именно от таких вложений во многом и зависит современное состояние рынка недвижимости в нашей стране.

Рынок недвижимости западных стран, их ипотечное

Кредитование

В жилищной сфере США частная собственность домашних хозяйств на жилые дома абсолютно доминирует: почти 65% всех домашних хозяйств в США имеют свой собственный дом, причем 87% из них являются владельцами односемейных домов. Стоимость собственных домов на порядок превышает годовой доход их владельцев. В этих условиях получить банковскую ссуду для приобретения или постройки дома – практически единственный способ финансирования, а ипотека – наиболее надежный способ кредитования населения для банков и иных кредитных институтов. В США ипотечный рынок полностью подконтролен государству. Доля ипотечных облигаций составляет 89% рынка. В американской модели обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами участвуют получатель кредита, инвестор и финансовый посредник. Образуются два ипотечных рынка – первичный, где выдаются жилищные кредиты, и вторичный, где обращаются ценные бумаги. Выдав ипотечный кредит, банк продает право требования по кредиту конечному инвестору или финансовому посреднику. Получив средства от уступки этих прав, банк выдает новый ипотечный кредит.

В конце 2003 г. ставка по 30-летнему ипотечному кредиту составляла 5-6%, а по 15-летнему – 4,75% (в России не менее 12,2%). Основными источниками финансирования развития коммерческой недвижимости служат финансовые ресурсы банков и институциональных инвесторов, хотя в последнее время все чаще для финансирования коммерческой недвижимости привлекаются и средства мелких инвесторов.
Классической страной ипотечных банков является Германия, где первое подобное учреждение было основано в 1770 г. сегодня в Германии несколько десятков ипотечных банков, две трети из которых являются акционерными и одна треть – государственными. В Германии ипотека осуществляется по разным схемам различными кредитными учреждениями, но наибольший удельный вес, до 30%, занимают стройсберкассы (ССК), работающие по закрытой модели финансирования и использующие в основном собственные средства, что позволяет снижать процентную ставку. По контракту с ССК на 4-6 лет на накопительный счет вносится определенная сумма (до 40% общей стоимости жилья). На нее начисляются пониженные проценты, по итогам года государство начисляет премии и вводит налоговые привилегии. Премия в размере 15% на сумму сбережений, но не более 2 тысяч марок на холостяков и 4 тысяч для женатых. Заемщик вначале кредитует кассу, внося деньги на депозит, а по окончании периода накопления ССК выдает ему ипотечный кредит по низкой ставке на срок до 18 лет. В последние годы средства привлекаются под 3% годовых и выдаются ипотечные кредиты под 5 % (в обычных банках – от 7% до 12%).
В Великобритании ипотечные ставки определяются Государственным банком, они постоянно снижаются и достигли в 2003 году 3,5% годовых (при инфляции 2,5%). Кредит, как правило, берется сроком на 25 лет. Кредиторы требуют минимум 5% наличного залога при покупке недвижимости, но при необходимости предлагают 100% ипотеки.
В Чехии услугами стройсберкасс пользуется половина населения страны (примерно 5 млн. человек). Когда накоплено 40% стоимости жилья, на остальную сумму выделяется ссуда по 3-5% годовых на срок 10-20 лет. На внесенные вклады начисляются 2% годовых. Действует система бюджетных дотаций – каждый гражданин при покупке квартиры в кредит получает ежегодную помощь от государства, ему на счет начисляется 150 долларов.
В Японии много вариантов решения ипотечных проблем (несмотря на большую численность населения и малую площадь государства). Имеются и специальные, например, для женщин годовая ипотечная ставка снижается при каждом рождении ребенка и ее минимальная величина составляет 0,1%. Кредиты выдаются на срок до 35 лет в сумме до 400 тысяч долларов. Женщины должны быть не моложе 20 лет и не старше 49 лет и погасить кредит до наступления 75 лет.

ВЫВОДЫ ПО ВТОРОЙ ГЛАВЕ: Рынок недвижимости зеркально отражает все проблемы рыночной экономики в России, возникшие в переходный период, и отличается своим неравномерным развитием, законодательной базой, которая несовершенна, и требует дальнейшего рассмотрения, и низкими инвестиционными возможностями, как физических, так и юридических лиц. Но, в то же время, он является достаточно перспективной областью вложения ума, энергии и капитала.

Завершение периода становления рынка недвижимости характеризуется переходом от экстенсивного к интенсивному развитию. И за рубежом, и в России участники рынка недвижимости приходят к пониманию того, что необходимо законодательство, стимулируюшее привлечение, в том числе ипотечного капитала, усиление защиты частных инвестиций, для стимулирования рынка недвижимости.

Международный опыт показывает, что рынок недвижимости и уровень его развития характеризуют совершенство национальной экономики. В настоящее время после бурного старта, отечественный рынок недвижимости стал приобретать более цивилизованные организационные формы.

Необходимо шире использовать зарубежный опыт. Говорить сегодня о выходе на российский рынок недвижимости массового покупателя преждевременно. Последовательное развитие рынка недвижимости в России закономерно привело к очередному этапу, характеризующемуся скачкообразным повышением требований к качеству жилья и рынку недвижимости.