Анализ рынков недвижимости в России и в зарубежных странах . Ипотечное кредитование

 

Этапы развития и системные проблемы

Рынка недвижимости в России

Сегодня трудно поверить, что двадцать лет назад в России практически никто не покупал и не продавал квартиры, не было риелторских агентств и вообще рынка недвижимости. Все, кто хотел решить свой квартирный вопрос, либо стояли в очереди на квартиры, либо отправлялись бюро по обмену квартир.

Исследования рынка недвижимости в России показывают, что в своем развитии он проходит несколько этапов.

Этап стихийного рынка или зарождения рыночных

отношений: 1991 - 1995 годы

Для этого этапа характерна стадия первоначального накопления капитала (ПНК). Отношения между участниками рынка еще не оформлены и носят хаотичный характер. Наиболее предприимчивые понимают, что их материальное и социальное благополучие в будущем зависит от того, сколько сейчас удастся взять от большого пирога. Культура капиталистических отношений пока не сформирована, старые законы уже не действуют, а новые еще не написаны. Рынок жилой недвижимости в начале 90-х годов находился в зачаточном состоянии. Подавляющая часть недвижимости (98%)еще была в государственной собственности.

С 1992 года стартовала массовая бесплатная приватизация квартир, именно приватизация создала рынок недвижимости в нашей стране.

В 1994-м был принят ряд законов, регламентирующих риелторскую деятельность.Одним из самых интересных направлений в то время было расселение коммуналок. Можно сказать, что на первом этапе зарождения рынка предложение формировало спрос. По сути, потреблялось все, что предлагалось. Конкуренция на рынке предложения была слишком мала, а потребитель доверчив.

ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ: Если в 1991г. они составляли в обеих столицах примерно $20-50 за м² общей площади квартиры, то к концу 1992г. в Москве они составили около $700, а в Петербурге - около $300 за м² общей площади. В 1993г. темпы роста заметно упали, но, тем, не менее, они оставались довольно существенными. К январю 1994г. в Москве они выросли до $900, в Петербурге до $400-450, т, е. примерно на одну треть. 1995г. в Петербурге отмечен практически нулевым приростом цен, в Москве - ростом цен в пределах 5-10 %.

2. Период относительного затишья и осторожности:

Годы

Начинает развиваться новая законодательная база - основной регулятор рыночных отношений, устанавливаются общие правила игры. Желающих инвестировать в строительство немного - эта сфера, как, впрочем, и другие, ассоциируется с риском потери денег. Рынок в этот период существует, в основном, за счёт доходов «новых русских», так как они единственные, кто доверяет действующей политике на рынке недвижимости и инвестирует свои деньги в строительство. Их предпочтения - все самое дорогое (дорого - значит престижно). Рынок недвижимости существует за их счет. Остальной народ находится в стадии всеобщего недоверия и пессимизма.

Стартовала программа сноса пятиэтажек, появлялись площадки для точечной застройки и в спальных районах. Начал развиваться рынок загородного жилья — были заложены первые коттеджные поселки. Рынок начинает расти, становится жестче конкуренция.

В 1996 год Россией был сделан выбор в сторону американской модели и Постановлением Правительства РФ от 26.08.96 №1010 «о создании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» была заложена основа по ее развитию. Американская модель ставила задачу формирования двухуровневой модели ипотечного кредитования. Причем эта задача стояла перед страной, в которой более 70 лет ипотеки не было вообще. Предстоящая задача делилась на два этапа: первый уровень — формирование рынка

ипотечного кредитования; второй уровень – формирование рынка ипотечных активов.

ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ: После 1995 г. общий прирост цен на рынках жилья Москвы и Петербурга практически прекращается - начинается процесс все большей дифференциации цены от категории жилья: элитное, высококачественное, типовое, "дешевое". В первых категориях рост цен еще продолжается, хотя и подвержен колебаниям в зависимости от экономической ситуации в стране, в последних двух роста не только нет, но наблюдается и их снижение. Кризис 98 года все тормознул. Многие проекты остановились, кто-то обанкротился, на рынке снова самым актуальным стало жилье эконом-класса.