Общая долевая собственность

Общая собственность (condominium):

· в экономическом значении: принадлежность одного и того же имущества одновременно нескольким лица, именуемым сособственниками.

Признаки:

- наличие единого объекта – общего имущества

- множественность субъектов ПС на данное имущество

· в юридическом значении: право общей собственности

- в объективном смысле. Институт ГП в составе подотрасли вещных прав – совокупность норм ГП, регулирующих отношения, возникающих в связи с принадлежностью одного и того же имущества нескольким лицам.

По предмету регулирования нормы, входящие в состав института, можно разделить на: нормы, регулирующие основания возникновения и прекращения ОС; нормы, регулирующие содержание ОС (правомочия сособственников)*; нормы, регулирующие защиту общей собственности.

* содержание ОС составляют имущественные отношения 2 видов – внутренние и внешние. Внутренние имущественные отношения возникают между сособственниками в процессе владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Внешние имущественные отношения возникают между сособственниками, с одном стороны, и третьими лицами по поводу общего имущества (например, при продаже доли третьему лицу)

 

- в субъективном смысле. Право 2 и более лиц сообща и по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом.

 

Общая собственность по содержанию (определяются доли сособственников или нет) делится на долевую (с определением долей) и бездолевую/совместную (без определения долей). П.2 ст.244

Общая долевая собственность разновидностей не имеет; общая совместная собственность, наоборот, существует только в форме особых разновидностей (ОСС супругов, ОСС членов крестьянского (фермерского) хозяйства, ОСС приватизаторов жилья, ОСС членов садоводческиХ, огороднических, дачных товариществ)

ОДС – право общей собственности с определением долей сособственников (п.2 ст.244).

Возникает в следующих случаях:

- совместное приобретение несколькими лицами неделимой вещи либо вещи, раздел которой запрещен законом (земельный участок и средства производства крестьянского (фермерского) хозяйства – раздел запрещен законом).

- создание новой вещи (неделимой) несколькими лицами для себя

- наследование неделимой вещи несколькими лицами

 

ОДС может возникать и на делимые вещи, если это прямо указано в законе или договоре (абз.2 п.4 ст.244). В состав наследства входят неделимые и делимые вещи; однако в соответствии с ч.1 ст.1164 все наследственное имущество переходит в ОДС наследников. Или, если супруги подпишут брачный договор и предусмотрят ОДС на совместно нажитое имущество (абз.1 п.1 ст.42 СК).

Основания прекращения ОДС:

- совместное отчуждение общего имущества одному лицу

- раздел общего имущества

- выдел доли, если число сособственников составляет 2

- передача доли второму сособственнику

 

Содержание ОДС – правомочия сособственников. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом. Владение ОИ и пользование осуществляются на основе соглашения; если договориться не могут, то порядок устанавливается судом (п.1 ст.247).

При реализации правомочия распоряжения возможно 3 варианта:

- если не связано с отчуждением доли в общей собственности (например, передача общего имущества в аренду, в ссуду, отказ всех сособственников от доли). Тогда осуществляется по соглашению сособственников; если хотя бы один не согласен, распоряжение невозможно и судебное вмешательство не допускается (п.1 ст.246)

- если связано с отчуждением доли и отчуждение доли является безвозмездным (например, дарение доли), распоряжение осуществляется по усмотрению владеющего ей сособственника; согласие других сособственников не требуется (п.2 ст.246)

- если связано с возмездным отчуждением доли (продажа, мена, передача в качестве отступного и т.д.), то лицо распоряжается долей по своему усмотрению, но с учетом права преимущественной купли других сособственников (с учетом правил ст.250 ГК). Если один из сособственников собирается продать долю третьему лицу, он обязан известить об этом и условиях сделки других сособственников; у них возникает право купить эту долю на этих условиях. Данное право ограничено пресекательным сроком (10 дней для движимости, 30 для недвижимости – п.2 ст.250). Если в течение этого срока сособственники не заявят о намерении купить долю, то можно продавать третьему лицу.

Из практики (Определения ВС по конкретным делам): если доля продается одному из сособственников, то правила преимущественной купли не применяются. Если несколько сособственников заявили о желании выкупить долю, то приоритет определяется продавцом. Если собственник продал долю с нарушением права преимущественного выкупа и сразу несколько сособственников заявили иски о переводе прав и обязанностей по заключенной сделке, то приоритет определяется по старшинству подачи иска. Сделка действительна, но принудительно заменяется покупатель (первоначальному покупателю продавец возвращает деньги + возмещает убытки; «второй» покупатель все равно платит).

 

Юридическая сущность доли в ОДС. В цивилистической науке сложилось 3 подхода:

- доля в праве собственности на общее имущество

- доля в стоимости общего имущества

- доля от объема правомочий владения, пользования, распоряжения каждого из сособственника

Впервые законодатель прямо разрешил этот спор в п.1 ст. 46 «Основ ГЗ СССР и республик» 1991; затем эта позиция была подтверждена в 1994 в ч.1 п.2 ст.244 ГК; т.е. законодатель встал на первую позицию.

Т.е., это доля в праве общей собственности.

 

Следует различать понятия идеальная и реальная доли в общей собственности. Идеальная – доля в праве на общее имущество(на бумаге); реальная – часть (доля) общего имущества, которой фактически пользуется данный сособственник. Установлено правило: реальная доля должна соответствовать идеальной. Если это невозможно, либо договором между сособственника установлен иной порядок пользования, действует п.2 ст.247 (лицо, чья реальная доля меньше идеальной, вправе требовать компенсации от других сособственников).

Если происходит гибель части общего имущества, то идеальные доли сохраняются, а реальные подлежат корректировке в соответствии с идеальными. Идеальная доля может быть увеличена при наличии трех условий: один из сособственников произвел за свой счетнеотделимые улучшения общей собственности в установленном законом порядке (как минимум, получение согласия другого сособственника) (п.3 ст.245 ГК). Он имеет право требовать увеличения идеальной доли.

Если неотделимые улучшение были произведены в рамках капитального ремонта, то действует норма ст.249; нельзя требовать увеличения идеальной доли, но можно требовать компенсации стоимости работ.

Если же неотделимые улучшения, но без согласия, доля не увеличится и право на компенсацию не возникает. Так что нужно суметь отличить неотделимые улучшения от ремонта (зависит от состояния имущества).

 

Выдел доли:

ü В натуре. Сособственнику выдается часть имущества, которое находилось в общей собственности. Общее правило; если сособственники не могут договориться, выделяющийся сособственник может потребовать в суде выделения в денежной форме (абз.1 п.3 ст.252 ГК)

ü Путем денежной компенсации.

- по соглашению между сособственниками

- если объект общей собственности – неделимая вещь

- если объект общей собственности - делимая вещь, но выдел доли в натуре запрещен законом (например, по п.1 ст.9 ФЗ «о крестьянском (фермерском) хозяйстве» 2003 года» запрещено делить землю и средства производства)

- объектом является вещь, в принципе, делимая, но присутствуют 3 условия: доля данного сособственника незначительна, не может быть реально выделена (из-за незначительности), не имеет для данного сособственника существенного интереса. При наличии этих 3 условий суд может принять решение о выделении доли путем денежной компенсации.

Возможность выдела доли в натуре, если объектом общей собственности является квартира или жилой дом. Это регулируется Постановлением Пленума ВС РФ от 24.08.1993 №8 «О некоторых вопросах применения судами закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». Это зависит от особенностей жилого дома или квартиры. Если возможна передача отдельной части изолированных помещений, объектов общего пользования, кухни, отдельного входа; если нет – только порядок пользования.

Раздел ОДС. Выдел доли юридически приравнивается к разделу, когда сособственников двое. Раздел ОДС производится по соглашению между участниками (п.1 ст.254 ГК); если соглашения достичь нельзя – по правилам ст. 252 (п.3 ст.254; в натуре или в форме денежной компенсации).

Обращение взыскания на долю в общем имуществе. Если у одного из сособственников есть долги перед 3м лицом, то имущество данного должника условно делится на его доля в праве ОДС и все остальное имущество. Первоначально взыскание обращается на все остальное имущество; если его недостаточно, то взыскание обращается на долю в ОДС. Т.е. взыскание производится в субсидиарном порядке. Кредитор данного лица заявляет требование о выделе доли данного должника в натуре для обращения на нее взыскания. Если это невозможно, либо другие сособственники против, тогда кредитор вправе требовать продажи должником этой доли другим сособственникам. Если они откажутся, он вправе требовать продажи доли с публичных торгов любому лицу. Ст.255 ГК.