Практичне заняття 8 Тема: оцінка вартості земельної ділянки, будівель і споруд

Мета практичного заняття: закріплення студентами знань щодо особливостей нерухомого майна та, оцінки вартості будівель та споруд. порядку організації грошової оцінки землі в Україні,

План заняття

1. Особливості нерухомого майна як об'єкту оцінки.

2. Порядок організації грошової оцінки землі в Україні.

3. Оцінка вартості землі.

4. Оцінка вартості будівель і споруд.

 

Ключові поняття та терміни: нерухоме майно, земля,будинки та споруди, нормативна та експертна оцінки земельних ділянок,рентний доход, пряма капіталізація.

Питання для обговорення

1. В яких випадках використовуються нормативна та експертна грошова оцінка земельних ділянок?

2. Які методичні підходи застосовують в процесі оцінки земельних ділянок?

3. В якому разі доцільно застосування методів доходного підходу в процесі оцінки будівель та споруд?

4. Що таке чистий операційний доход від експлуатації нерухомості?

5. Що таке валовий рентний мультиплікатор?

6. В якому разі доцільно застосування витратного підходу до оцінки вартості будівель та споруд?

7. Основні етапи витратного підходу до оцінки вартості будівель та споруд.

8. Охарактеризуйте види зносу, які слід враховувати в процесі оцінки вартості будівель та споруд.

 

Методичні вказівки

 

Порівняльний підхід до оцінки земельної ділянки

Скоректована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:

 

,

(8.1)

 

де Цпрі – ціна продажу і-го порівняного об’єкту нерухомості;

ΔЦкорі – величина корегування ціни продажу і-го порівняного об’єкту нерухомості.

Результатний підхід до оцінки вартості нерухомого майна

Вартість об’єкту методом прямої капіталізації визначається за формулою:

(8.2)

де ЧОД – чистий операційний доход (грошових одиниць);

– коефіцієнт капіталізації.

 

(8.3)

 

де ЧОДі - чистий операційний доход від експлуатації об’єкту, що оцінюється, за і -й період.

 

Приклади вирішення типових задач

Задача 1.

На основі інформації про ціни продажу та характеристики подібних об’єктів (табл. 8.1) оцінити вартість земельної ділянки.

 

Таблиця 8.1

Вихідна інформація про подібні земельні ділянки

Подібний об'єкт	Ціна продажу, тис. грн	Розмір, га	Ухил поверхні	Інженерне забезпечення	Місцезна- ходження
		1,0	яркуватий	вода	прилеглий до центру
		0,9	рівнинний	вода	центральний район
		1,0	рівнинний	вода, газ	прилеглий до центру
		1,0	рівнинний	вода, газ	центральний район
		1,0	рівнинний	вода	центральний район
Об'єкт оцінки	?	0,9	яркуватий	вода, газ	прилеглий до центру

 

Розв’язання

Скоректована вартість типової земельної ділянки розраховується з використанням формули.

Розрахунки скоректованої вартості наведено в табл. 8.2

Таблиця 8.2

Процедура оцінки земельної ділянки шляхом зіставлення цін продажів подібних об’єктів

Характеристики	Аналоги
Ціна продажу, тис. грн
Розмір	-20		-20	-20	-20
Ухил поверхні		-15	-15	-15	-15
Інженерне забезпечення	+30	+30			+30
Місцезнаходження		-105		-105	-105
Поправка	+10	-75	-35	-140	-110
Скоректована вартість

 

Вартість об'єкта оцінки дорівнює 105 тис. грн.

Задача 2.

Аналітична оцінка взаємодії факторів, які визначають принцип найліпшого й найефективнішого використання, дала змогу підприємцю відібрати три можливі варіанта забудови земельної ділянки. З урахуванням місцезнаходження, ресурсної якості землі, технологічної обґрунтованості кожного з варіантів визначена вартість забудови: житлового проекту — 2250 тис. грн; торговельного центру — 3600 тис. грн; офісного будинку — 2875 тис. грн.

На основі наведених у табл. 8.3 прогнозних даних щодо дохідності названих альтернативних варіантів обґрунтувати, який з них відповідає вимогам найліпшого й найефективнішого використання ділянки землі.

Таблиця 8.3

Співставлення дохідності різних варіантів забудови земельної ділянки (тис. грн.)

Показники	Житловий проект	Торгі-вельний центр	Офісний будинок
1. Потенційний річний валовий дохід
2. Недовикористання та втрати при зборі платежів
3. Інший дохід
4. Операційні витрати
5. Резерв на заміщення зношених активів
6. Коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд	0,131	0,14	0,13
7. Коефіцієнт капіталізації для землі	0,18	0,18	0,18

 

Розв’язання

1. Визначається дійсний валовий дохід за варіантами:

1.1. 500 - 25 + 15 = 490 тис. грн.

1.2. 1250 -125 + 50 = 1175 тис. грн.

1.3. 750 - 100 + 25 = 675 тис. грн.

2. Визначається чистий операційний дохід за варіантами:

2.1. 490 - 150 - 15 = 325 тис. грн.

2.2. 1175 - 600 - 50 = 525 тис. грн.

2.3. 675 - 250 - 25 = 400 тис. грн.

3. Визначається чистий операційний дохід, який припадає на будівлі та споруди, за варіантами:

3.1. 2250 х 0,1310 = 294,75 тис. грн.

3.2. 3600 х 0,1400 = 504,00 тис. грн.

3.3. 2875 х 0,1300 = 373,75 тис. грн.

4. Визначається чистий залишковий дохід від землі за варіантами:

4.1. 325 - 294,75 = 30,25 тис. грн.

4.2. 525 - 504,00 = 21,00 тис. грн. 4.3.400 - 373,75 = 26,25 тис. грн.

5. Визначається розрахункова остаточна вартість землі за варіантами:

5.1. 30,25 / 0,18 = 168,06 тис. грн

5.2. 21,00 / 0,18 = 116,67 тис. грн

5.3. 26,25 / 0,18 = 145,83 тис. грн

Відповідь. вимогам найліпшого і найефективнішого використання ділянки землі відповідає варіант забудови житловим проектом.

Задача 3.

Визначити величину неусувного фізичного зносу двоповерхової будівлі виробничого призначення загальною площею 200 м² на основі даних, наведених в табл. 8.4

Таблиця 8.4

Вихідна інформація про стан окремих елементів будівлі

Елемент будівлі	Ефективний вік	Строк економічного життя	Відновлювальна вартість, грн.
Перекриття
Дах
Фарбування стін
Покриття підлоги
Фарбування стелі
Система водопостачання
Електропроводка
Система опалення

 

Розв’язання

Результати розрахунків наведено в табл. 8.5

Таблиця8.5

Розрахунок неусувного фізичного зносу будівлі виробничого призначення

Елемент будівлі	% фізичного зносу	Вартісна оцінка зносу, грн.
Перекриття	33,3	5000,0
Дах	75,5	3150,0
Фарбування стін	40,0	3200,0
Покриття підлоги	70,0	3570,0
Форбування стелі	40,0	560,0
Система водопостачання	50,0	1050,0
Електропроводка	46,7	933,3
Система опалення	50,0	900,0
Сукупний фізичний знос		18363,3

 

Величина неусувного фізичного зносу будівлі виробничого призначення визначена у сумі 18363,3 грн.

Практичні завдання для самостійного розв’язання

Завдання 1

Оцінити вартість офісного приміщення на основі наступної інформації про порівняні продажі (табл.8.6).

Таблиця 8.6

Вихідна інформація про порівнянні продажі

Показники	Об'єкт оцінки	Порівнянні об'єкти
Загальна площа, м2
Наявність ремонту (+/-)	+	-	+	-
Кількість телефонних ліній
Наявність автостоянки (+/-)	-	+	+	-
Ціна продажу, тис. грн.

Завдання 2

Вихідні дані про діяльність об’єкта власності наведені в табл. 8.7

Таблиця 8.7

Вихідні дані про діяльність об’єкта власності

Показники	грн.
Потенційний валовий доход
Знижка на простій площ
Експлуатаційні витрати
Витрати з обслуговування боргу
Власний капітал

Визначити чистий операційний доход від експлуатації об’єкта власності, коефіцієнт капіталізації для власного капіталу та оцінити вартість об’єкта за умов його фінансування виключно за рахунок власного капіталу.

Завдання 3

Земельну ділянку використано для розміщення триповерхового гаражного комплексу на 600 автомобілів. Доходність таких гаражних комплексів складає 10%, а строк експлуатації – 35 років. Середня заповнюваність гаража дорівнює 85%, вартість оренди одного машино- місця – 40 грн. на місяць. Вартість будівництва такого гаражного комплексу оцінюється в 1500 тис. грн. Визначити вартість земельної ділянки, якщо повернення капіталу здійснюється рівними виплатами

 

Питання для самостійної підготовки:

1. Чому виникає необхідність державного регулювання діяльності, пов'язаної з оцінкою землі?

2. Які фактори впливають на вартість земельної ділянки?

3. Які можливі елементи порівняння в процесі застосування методу зіставлення продажів щодо оцінки будівель та споруд?

4. Які існують основні методи визначення зносу?

5. Які переваги і недоліки мають витратні, результатні й порівняльні методики оцінки вартості земельних ділянок, будівель та споруд?

 

Література: [1], c. 145-179; [3], с. 121-141; [4], с. 129-139.