Принципы, используемые в процессе оценки недвижимости

Все оценочные принципы можно сгруппировать по следующим 4 категориям:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя (собственника, инвестора)

В теории оценки эта группа принципов лежит в основе концепции доходности. При этом уровень ожидаемого дохода от объекта закладывается оценщиком в прогноз.

Принцип полезности. Недвижимость обладает стоимостью в случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику.

Собственность может быть полезна в том, что она:

• реализует определенную экономическую функцию;

• сдается в аренду и позволяет получать арендную плату

• вызывает чувство гордости у владельца прав на недвижимость.

Для доходной недвижимости полезность измеряется величиной доходов от ее использования.

Принцип замещения: максимальная стоимость имущества ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с аналогичной (равнозначной) полезностью.

Принцип ожидания означает, что стоимость создается ожиданием будущих выгод, которые могут быть получены от владения этой недвижимостью

2. Принципы, связанные с землей и ее освоением (улучшениями).

Эта группа принципов позволяет оценить производственные (эксплуатационные) характеристики объекта и факторы производства. Без этих принципов невозможно применение затратного подхода.

Принцип остаточной продуктивности. Стоимость определяется уровнем отдачи на вложенный капитал.

Принцип вклада (предельной продуктивности). Стоимость объекта недвижимости зависит от наличия или отсутствия какого-либо элемента улучшений земельного участка. Каждый из элементов улучшений земельного участка вносит вклад в стоимость объекта недвижимости и самого земельного участка. Принцип вклада показывает, насколько дополнительное вложение средств в улучшения объекта недвижимости (земельного участка) увеличивает его стоимость.

Принцип изменяющейся (возрастающей и уменьшающейся) продуктивности. Реализуемые пользователем на земельном участке улучшения обладают свойством изменяющейся продуктивности (отдачи). Согласно этому принципу, последующие улучшения экономически целесообразны до тех пор, пока прирост стоимости объекта не сравняется с затратами на добавляемые улучшения.

Принцип сбалансированности (пропорциональности): для любого вида землепользования стоимость недвижимости максимальна при оптимальной (сбалансированной) комбинации улучшений земельного участка.

Принцип экономического размера. Стоимость недвижимости увеличивается при оптимальном размере земельного участка и наоборот. Принцип экономического размера определяет количество земли, пропорционально необходимое для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в определенном месте.

Принцип экономического разделения прав: имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости.

III. Принципы, связанные с рыночной средой.

Принцип зависимости (от внешнего воздействия). Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию внешней среды и сама в свою очередь влияет на стоимость других прилегающих землепользований.

Принцип соответствия определяет, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемые застройщиком в конкретном объекте недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

Принцип спроса и предложения. Недвижимость обладает стоимостью, если она обладает полезностью для пользователя или группы пользователей. При этом она должна быть относительно дефицитна.

Принцип конкуренции. Этот принцип отражает регулирующее действие рыночных механизмов.

Принцип изменения. Стоимость недвижимости не постоянна во времени. Поэтому любая оценка недвижимости обязательно датируется конкретным числом.

IV. Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ)

Является основополагающим в теории оценки недвижимости. Этот принцип синтезирует принципы всех трех категорий и объединяет все принципы оценки стоимости. Он является принципом, определяющим выбор факторов и характеристик объекта, влияющих на его рыночную стоимость.

НЭИ – это такое использование земельного участка, которое выбрано из достаточного числа альтернативных вариантов, рационально оправданных и правомочных, физически возможно, юридически не противопоказано, в финансовом отношении осуществимо и которое обеспечит наивысшую текущую стоимость объекту или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки.