Доходный подход в стоимостной оценке технических объектов

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Чтобы применить доходный подход, необходимо спрогнозировать будущие доходы за несколько лет эксплуатации объекта.

Доходный подход открывает возможность оценивать целиком весь машинный комплекс, главной составной частью которого является оцениваемый объект. Под машинным комплексом понимается совокупность машин, оборудования и транспортных средств, технологически и организационно объединенных для реализации определенного бизнеса.

Необходимо определить степень автономности генерации прибыли объектом. В случае если является возможным выделение самостоятельно создаваемой объектом прибыли, то вполне возможна оценка стоимости с помощью доходного подхода.

Методы оценки стоимости машин и оборудования доходным подходом:

1. Метод чистых дисконтированных доходов

При применении этого метода возможны следующие варианты расчетов: а) чистый доход от машинного комплекса может приниматься либо переменным по годам срока полезного использования, либо постоянным, на среднегодовом уровне; б) стоимость комплекса к концу последнего года эксплуатации либо учитывается как утилизационная стоимость, либо вообще не учитывается как несущественная величина.

Весь процесс оценки можно обозначить в нескольких этапах:

 Определяют полный состав машинного комплекса, в который входит оцениваемый.

 Собирают информацию о ценах и спросе на продукцию (услуги)

 Определяют площади и характеристики здания, в котором размещается машинный комплекс.

 Собирают информацию о вероятной величине ставок арендной платы для данного здания.

 Задаются сроком службы комплекса в годах и ставкой дисконта.

 Определяют полную стоимость машинного комплекса.

2. Метод прямой капитализации дохода

Используется простая формула пересчета чистого дохода без учета дохода от утилизации.

3. Метод равноэффектного функционального аналога

Данный метод позволяет оценить стоимость объекта, не прибегая к расчету полной величины его чистого операционного дохода. Данный метод предполагает подбор функционального аналога (базисного объекта), который может выполнять одинаковые с оцениваемым объектом функции (операции, работы), но в то же время может отличаться от него к.-л. показателями. Все эти различия в конечном счете выражаются в различии рассчитываемых результатов и затрат. Должна быть известна также стоимость (цена) базисного аналога на дату оценки. Термин «равноэффективный аналог» употребляется в том смысле, что издержки потребителя, связанные с приобретением и эксплуатацией объекта для оцениваемого объекта и аналога одинаковы.

Общая суть расчета: стоимость оцениваемого объекта получается из скорректированной по производи-тельности и сроку службы стоимости базисного объекта с добавлением (или вычитанием) поправки, учитывающей различие в операционных затратах.

Преимущества применения доходного подхода: 1.оцениваемая при этом стоимость отражает в первую очередь интересы покупателя (инвестора), в то время как методы других подходов сориентированы на получение стоимости, аналогом которой чаще всего служит цена предложения (продавца).

2. возможность выполнять общую оценку машинных комплексов, объединяющих в своем составе множество разнообразных единиц другой техники. Целостная оценка комплексов выполняется быстрее и дешевле, чем «поштучная».

Недостатки ДП:, 1. применим для оценки стоимости только такого имущества, которое приносит экономический результат. Оцениваемый машинный комплекс должен обладать экономической обособленностью, т.е. его можно вычленить из всей производственной системы предприятия. 2. требуется привлечь большой объем разнообразной экономической и производственно-технологической информации. Надежность конечного результата зависит от надежности исходных данных. Так как источников ошибок много, то получаемый итоговый результат оценки не всегда оказывается точным.

Доходный подход к оценке машин и оборудования применяется ограниченно, так как сложно выделить доход, приносимый оцениваемой единицей оборудования, из дохода, приносимого общей производственной системой.