Законодатель закрепляет ряд гарантий стабильности рентных отношений

1. Рентные отношения носят длящийся характер и нередко устанавливаются в отношении лиц, нуждающихся в особой правовой защите. Поэтому в целях пресечения возможных злоупотреблений и обхода закона ГК устанавливает требования об обязательной нотариальной форме. При отчуждении недвижимости договор считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации.

2. Закон не ограничивает плательщика ренты в праве свободно распоряжаться недвижимостью, кроме случаев ренты с условием пожизненного содержания (ст. 604 ГК). Однако в случае отчуждения недвижимого имущества на нового собственника переходят все обязательства правопредшественника, который к тому же несет субсидиарную ответственность (ст. 586 ГК).

3. Кроме тогонедвижимость, переданная под выплату ренты, обременена правом залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК). Речь идет о законном залоге, что обязывает плательщика ренты принять меры к обеспечению сохранности недвижимости (ст. ст. 345, 346 ГК).

4. Существенными условиями договора ренты денежной суммы либо иного движимого имущества является определение способа обеспечения исполнения обязательства либо страхование договорной ответственности (п. 2 ст. 287 ГК). При отсутствии этих условий в договоре он не считается заключенным.

Если плательщик реально не выполняет обязательство по предоставлению обеспечения либо страхованию или же по независящим от плательщика причинам обеспечение утрачено или ухудшились его свойства, получатель ренты вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (п. 3 ст. 587 ГК).

5. При просрочке выплаты ренты в любой форме получатель вправе взыскать проценты по правилам ст. 395 ГК, если иной размер процентов не установлен в договоре (ст. 588 ГК). Вина плательщика ренты в этом случае значения не имеет.

6. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной или пожизненной ренты, несет плательщик (п. 1 ст.ст. 595, 600 ГК), что влечет его обязанность выплачивать ренту на условиях, предусмотренных договором.

Если же при постоянной ренте имущество под выплату ренты передавалось за плату, то случайное повреждение или гибель дают право плательщику требовать прекращения обязательства или изменения условий его выплаты (п.2 ст. 595 ГК).

4. Отличие постоянной от пожизненной ренты следует показать в виде таблицы.

Критерии различий	Виды ренты
Постоянная	Пожизненная
Срок	Обязанность выплат носит бессрочный характер (п. 2 ст. 583 ГК)	Устанавливается только на срок жизни получателя (ст. 598 ГК)
Субъекты	Получателем является гражданин или некоммерческая организация. Возмож­но правопреемство, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 589 ГК). Необходимо, чтобы правопреемники относились к числу лиц, которые могут быть получателями ренты. В противном случае обязательство прекращается у плательщика и он остаётся собственником имущества.	Получателями могут быть одно или несколько физических лиц. В случае смерти одного из получателей его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим получателям, если договором не предусмотрено иное.
Состав ренты	Законом не ограничен. Это могут быть деньги, вещи, работы, услуги (они имеют денежную оценку). Размер ренты определяется соглашением, но увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда, если иное не установлено договором (ст. 590 ГК).	Рента выплачивается только в виде денежной суммы.Минимальный размер не может быть меньше одного или двух ми­нимальных размеров оплаты труда Увеличение размера ренты происходит пропорционально рос­ту минимального размера оплаты, что является императивным положением закона (ст. 597 ГК).
Выкуп	Плательщик ренты вправе требовать выкупа ренты в одностороннем порядке. Отказ от этого права в договоре ничтожен и не зависит от обстоятельств и мотивов (ст. 592 ГК). Гарантии интересов получателя следующие (п. 3 ст.592 ГК): -необходимо письменное предупреждение за три месяца до прекращения выплаты; -обязательство не прекращается до получения всей суммы выплаты; - в договоре может быть определено, в течение какого срока право на выкуп не может быть осуществлено.	Плательщик правом на выкуп по своей собственной инициативе не пользуется.
Расторжение договора по инициативе получателя	В ст. 593 ГК определены конкретные основания, когда получатель вправе требовать принудительного выкупа ренты (перечень оснований может быть дополнен в договоре). Выкупная цена определяется в договоре. Если выкупная цена договором не определена, то она определяется по правилам ст. 594 ГК.	В отличии от ст. 593 ГК в ст. 599 ГК предусмотрено право получателя при наличии существенных нарушений условий договора (ст.450 ГК) требовать в одностороннем порядке расторжения договора с возмещением убытков либо выкупа по правилам ст. 594 ГК. При расторжении договора получатель не вправе требовать возврата имущества, если оно передавалось возмездно. Убытки равны стоимости имущества – (покупная цена + рента). При безвозмездной передаче получатель ренты вправе требовать возврата имущества в натуре. Стоимость возвращённого иму­щества при этом исключается из состава выкупной цены ренты, исчисленной по правилам ст. 594 ГК.

 

5. Пожизненное содержание с иждивением является разновидностью договора пожизненной ренты. Его правовое регулирование осуществляется специальными нормами об этом договоре (ст. ст. 601 — 605 ГК), а субсидиарно применяются общие нормы о пожизненной ренте.

Учитывая, что речь идет о специфическом случае отчуждения гражданином недвижимого имущества в целях получения удовлетворения повседневных жизненных потребностей, закон предусматривает дополнительные меры защиты интересов получателя ренты.

1. Отчуждение имущества невозможно без предварительного согласия получателя ренты (ч.1 ст. 604 ГК).

2. Плательщик обязан принимать необходимые меры, чтобы использование недвижимости не связывалось со снижением ее стоимости (п. 2 ст. 604 ГК).

3. Общий объём содержания должен быть определён в договоре в стоимостном выражении. При этом стоимость общего объёма содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда (п. 2 ст. 602 ГК) и увеличивается пропорционально его росту (ст. 318 ГК).

4. В п. 1 ст. 602 ГК устанавливается примерный перечень форм содержания. Оно должно иметь место не менее одного раза в месяц в натуральной или денежной форме, включая уход, предоставление ритуальных услуг и даже жилья. Возможность замены формы содержания может быть предусмотрена договором (ст. 603 ГК).

5. Обязательство прекращается смертью.

Ст. 605 ГК предусматривает усиленную защиту прав получателя ренты в случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязанностей. В этом случае получатель ренты вправе требовать расторжения договора и возврата недвижимого имущества независимо от того, за плату или бесплатно передавалось имущество плательщику, либо вправе требовать выплаты выкупной цены. Плательщик ренты не вправе требовать компенсацию понесенных расходов по выплате ренты (ст. 605 ГК).

При разрешении спора суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности при определении объёма необходимого содержания.

 

Тема 4. Договор мены

1. Понятие и общая характеристика договора мены.

2. Предмет, стороны и форма договора.

3. Особенности правового положения сторон по договору мены.

1. Договор мены — соглашение, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой.

Исторически договор мены появился ранее договора купли-продажи, хотя законодательное признание он, напротив, получил гораздо позднее.

Мена преобладала в условиях натурального хозяйства, но с появлением денег и развитием товарно-денежного обмена была вытеснена куплей-продажей.

Договор является возмездным, консенсуальным и двухстороннеобязывающим.

Особенность возмездности состоит в том, что формой встречного предоставления является передача товара друг другу каждой из сторон. Причём стоимость обмениваемых товаров предполагается равноценной. Поэтому договор мены относится к договорам синалагматическим.

Ранее употреблялось понятие «бартерная сделка». Её нередко даже в различных нормативно-правовых актах отождествляли с договором мены. ГК не содержит определение бартера. При этом различают понятие бартера в узком и широком смысле.

В узком смысле под бартером понимается обмен определенного количества одного товара на другой в виде натурального обмена. В этом смысле бартерная сделка совпадает с договором мены.

В широком смысле под бартером понимают сделки, по которым расчёты за товары, работы и услуги производятся не путём их оплаты, а предоставлением эквивалентных по стоимости опять же товаров, работ и услуг, результатов интеллектуальной деятельности. Именно такой бартер широко был распространен во внешнеэкономических отношениях (причем это был всегда только эквивалентный по стоимости обмен).

В качестве мены могут рассматриваться только те сделки, которые предусматривают обмен одного вида имущества (вещи) на другой. В остальных же случаях, когда вместо расчетов за товары, работы и услуги предусматривается выполнение работ, оказание услуг, передача исключительных прав и т.п., сделки должны квалифицироваться как смешанные договоры. При этом к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Ещё одним квалифицирующим признаком договора мены, отличающим его от иных договоров по реализации имущества, является момент перехода права собственности на обмениваемые товары.

По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи (п. 1 ст. 223 ГК). Момент перехода права собственности никак не связан с исполнением контрагентом, получившим вещь в собственность, своих обязательств, например, по оплате полученной вещи.

Применительно к договору мены действует иное правило. Так, по договору мены право собственности на обмениваемые товары переходит к каждой из сторон одновременно после исполнения обеими сторонами обязательства по передаче товаров, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 570 ГК). Так, право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его регистрации. Особенностью государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по договору мены, является то, что такая регистрация может быть осуществлена лишь после исполнения обеими сторонами договора мены обязательств по передаче друг другу обмениваемых объектов недвижимости (ст. 570 ГК).

2. Предметом договора мены являются любые вещи, включая ценные бумаги и валютные ценности. Причем договор может быть заключен и в отношении будущих товаров.

В юридической литературе высказаны противоположные точки зрения по вопросу о возможности отнесения к предмету договора мены имущественных прав. Сторонники данного подхода приводят различные аргументы. В частности, И.В. Елисеев полагает, что поскольку к договору мены могут субсидиарно применяться нормы о договоре купли-продажи, предметом которого могут быть имущественные права, они же могут быть и предметом договора мены, что не противоречит существу мены. Этот же аргументы разделяет В.С. Ем и приводит в качестве примера обмен долей участия в хозяйственных обществах, уступку корпоративного права при отчуждении акции в обмен на недвижимость. Однако В.C. Ем всё же считает, что в целом взаимная уступка имущественных прав по договору мены является скорее исключением, т.к. мена в основном рассчитана на обмен вещей.

М.И. Брагинский и В.В. Витрянский прямо отрицают возможность признания имущественных прав в качестве предмета договора мены. По мнению названных авторов, речь идёт о двойной цессии (взаимной уступке прав), которая регулируется статьями 382 — 390 ГК. По этим же причинам не может рассматриваться в качестве договора мены договор, по которому одна сторона передаёт другой стороне товар в обмен на уступку имущественного права.

Кроме того, каждая из сторон по договору мены передает товар на праве собственности, объектом которого не могут быть имущественные права.

Стороной договора могут быть все субъекты гражданских прав: физические и юридические лица, а также публично-правовые образования.

Вместе с тем, по мнению В.И.Елисеева, выступление государства в гражданско-правовом договоре мены невозможно, поскольку натуральный обмен противоречит основным принципам бюджетного устройства страны. Однако такой подход автора противоречит реально существующим обстоятельствам. Так нередко осуществляется обмен зданиями между публично-правовыми образованиями в целях размещения органов власти и управления.

По общему правилу стороны передают друг другу права собственности, за исключением случаев, установленных законом.

Во-первых, государственные (муниципальные) предприятия, а также учреждения получают имущество на ограниченном вещном праве (хозяйственного ведения или оперативного управления).

Во-вторых, не становятся собственниками приобретенных по договору мены товаров также граждане и юридические лица, наделенные полномочиями на совершение указанных действий от своего имени в силу договора комиссии, агентского договора или договора доверительного управления.

Форма договора мены зависит от вида имущества. Так, форма договора мены движимого имущества определяется в соответствии с общими требованиями к форме всякого гражданско-правового договора (ст. ст. 158 —161 ГК). Однако стороны могут предусмотреть более высокие требования к форме договора мены по сравнению с требуемой законом. Таким образом, если момент заключения и исполнения совпадают, то договор заключается в устной форме. В иных случаях требуется простая письменная форма договора.

Поскольку к договору мены субсидиарно применяются нормы о договоре купли-продажи, государственная регистрация договора мены необходима, если хотя бы один из обмениваемых товаров представляет собой жилое помещение или предприятие. Для договора мены иных видов недвижимого имущества государственная регистрация не требуется и достаточно простой письменной формы.

3. К договору мены субсидиарно применяются нормы о договоре купли-продажи, если иное не установлено главой 31 ГК. Касается это и норм о купле-продаже различных видов имущества.

Основной обязанностью сторон является обязанность по взаимной передаче товаров, что предполагает соблюдение следующих правил:

1. Срок передачи товаров определяется договором, т.к. в противном случае действует ст. 314 ГК.

2. Договор считается заключенным, если его содержание позволяет установить количество товаров. Это условие является существенным условием договора и его отсутствие в договоре влечёт признание последнего незаключенным.

3. Требования к качеству товаров могут быть определены в договоре. В остальных случаях товары должны быть пригодны для целей их обычного использования.

4. Моментом исполнения договора являются: вручение товара, предоставление товара в распоряжение контрагента, доступ к складу и т. п. В остальных случаях — сдача перевозчику или организации связи.

Как уже отмечалось, в отличие от договора купли-продажи право собственности по договору мены на товары возникает одновременно только после исполнения договора обеими сторонами (ст. 570 ГК).

5. Неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязанностей по принятию товара либо отказ от этого даёт контрагенту право требовать через суд принудительного принятия товара либо отказаться от исполнения договора. Кроме этого контрагент во всех случаях сохраняет право требовать возмещения убытков от не принявшего товар контрагента.

С другой стороны, в случае невыполнения (ненадлежащего выполнения) обязательства по передаче товара контрагент вправе требовать возмещения всех убытков, а при не передаче индивидуально-определённой вещи (при условии исполнения своей обязанности по передаче) вправе требовать её отобрания у обязанной стороны (ст. 328 ГК). В этих случаях можно приостановить исполнение (ст. 328 ГК).

Есть и некоторые особенности правового регулирования положения сторон по договору мены:

1. В случаях, когда из договора не вытекает иное, товары предполагаются равноценными. При обмене неравноценных товаров другая сторона обязана доплатить разницу в цене, если договором не предусмотрено иное (ст. 568 ГК).

2. При мене товаров контрагент обязан предупредить о правах третьих лиц на обмениваемый товар. В случае последующего изъятия вещи этим третьим лицом контрагент по договору мены должен не только возместить убытки контрагенту, как это имеет место по договору купли-продажи, но и возвратить полученный от него в обмен товар (ст. 571 ГК).