Тема 1. Договор купли-продажи

Раздел I. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО РЕАЛИЗАЦИИ ИМУЩЕСТВА

 

 

1. Понятие, общая характеристика и виды договора купли-продажи.

2. Предмет и основные элементы договора.

3. Права и обязанности сторон.

4. Особенности договора розничной купли-продажи.

5. Правовое положение покупателя по договору розничной купли-продажи.

6. Договор купли-продажи недвижимости.

7. Договор купли-продажи предприятия.

1. Договорные обязательства делятся на отдельные груп­пы, среди которых важное место занимают обязательства по реализации имущества. К их числу относятся обязательства, основанием возникновения которых являются договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты.

Договор купли-продажи — основной вид гражданско-пра­вовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают вторую часть ГК РФ, посвящённую отдельным видам договорных и внедоговорных обязательств.

Несмотря на существенные изменения правовой базы, рег­ламентирующей договор купли-продажи, в ст. 454 ГК сохра­нено традиционное определение договора купли-продажи.

Договор купли-продажи — соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать товар в собственность другой стороне (покупателю), которая обязуется его принять и уплатить за него определённую денежную сумму.

Договор является консенсуальным (передача имущества — это всегда исполнение уже заключенного договора), возмездным (что не означает эквивалентности), взаимным (права и обязаннос­ти есть у обеих сторон).

Долгое время в научной литературе оставался дискуссионным вопрос о самостоятельности таких договоров, как купля-продажа, поставка, контрактация, энергоснабжение, хотя ГК 1964 г. чётко определял данные договоры в качестве самостоятельных. Действительно, данные договоры имеют много общего по своей правовой природе. Это объективно предопределяет невозможность рассмотрения договора купли-продажи в качестве самостоятельного по отношению к договорам поставки, контрактации, энергоснабжения. Именно поэтому в п. 5 ст. 454 ГК законодатель чётко определил, что перечисленные в этом пункте договоры, включая вышеназванные, являются лишь видами договора купли-продажи.

Вместе с тем следует учитывать, что с помощью указанных договоров регулируются достаточно специфические отношения в имущественном обороте. А поэтому, исходя из тра­диций законодательства и правоприменительной практики, правовые нормы, регламентирующие отдельные виды договора купли-продажи, целесообразно группировать по отдельным параграфам. Более того, законодатель в п. 5 ст. 454 ГК четко определил, что общие положения о договоре купли-продажи применяются к отдельным видам договоров купли-продажи лишь при отсутствии специального нормативного материала, регламентирующего отдельные виды договоров купли-продажи.

Виды договоров купли-продажи:

1) розничной купли-продажи;

2) поставки;

3) поставки для государственных нужд;

4) контрактации;

5) энергоснабжения;

6) купли-продажи недвижимости;

7) купли-продажи предприятия.

В условиях развития рыночных отношений существенно возрастает роль договора купли-продажи, являющегося основной правовой формой, опосредующей отношения товарно-де­нежного обмена.

2. Предметом договора купли-продажиявляется любое иму­щество, не изъятое из гражданского оборота (п. 1 ст. 455 ГК РФ).

В соответствии со ст. 129 ГК имущество, изъятое из оборо­та или ограниченное в обороте, определяется законом. Одна­ко между двумя этими видами имущества существует разли­чие. Так, имущество, изъятое из оборота, не может служить предметом гражданско-правовых сделок и изменять собствен­ника. Речь идет, например, об объектах, имеющих особое стратегическое назначение. Не могут быть предметом договора купли-продажи и зап­рещенные в обороте вещи.

Имущество же, ограниченное в обороте, может быть пред­метом договора купли-продажи. Вместе с тем, его отчуждение или приобретение допускается на основе специальных разре­шений (например, купля-продажа наркотиков, оружия и т. д.). Эти ограничения предопределены, как правило, необходи­мостью обеспечения общественного порядка и безопасности граждан.

В соответствии с п.п. 2—4 ст. 454 ГК круг предметов договора купли-продажи достаточно широк. Сюда относятся вещи, включая иностранную валюту, иные валютные ценности, ценные бумаги. Деньги не являются предметом договора купли-продажи, а рассматривают­ся в качестве предмета договора займа.

Имущественные права законодатель также относит к пред­мету договора купли-продажи. Не случайно в последнее вре­мя широкое распространение получили сделки по возмездной уступке имущественных прав (прежде всего договоров уступ­ки патентных прав). Когда речь идет о продаже имуществен­ных прав, следует учитывать, что продавцом является собствен­ник товара, а объектом права собственности может быть толь­ко вещь телесная. Следовательно, имущественные права не могут быть объектом права собственности. Имущественные права не должны рассматриваться в качестве предмета договора купли-продажи. Речь идёт лишь о возмездной уступке прав, которая регулируется, в первую очередь, нормами главы 24 ГК (ст. 382—390). Общие же нормы о договоре купли-продажи применяются к купле-продаже имущественных прав лишь постольку, поскольку это не противоречит содержанию и характеру этих имущественных прав. Когда же имущественное право связано с вещью, его отчуждение означает отчуждение вещи, а это уже договор купли-продажи конкретной вещи.

Условие о предмете является существенным для всех видов договора купли-продажи. Условие о товаре считается согласо­ванным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК РФ). Остальные условия являются по общему правилу обычными или случайными и их отсутствие не влияет на факт заключения договора и его действительность.

Вместе с тем, закон для отдельных видов договора купли-про­дажи определяет и другие существенные условия. Например, это цена в договоре купли-продажи недвижимости и предприятий. Именно наличие дополнительных существенных условий договора купли-продажи является одним из основных критериев выделения его отдельных разновидностей.

Вопрос о продаже будущих вещей ранее был дискуссионным в научной литературе. Теперь, в соответствии с п. 2 ст. 455 ГК, законодатель допускает куплю-продажу будущих вещей.

Субъектами договора купли-продажи являются продавец и покупатель. Ими могут быть: физические лица (граждане РФ, иностранцы, лица без гражданства); юридические лица; публично-правовые образования.

Возможность приобретения статуса стороны в договоре купли-продажи зависит от ряда обстоятельств, указанных в законодательстве. К ним следует относить: 1) правовую природу договора (например, в договоре поставки покупатель является предпринимателем — ст. 506 ГК); 2) объем правоспособности и дееспособности лица (ст. ст. 26, 28 ГК); 3) особенности передаваемого товара (некоторое имущество может принадлежать на праве собственности только определенным субъектам, например, вооружение и т.п.; иногда необходима лицензия).

Имущество передается покупателю на праве собственности, а поэтому продавец по общему правилу должен быть собственником имущества. Вместе с тем возможны и исключения, уста­новленные в нормативном порядке. Например, это касается: а) унитарных, в том числе и казенных, предприятий, которые мо­гут быть продавцами и покупателями имущества, хотя явля­ются только лишь субъектами права хозяйственного ведения и оперативного управления (п. 2 ст. 295 ГК, п. 1 ст. 297 ГК); б) реализации имущества залогодержателем (ст. 350, 358 ГК); в) реализации конфискованного имущества либо продажи арес­тованного имущества неисправного должника судебным испол­нителем (путем проведения торгов, а также через комиссион­ные магазины); г) иных случаев (купля-продажа с участием комиссионера, доверительного управляющего и т.д.).

Покупателями по договору купли-продажи могут быть раз­личные физические или юридические лица, признаваемые субъектами гражданских прав и обязанностей. Приобретая то­вар, покупатель, согласно общему правилу, становится его соб­ственником. Однако в некоторых случаях, установленных за­конодательством, этого не происходит.

Во-первых, если покупателем является государственное или муниципальное предприятие и учреждение, то на приобретён­ный товар у них возникает соответственно право хозяйствен­ного ведения или оперативного управления. Собственником же является то гражданско-правовое образование, которое зак­репляло за названными субъектами свое имущество.

Во-вторых, не становятся собственниками приобретён­ных по договору купли-продажи товаров также физические или юридические лица, наделенные полномочиями на совер­шение действий от своего имени (например, комиссионер по договору комиссии, агент по агентскому договору, довери­тельный управляющий по договору доверительного управ­ления). В этих случаях право собственности на данный то­вар возникает соответственно у комитента, принципала, уч­редителя доверительного управления.

Хотя договор купли-продажи и является возмездным, ус­ловие о цене по общему правилу — обычное условие. В случае спора о цене применяется правило п. 3 ст. 424 ГК (п. 1 ст. 485 ГК), но на возмездный характер отношений необходимо обя­зательно указать в договоре.

И лишь в случаях, прямо предусмотренных законом (про­дажа товара в рассрочку, продажа недвижимости и предприя­тий), согласование цены договора купли-продажи является обязательным для заключения договора.

Виды цен получили своё закрепление в Указе Президента РФ «О либерализации цен» (1991 г.), согласно которому на территории РФ со 2.01.1992 г. действуют сво­бодные (рыночные) цены, складывающиеся под влиянием спро­са и предложения. Цены могут быть также: а) регулируемые (ус­танавливаются лишь предельные уровни либо надбавки); б) уста­навливаемые (четко определяются уполномоченным органом в виде конкретных тарифов).

Срок в договоре купли-продажи — обычное условие. При его отсутствии применяется правило ст. 314 ГК.

От договоров купли-продажи с указанием срока исполнения следует отличать договоры на срок (п. 2 ст. 457 ГК).

Форма договора определяется с учетом общих требований к формам сделок.

Особенности формы договора купли-продажи устанавли­ваются в законе (например, для государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд ст. ст. 527—529 ГК). До­говоры купли-продажи предприятия и жилого помещения подле­жат государственной регистрации.

3. Основной обязанностью продавца является передача това­ра.Её выполнение требует соблюдения ряда правил.

Товар должен быть передан того наименования, ассорти­мента, количества, комплектности и т.п., как это определено в договоре. Последствия нарушения этих правил предусмотре­ны ст.ст. 466,468,480,482 ГК.

В п. 2 ст. 456 ГК нашло отражение правило о судьбе глав­ной вещи и принадлежности. Так, указанный пункт закрепляет правило, в соответствии с которым по общему правилу одновре­менно с передачей вещи передаются все принадлежности и доку­менты, если иное не предусмотрено договором. Последстви­ем неисполнения этой обязанности может стать отказ поку­пателя от товара (ст. 464 ГК). Однако осуществление этого права возможно лишь после невыполнения продавцом тре­бования в указанный покупателем срок передать необходи­мые принадлежности и документы.

Срок исполненияобязанности по передаче товара опреде­ляется договором. В п. 2 ст. 457 ГК установлено интересное правило. Так, срок исполнения в договоре может быть указан, а может быть конкретно не указан, но при этом из смысла до­говора явно вытекает, что нарушение срока может повлечь утрату покупателем интереса к товару (например, новогодние ёлки доставлены перевозчиком 1 января). В таком случае ис­полнение договора возможно лишь с согласия покупателя.

Особое значение имеет передача товара, которая должна иметь место в пределах срока исполнения. Различные моменты передачи товара определены в ст. 458 ГК. Исполнение возмож­но: а) путём фактической передачи; б) посредством символической передачи (например, вручение товарораспорядительного документа — коносамента).

Момент передачи имеет очень важное значение, т.к. в этот момент по общему правилу покупатель становится собственни­ком товара, а следовательно, на него переходит риск случайной гибели, порчи и повреждения товара, если иное не установлено договором (п. 1 ст. 459 ГК).

Вместе с тем, право собственности у покупателя может воз­никнуть и в другой момент. Так, в соответствии со ст. 219 ГК право собственности на недвижимое имущество подлежит го­сударственной регистрации, а следовательно, и возникает в этот момент у покупателя. Кроме того, стороны вправе заключить до­говор с условием о сохранении права собственности на передан­ный покупателю товар за продавцом до полной его оплаты либо наступления иных определённых в договоре обстоятельств (ст. 491 ГК). Если это обстоятельство не наступит, продавец вправе тре­бовать возврата ему товара, если иное не установлено договором.

Покупатель может просрочить принятие товара, предоставлен­ного продавцом в его распоряжение. В этом случае обязатель­ство по передаче считается исполненным и все риски переходят на покупателя.

Продавец обязан передать товар свободным от прав тре­тьих лиц (ст. 460 ГК). Особое значение данной обязанности предопределяет императивный характер ст.ст. 460, 461 ГК. Действительно, невыполнение данного правила может впос­ледствии привести к изъятию у покупателя вещи в пользу третьих лиц по решению суда (это так называемая эвикция вещи). Примером эвикции является удовлетворение виндикационного иска (ст. 302 ГК). Могут быть и иные послед­ствия в виде ухудшения или невозможности использования имущества (например, при продаже имущества, переданно­го в аренду, договор аренды не прекращается).

Чтобы предотвратить возможные неблагоприятные для поку­пателя последствия, закон обязывает продавца предупредить по­купателя о правах третьих лиц. Невыполнение этой обязанности даёт покупателю право требовать уменьшения цены или растор­жения договора (п. 1 ст. 460 ГК).

Требования покупателей не подлежат удовлетворению в случае: а) когда покупатель согласился принять товар, обре­менённый правами третьих лиц; б) когда будет доказано, что покупатель является недобросовестным, т.е. знавшим о пра­вах третьих лиц на продаваемый товар.

Покупатель может не предъявлять требования, указанные в п. 1 ст. 460 ГК. Однако «опасность» предъявления к покупателю виндикационного иска или наступления иных неблагоприятных по­следствий сохраняется.

В случае изъятия у покупателя предмета договора купли-продажи на продавце лежит обязанность возместить убытки (ст. 461 ГК). Такой обязанности у продавца не будет в двух случаях: а) если продавец докажет, что покупатель недобросо­вестный (т. е. знал или должен был знать о наличии этих основа­ний); б) когда покупатель не привлёк продавца к участию в деле, а продавец смог доказать, что его участие в деле могло бы предот­вратить изъятие переданного товара (ч. 2 ст. 462 ГК). Если же по­купатель привлёк продавца к участию в деле (например, когда про­давцу направлена повестка явиться в суд), а тот не принял учас­тия, то в случае изъятия товара продавец будет обязан возмес­тить убытки (ч. 3 ст. 462 ГК).

Последствия неисполнения обязанности передать товар предусмотрены в ст. 463 ГК и зависят от характеристики предме­та договора. Если товар определён родовыми признаками, то по­купатель вправе отказаться от принятия товара и потребовать возмещения убытков (п. 1 ст.ст. 463, 393 ГК). Если товар инди­видуально определён, то у покупателя появляется право выбо­ра требования. Он может отказаться от исполнения и потребовать возмещения убытков либо требовать отобрания вещи, но уже без возмещения убытков (п. 2 ст. 463 и ст. 398 ГК).

Особой обязанностью продавца является передача товара надлежащего качества (ст. ст. 469—477 ГК). Качество товара оп­ределяется в соответствии с правилами ст. 469 ГК.

Надлежащее качество товара — наличие таких характерис­тик товара, которые соответствуют условиям договора, тре­бованиям стандартов, а при отсутствии требований стандар­тов или условий договора о качестве товар должен быть при­годен для целей его обычного или конкретно оговоренного в договоре использования.

Если продавцы — предприниматели, то они связаны необ­хо­ди­мостью соблюдать обязательные требования к качеству товара, предусмотренные стандартами. Виды государственных стандартов: а) обязательные (например, по безопасности товара и т.п.), которые договором можно изменять лишь в сторону повы­шения (ч. 2 п. 4 ст. 469 ГК); б) носящие рекомендательный харак­тер, соблюдение которых зависит от соглашения сторон (напри­мер, правила оформления технической документации на товары, методы контроля эксплуатационных характеристик и т.п.).

Соглашением сторон могут быть предусмотрены более высокие требования по сравнению с требованиями обязательных стандартов

Условия о качестве должны быть соблюдены на мо­мент заключения договора. Товар должен быть пригод­ным для целевого использования в пределах разумного срока, который определен в ст. 477 ГК.

Иногда устанавливается гарантийный срок. Это период вре­мени, в течение которого товар должен быть пригодным и безо­пасным для целей его обычного использования. Он может уста­навливаться по соглашению сторон, но иногда подлежит опре­делению в императивном порядке. Разновидностью гарантийных сроков являются сроки службы и сроки годности, в пределах которых продавец (изготовитель) отвечают за недостатки, возникшие в этот срок.

 

Срок службы	Срок годности
Устанавливается в отношении не потребляемых товаров дли­тельного пользования.	Устанавливается в отношении по­требляемых и быстро портящихся (продукты питания, парфюмерия, медикаменты).
Начинает течь со дня продажи и лишь при невозможности его установить — со дня изготов­ления.	Обычно начинает течь со дня изготов­ления, либо срок годности определяет­ся датой, до которой товар пригоден к использованию (ст. 473 ГК).
Устанавливается изготовите­лем самостоятельно. Иногда это обязательно.	Определяется в нормативном порядке и не может быть изменён.
По истечении срока службы запрета на продажу не уста­новлено.	Истечение срока годности — запрет продажи, т.к. товар представляет опасность.

 

Ненадлежащее качество товара имеет место в случае не­соответствия товара требованиям о качестве.

Особо следует остановиться на последствиях передачи то­вара с недостатками, которые подразделяются на существен­ные и обычные. Определение существенных недостатков содер­жится в п. 2 ст. 475 ГК. К числу обычных следует относить все остальные недостатки.

При наличии существенных недостатков покупатель по своему выбору вправе предъявить к продавцу любое из требова­ний, указанных в п.п. 1 и 2 ст. 475 ГК. При наличии обычных недостатков право на выбор ограничено лишь требованиями, указанными в п. 1 ст. 475 ГК.

Условия удовлетворения продавцом требований о недостатках следующие:

а) недостатки не были оговорены продавцом;

б) при отсутствии гарантийного срока недостатки должны воз­никнуть до передачи товара, что смог доказать покупатель (п. 1 ст. 476), если же на товар установлен гарантийный срок, про­давец отвечает также и за недостатки, возникшие после пере­дачи товара, если теперь уже сам продавец не сможет дока­зать, что причиной их возникновения являются противоправ­ные действия покупателя в отношении товара, действия третьих лиц или непреодолимая сила;

в) недостатки должны быть обнаружены и о них должно быть заявлено в пределах сроков, указанных в ст. 477 ГК. Однако их пропуск не исключает при­менения сроков исковой давности или обращения в суд за за­щитой, хотя и значительно осложняет процесс доказывания. Срок исковой давности начинает течь по правилам ст. 200 ГК.

Основные обязанности покупателя — принять товар и оп­латить его.

Принятие товара — совершение покупателем необходимых действий для обеспечения передачи и получения соответству­ющего товара (п. 1 ст. 484 ГК).

Покупатель вправе отказаться от товара лишь при условии нали­чия существенных недостатков в товаре. При наличии иных недо­статков продавец вправе требовать принятия товара или отказа от исполнения с возмещением убытков. В этом случае покупателю ос­танется лишь предъявлять требования к продавцу по поводу ненад­лежащего качества товара (п. 1 ст. 475 ГК).

Порядок оплаты определен в ст. ст. 486—489 ГК. Оплата производится: а) непосредственно до или после передачи (п. 1 ст. 486 ГК); б) полностью или частично до передачи товара (предоплата — ст. 487 ГК); в) через опре­делённое время после передачи (оплата в кредит — п. 1 ст. 488 ГК). Если в этом случае договором определены в качестве существенных условий договора условия о цене товара, порядке, сроках и периодичности платежей, мож­но вести речь о рассрочке оплаты товара, проданного в кредит (ст. 489 ГК).

В случае нарушения покупателем обязанностей по оплате и продавцом по передаче товара каждая из сторон вправе при­остановить встречное исполнение и взыскать с другой сторо­ны проценты по правилам ст. 395 ГК (п.3 ст. 486 ГК, п4 ст.487 ГК). Они начисляются на сумму несвоевременно оплаченного или на сумму предоплаты в слу­чае не передачи продавцом товара. Стороны также вправе требовать исполнения или отказаться от исполнения договора.

Покупатель также обязан уплатить проценты по правилам ст.395 ГК в случае не выполнения обязанности оплатить товар, проданный в кредит или рассрочку. Продавец и в этом случае вправе требовать расторжения договора и возврата товара.

Кроме того общим правилом в данных ситуациях является право сторон воспользоваться ст.328 ГК.

Договором может быть предусмотрена обязанность любой из сторон страховать товар (ст. 490 ГК).

В соответствии со ст.491 ГК договором может быть предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств. Именно поэтому покупатель до перехода к нему права собственности не может распоряжаться товаром, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара. При не выполнении покупателем обязанности по оплате или не наступлении выше названных обстоятельств продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.

4. Договор розничной купли-продажи — соглашение, по которому продавец, осуществляющий предпринимательскую дея­тельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать по­купателю товар, предназначенный для личного, домашнего и ино­го использования, не связанного с предпринимательской деятель­ностью (ст. 492 ГК).

Договор является возмездным, консенсуальным, взаимным, публичным, а также договором присоединения.

Правовое регулирование данного договора осуществляет­ся: специальными нормами ГК о договоре розничной купли-прода­жи, общими положениями ГК о договоре купли-продажи, если иное не предусмотрено специальными нормами; положениями Закона о защите прав потребителей, если иное не предусмотрено в ГК.

Законодательство о защите прав потребителей применяется полностью только в отношении гражданина-потребителя, который приобретает товар для целей, указанных в ст. 492 ГК. Это законо­дательство не распространяется: на отношения между граждана­ми; на случай приобретения товаров гражданами для осуществле­ния предпринимательской деятельности; для удовлетворения коммерческих по­требностей предприятий, учреждений, организаций.

Правовое положение юридических лиц — покупателей по дого­вору розничной купли-продажи определяется только нормами ГК об этом договоре.

Из определения договора вытекают два его основных призна­ка, позволяющие выделить договор розничной купли-продажи в са­мосто­я­тельный вид договора.

Во-первых, это специфика статуса продавца. Это только коммерческая организация или гражданин-предприниматель, осуществляющие продажу в розницу, что определяется в учре­дительных документах, в свидетельстве о регистрации предпри­нимателя. Иногда необходима лицензия.

Во-вторых, это специфика предмета. Он предназначен для личного, домашнего, семейного и иного использования, не свя­занного с осуществлением предпринимательской деятельности покупателем. Поэтому покупателем является, прежде всего, граж­данин-потребитель. Покупателем по договору розничной купли-продажи может быть и юридическое лицо, на которое распрост­раняется действие ГК, в случае приобретения им товаров для целей, напрямую не связанных с осуществлением предпринима­тельской деятельности (покупка канцелярских товаров и т.п.).

Предметом розничной купли-продажи могут быть вещи, а также ценные бумаги. Из валютных ценностей предметом дого­вора розничной купли-продажи может быть лишь иностранная ва­люта. Иные валютные ценности не могут быть предметом дого­вора розничной купли-продажи, что не касается изделий из драго­ценных металлов и драгоценных камней (в изделиях), не относящихся к валют­ным ценностям и имеющих режим обычных вещей.

Как правило, предметом договора розничной купли-продажи являются вещи, имеющиеся в наличии в момент заключения договора. Редко ими могут быть будущие вещи (реклама, то­вары в каталогах, купля-продажа по образцам и т.д.). Не случайно законодатель выделяет: продажу по образцам (выставлены в месте продажи) и дистанционный способ продажи (заключение договора на основании описания товара в каталоге, буклетах и т.д.).

Иные элементы договора купли-продажи также имеют осо­бенности.

Цена договора является обычным условием. При ее отсут­ствии в договоре она определяется по правилам п. 3 ст. 424 ГК. Учитывая, что договор розничной купли-продажи — это договор публичный и одновременно договор присоединения, все условия являются общими для всех потребителей, и они не участвуют в определении его основных условий.

Оплата приобретенного товара может иметь особенности по сравнению с общими положениями о договоре купли-продажи. Специфика состоит в последствиях неоплаты товаров, проданных в кредит или с предварительной оплатой (ст. 500 ГК). Так, в слу­чае наличия в договоре условий о предварительной оплате его не­выполнение в установленный срок признается отказом покупателя от исполнения без возмещения ему убытков. В случае неопла­ты товаров, проданных в кредит (рассрочку), покупатель не несет обязанности оплачивать проценты по правилам ст. 395 ГК (т.е. п. 4 ст. 488 ГК не применяется).

Форма договора розничной купли-продажи не имеет осо­бенностей. Здесь действуют общие правила о форме сделок. Возможна и иная форма договора розничной купли-продажи. В частности, в соответствии со ст. 498 ГК заключение догово­ра с использованием автоматов осуществляется в форме конклюдентных действий.

В соответствии со ст. 493 ГК договор розничной купли-продажи считается заключенным с момента выдачи продав­цом покупателю товарного (кассового) чека или иного доку­мента, подтверждающего оплату товара. Вместе с тем чек — не письменная форма договора, т. к. в соответствии со ст. 493 ГК его отсутствие не лишает покупателя права ссылаться на свидетельские показания в подтверждение факта заключения договора и его условий.

В некоторых случаях чек не выдается. Случаи осуществле­ния расчетов с населением без использования контрольно-кас­совых машин определены Правительством РФ в 1998 г. При­чем органам исполнительной власти субъектов федерации предоставлено право ограничивать действия данного перечня на соответствующей территории.

Особо следует остановиться на моменте заключения догово­ра розничной купли-продажи. Ст. 493 ГК закреплено положе­ние о совпадении момента заключения договора с получением чека или иного документа, подтверждающего оплату товара. Это весь­ма удобно с практической стороны. С юридической же точки зре­ния этот подход не безупречен, т. к. вряд ли можно отрицать, что договор купли-продажи, являясь консенсуальным, считается зак­люченным с момента достижения соглашения по всем существен­ным условиям договора.

В соответствии со ст. 494 ГК в договоре розничной купли-продажи возможна публичная оферта. Это не касается случая, когда продавец явно определил, что соответствующие товары не предназначены для продажи (например, на товаре есть табличка «товар не продается»). В этом случае такой товар не может быть передан покупателю по его требованию.

Важно помнить про то, что моменты возникновения обяза­тельственного и вещного правоотношений могут не совпадать. Так, обязательства из договора розничной купли-продажи воз­никают с момента оплаты (ст. 493 ГК). А вот собственником товара покупатель становится лишь с момента его передачи, если иное не предусмотрено договором. Так, возможно заключение договора найма-продажи, когда в договоре определяется, что до перехода права собственности покупатель является лишь нанимателем товара. Возникновение права собственности свя­зывается с оплатой товаров, если договором не предусмотре­но иное (ст. 501 ГК).

Исполнение договора также имеет некоторые особенности. В до­говоре может быть определено условие о том, что товар будет при­нят покупателем в определенный договором срок, в течение которо­го продавец не вправе передать товар другому покупателю (ст. 496 ГК). При этом дополнительные расходы продавца на обеспечение передачи товара через определенное время должны включаться в цену товара. Неявка покупателя в установленный срок для принятия товара рассматривается как его отказ от исполнения.

В случае продажи товаров по образцам или посредством дистанционного способа продажи договор будет счи­таться исполненным с момента доставки товара в определенное договором место, а при его отсутствии — покупателю по его месту жительства (нахождения юридического лица). В виде исключения покупателю предоставлено право до передачи товара в одностороннем по­рядке отказаться от исполнения без обращения в суд с возмеще­нием продавцу всех необходимых расходов по совершению дей­ствий, связанных с выполнением договора (ст. 497 ГК). Более подробно правовое положение потребителя, приобретающего товар дистанционным способом, определяется ст.26.1 Закона о защите прав потребителей.

В договоре может быть условие о доставке товара покупа­телю(ст. 499 ГК). Здесь моментом исполнения является момент вручения товара покупателю или иному лицу, предъявившему до­кумент, свидетельствующий о заключении договора или оформле­нии доставки.

5. Учитывая специфику и значение правового положения граж­данина-потребителя, законодатель счел необходимым принять спе­циальный Закон о защите прав потребителей. Юридическое лицо также может приобретать товар по договору розничной куп­ли-продажи. Однако его правовое положение как покупателя опре­деляется только нормами ГК о договоре розничной купли-продажи.

Так, в Законе о защите прав потребителей закреплены четыре основные права гражданина-потребителя: а) право на информа­цию; б) право на безопасность; в) право на надлежащее качество товара; г) право на судебную защиту. Для покупателя — юриди­ческого лица ГК закрепляет два права: а) на надлежащее каче­ство (ст. 503 ГК) и б) на информацию о товаре (ст. 495 ГК).

Право потребителя на информацию связывается с правом на информацию о товаре и продавце (изготовителе)(ст.8-11 Закона о защите прав потребителей).

Особо законодатель определяет требование к информации о то­варе. Эта информация должна быть необходимой и достоверной.

В п. 3 ст. 10 Закона о защите прав потребителей определе­ны различные способы доведения информации о товаре до по­купателя (в технической документации, на этикетках, марки­ровке и т.д.). Информация обязательно должна быть на рус­ском языке (в наглядной и доступной форме). Содержание обязательной информации о товаре закреплено в п. 2 ст. 10 Закона о защите прав потребителей.

Нередко необходимая информация о товаре отсутствует (например, о содержании вредных компонентов и т.д.). Поэтому законодатель определяет последствия нарушения этого права в виде закрепления различных санкций, предусмотренных в ст. 495 ГК и ст. 12 Закона о защите прав потребителей. Так, если покупателю не предоставлена возможность немедленно получить информацию о товаре, он вправе потребовать возмещения убытков, вызванных необоснованным уклонением от заключения договора.

После заключения договора покупатель вправе в разумный срок требовать расторжения договора, возврата уплаченной за товар суммы, а также возмещения всех других убытков. Он также впра­ве предъявить предусмотренные ст. 503 ГК и ст. 18 Закона о за­щите прав потребителей требования по поводу недостатков това­ра, возникших после передачи его вследствие отсутствия у потре­бителя необходимой и достоверной информации о товаре.

Покупатель вправе требовать также полного возмещения вре­да, причиненного жизни, здоровью, имуществу (в том числе и при­родным объектам) вследствие отсутствия необходимой и досто­верной информации о товаре.

В этой связи следует остановиться на особенностях возме­щения такого вреда по правиламст. 14 Закона о за­щите прав потребителей. Так, вред подлежит возмещению в полном объеме, а право требовать возмещения признается за любым по­терпевшим независимо от того, состоял он или нет в договорных отношениях с продавцом.

Вред подлежит возмещению по выбору потерпевшего про­давцом или изготовителем независимо от их вины. Они освобождаются от ответственности, если докажут, что вред причинён вследствие непреодолимой силы или нарушения потребителем правил использования, хранения и транспортировки товара.

Вред подлежит возмещению в пределах срока службы (годности), а если они не установлены, то в течение 10 лет со дня передачи товара, а при невозможности его установить — в течение 10 лет со дня изго­товления. Независимо от времени причинения вреда он подлежит возмещению в случаях, указанных в абз. 2 п. 3 ст. 14 Закона «О защите прав потребителей». По выбору потерпевшего вред подлежит возмещению продавцом или изготовителем.

Содержание информации о продавце (изготовителе) закреплено в ст. ст. 8, 9, 11 Закона «О защите прав потребителей». Долж­но быть обязательно указано фирменное наименование изготовителя (продавца), место его нахождения, режим работы, свидетельство о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, информация о лицензии и органе, ее выдавшем и т.д. Такая информация должна быть доведена до потребителей также в случае продажи во временных помещениях и других случаях осуществления продажи вне постоянного места нахождения продавца. До потребителя доводится и информация о режиме работы продавца.

Значение этой информации состоит в четком определении субъекта, к которому можно предъявлять предусмотренные за­коном требования.

Право потребителя на безопасность товара закреплено в ст.ст. 5, 7 Закона о защите прав потребителей. Содержание это­го права заключается в том, что покупатель имеет право на безо­пасность товара при обычных условиях его использования, транс­портировки и хранения. Безопасным товар должен быть для жиз­ни, здоровья, имущества потребителя, окружающей среды.

Требования к безопасности отдельных товаров устанавлива­ются стандартами, и эти товары подлежат обязательной сертифика­ции. Продажа таких товаров, включая импортные, не допускается без информации о сертификации. Более того, у потребителя есть пра­во на надлежащую информацию о товаре, включая информацию о его безопасном использовании (п. 3 ст. 7 Закона о защите прав потре­бителей). Поэтому нарушение данного права позволяет покупателю применить санкции ст. 495 ГК и ст. 14 3акона о защите прав потребителей, которые нами уже рассматривались выше.

Безопасность продовольственного и непродовольственного товара может ограничиваться определенным сроком. В тех слу­чаях, когда по истечении этих сроков товар является опасным или непригодным для использования, изготовитель обязан установить сроки службы (для непродовольственных товаров) и сроки год­ности (для продовольственных товаров).

Значение этих сроков велико.

Во-первых, продажа продовольственных товаров за пре­делами этих сроков не допускается (п. 5 ст. 5 Закона о защите прав потребителей).

Во-вторых, в пределах этих сроков, а при их отсутствии в течение 10 лет со дня передачи или изготовления, если срок пере­дачи установить невозможно, изготовитель обязан обеспечить безопасность товара (ч. 2 п. 2 ст. 7 Закона о защите прав потре­бителей). Однако, если такой товар причинил вред здоровью, жизни или имуществу покупателя, вред возмещается по прави­лам ст. 14 Закона о защите прав потребителей.

Есть и еще одно обстоятельство, которое обязан учитывать изготовитель. Если установлено, что при соблюдении потребителем правил пользова­ния, хранения или транспортировки товара он причиняет или может причинить вред, изготовитель обязан незамедлительно приостано­вить его производство (а продавец снять с продажи), а в необходи­мых случаях принять меры по изъятию его из оборота и отзыву от потребителя с возмещением ему всех убытков. Убытки в связи с от­зывом возмещает изготовитель в полном объеме.

При невозможности устранения причины угрозы товар дол­жен быть снят с производства.

Контроль за безопасностью осуществляют соответствую­щие федеральные органы исполнительной власти и их терри­ториальные органы. Они могут изъять у продавца товар, если установлено, что он представляет опасность для потребителя. Кроме того, они могут обратиться в суд с требованием о при­знании действий изготовителя (продавца) незаконными и пре­кращении таких действий.

Право потребителя на надлежащее качество товара зак­реплено в ст. 4 Закона «О защите прав потребителей», а для покупа­теля — юридического лица — в ст. 469 ГК.

Качество товара должно соответствовать обязательным требованиям стандартов, условиям договора, целям обычного ис­пользования или целям, о которых продавец был поставлен в изве­стность покупателем. Несоответствие товара любому из выше­перечисленных требований позволяет говорить о недостатках то­вара (его ненадлежащем качестве).

Последствия передачи товаров с недостатками имеют осо­бенности. Так, в соответствии со ст. 503 ГК и ст. 18 Закона о за­щите прав потребителей, в отличие от ст. 475 ГК, покупатель вправе по своему выбору предъявить любое из требований независимо от вида недостатков. Это требования: о безвозмездном устране­нии недостатков или возмещении расходов на их устранение поку­пателем или третьим лицом; о соразмерном уменьшении покупной цены; замене на такой же товар аналогичной или иной марки; рас­торжении договора и возврате уплаченной цены (при этом покупа­тель по требованию продавца и за его счет должен возвратить полученный товар ненадлежащего качества).

Покупатель вправе требовать полного возмещения убытков, при­чиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества.

Сроки удовлетворения этих требований для потребителя-гражданина специально определены ст.ст. 19-22 Закона о за­щите прав потребителей. При этом за нарушение этих сроков потребитель вправе требовать пеню в размере 1% цены товара за каждый день просрочки. Цены определяются на день добровольного удовлетворения требований или выне­сения судебного решения, если оно не было удовлетворено доб­ровольно. Неустойка взыскивается за каждое допущенное на­рушение. Пеня взыскивается по день фактического исполне­ния решения.

Правило о свободе предъявления требований о недостатках товаров имеет свои особенности.

Во-первых, если товар отно­сится к технически сложному, потребитель в случае обнаружения в нём недостатков вправе отказаться от исполнения либо предъявить требование о его замене на товар такой же марки или другой марки с соответствующим перерасчетом покупной цены в течение пятнадцати дней со дня передачи потребителю такого товара. По истечении этого срока указанные требования подлежат удовлетворению в одном из следующих случаев: наличия существенных недостатков, нарушения сроков их устранения, невозможности использования товара в течение каждого года гарантийного срока в совокупности более чем тридцати дней вследствие неоднократного устранения его различных недостатков.

Во-вторых, к продавцу, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю может быть предъявлено любое из требований, а вот к изготовителю или импортёру предъявляются лишь требования, указанные в абз.2 и 5 п.1 ст. 18 Закона о за­щите прав потребителей. Это правило касается только потребителя (физического лица).

Условия удовлетворения требований покупателя следую­щие. Недостатки не должны быть оговорены продавцом.

Требова­ния должны быть заявлены в пределах установленных сроков. Так, если гарантийный срок (срок годности) не установлен, то требо­вание может быть заявлено в разумный срок, но в течение 2 лет со дня передачи, если более длительный срок не установлен законом или договором. Бремя доказывания возникновения недостатков до передачи товара лежит на потребителе.

Если же на товар установлен гарантийный срок или срок годности, то требование может быть заявлено в пределах этих сроков. Продавец, изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, а также импортёр отвечают также и за недо­статки, возникшие в пределах этих сроков после передачи то­варов, если не докажут, что появление недостатков после передачи товара обусловле­но действиями третьих лиц, действием непреодолимой силы, нарушений со стороны покупателя. Бремя доказывания пере­ходит на продавца, изготовителя, уполномоченную организацию или уполномоченного индивидуального предпринимателя, а также импортёра.

Если гарантийный срок меньше двух лет, то требования все равно могут быть заявлены покупателем в течение двух лет. Однако за пределами гарантийного срока бремя доказы­вания возникновения недостатков до передачи товара опять переходит на покупателя.

В соответствии со ст. 5 Закона о защите прав потребителей изготовитель обязан или вправе устанавливать гарантийные сроки. Продавец также вправе устанавливать гарантийные сроки, если они не установлены изготовителем, либо увеличи­вать установленные изготовителем сроки. Это имеет значение при определении субъекта, к которому можно обращаться в случае обнаружения недостатков товара. Так, если гарантийный срок устанавливается только продавцом, то требования, предус­мотренные ст. 18 Закона о защите прав потребителей, могут быть заявлены только к продавцу.

Особо следует выделить право покупателя на обмен това­ра надлежащего качества (ст. 25 Закона о защите прав потреби­телей и ст. 502 ГК).

Покупатель вправе в течение четырнадцати дней с мо­мента передачи ему непродовольственного товара, если более длительный срок не объявлен продавцом, обменять купленный товар в месте покупки и иных местах, объяв­ленных продавцом, на аналогичный товар других разме­ра, формы, габарита, фасона, расцветки или комплекта­ции, произведя в случае разницы в цене необходимый пе­рерасчет с продавцом.

При отсутствии необходимого для обмена товара у продавца покупатель вправе возвратить приобретенный товар продавцу и получить уплаченную за него денежную сумму.

Требование покупателя об обмене либо о возврате товара подлежит удовлетворению, если товар не был в употреблении, сохранены его потребительские свойства, имеются доказатель­ства приобретения его у данного продавца.

Перечень товаров, которые не подлежат обмену или воз­врату по указанным основаниям, определяется в порядке, ус­тановленном законом или иными правовыми актами.

Судебная защита покупателя — юридического лица осуществляется в соответствии с общими нормами ГК РФ и нормами гражданско-процессуального права. Однако право на судеб­ную защиту потребителя (гражданина) имеет особенности.

Потребитель, приобретая товары по договору розничной купли-продажи, имеет дополнительные возможности обеспе­чения и защиты своих прав и интересов по сравнению с юри­дическими лицами, на которые распространяется только дей­ствие норм ГК о розничной купле-продаже.

Средства защиты прав потребителей подразделяются на: а) материально-правовые и б) процессуально-правовые.

К материально-правовым средствам защиты относится ряд положений Закона о защите прав потребителей.

Так недействительными являются условия договора, ущемля­ющие права покупателя по сравнению с нормативно-установлен­ными, а все убытки подлежат возмещению в полном объеме, вклю­чая упущенную выгоду.

Моральный вред подлежит возмещению при наличии вины продавца (изготовителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, а также импортёра) независимо от возмещения иму­щественного вреда.

Требования о недостатках товара не зависят от их вида. В случае замены или возврата товара с недостатками риск удорожания товара падает на продавца (ст. 504 ГК), Это же касается и юридического лица (покупателя).

Особо жестко регламентируется ответственность продавца (из­готовителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, а также импортёра ) за нарушение прав потребителей. В частности, убытки подлежат возмещению в полном объеме сверх неустойки, если иное не установлено законом. Продавец обязан исполнить обязательство в натуре независимо от возмещения убытков и уплаты неустойки. Продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, а также импортёр) отвечает независимо от вины. Ихосво­бождают от ответственности только непреодолимая сила, противо­правные действия третьих лиц и самого потребителя.

В случае не удовлетворения требования потребителя добровольном порядке суд взыскивает с указанных выше субъектов штраф в размере 50 процентов от суммы, присуждённой в пользу потребителя.

К процессуально-правовым средствам защиты прав потре­бителей относится ряд правил.

Так, иск может быть предъявлен к продавцу, изгото­вителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, а также импортёру.

Иски по выбору истца предъявляются в суд по месту жи­тельства (пребывания) истца, или по месту нахождения (жительства) ответчика, или по месту заключения или исполнения договора.

Большой круг государственных органов, органов местного самоуправления и общественных организаций могут предъявить иски в интересах конкретного потребителя, их группы, неопределенного круга потребителей. Все истцы освобожда­ется от уплаты госпошлины (п.3 ст 17 Закона о защите прав потребителей).

В случае освобождения продавца (изготовителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, а также импортёра) от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства бремя доказывания отсутствия вины лежит на этих субъектах.

6. Договор купли-продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемых по признаку особого объекта продажи — недвижимого имущества.

Прежде чем дать характеристику данного договора, следует особо остановиться на видах недвижимого имущества, которое может быть предметом договора купли-продажи недвижимости.

Перечень недвижимого имущества указан в ст. 130 ГК РФ, содержащей также основные признаки недвижимости. Ими являются: а) прочная связь с землей; б) невозможность переме­щения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Однако не только критерий естественных свойств объекта лежит в основе деления имущества на движимое и недвижимое. На наш взгляд, критерием является также особая экономическая ценность объекта и, как следствие, необходимость закрепления его особого правового режима. Не случайно в ст. 130 ГК опреде­лено, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В частности, законодатель относит к недвижи­мости воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, кос­мические объекты, которые по своим естественным свойствам являются имуществом движимым.

Следует дать и характеристику тех объектов недвижимости, которые являются таковыми в силу их природных свойств, а так­же выяснить, могут ли они быть предметом договора купли-про­дажи недвижимости.

Во-первых, это земельные участки. Данный предмет в силу ряда причин следует отнести к числу вещей, ограниченных в обороте, что в соответствии со ст. 129 ГК возможно только на уровне федерального закона. Купля-продажа земли регламентируется Земельным кодексом.

Во-вторых, к числу недвижимого имущества относятся учас­тки недр. Особенность такого рода объектов, как недра, состоит в том, что в отношении них действует презумпция государствен­ной собственности. Недра передаются лишь в пользование, а по­этому говорить всерьез о гражданском обороте этого вида объек­тов представляется преждевременным.

В-третьих, наиболее распространенным видом недвижимого иму­щества являются здания и сооружения, разновидностью которых с учетом судебной практики, а также ст. 25 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» явля­ются: а) объекты незавершенного строительства; б) жилые помеще­ния внутри зданий (т.е. части зданий и сооружений). Отсутствие спе­циальных правил их продажи и открытый перечень недвижимого иму­щества, указанный в ст. 130 ГК, позволяют относить указанные объекты к недвижимому имуществу и применять к ним правила купли-продажи недвижимости.

Не вызывает сомнений отнесение к недвижимости жи­лых помещений, купля-продажа которых имеет особен­ности (ст. 558 ГК).

В ст.130 ГК перечень видов недвижимого имущества в силу их естественных свойств не является исчерпывающим.

Определение договора купли-продажи недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи, которое следует дополнить: а) перечислением видов недвижи­мого имущества; б) указанием на передачу его на основе пере­даточного акта (п. 1 ст. 549 ГК).

Данный договор является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Особенности основных элементов договора следующие.

Во-первых, сторонами могут быть различные субъекты. Причем иногда именно субъект предопределяет специфику заключения договора купли-продажи недвижимости (например, ст. ст. 295, 297, 298 ГК, п. 3 ст. 35 СК и др.).

Во-вторых, существенными условиями договора являются: а) цена (ст. 555 ГК) и б) максимальная детализация в договоре его предмета — вида недвижимого имущества (ст. 554 ГК). При отсутствии этих двух условий договор не считается заключенным.

Для определения цены продаваемого объекта недвижимости стороны могут прибегнуть к услугам профессионального оценщика. В цену договора включается и цена части земельного участка или права на него, если иное не установлено законом или догово­ром (п. 2 ст. 555 ГК).

Предмет договора в соответствии со ст. 554 ГК должен быть максимально детализирован.

Покупатель недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на недвижимость получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а поэтому возникает необходимость определения правовой природы прав покупателя на земельный участок.

Если продавец является собственником участка, на котором находится продаваемая недвижимость, то покупателю передаётся право собственности на земельный участок, занятой этой недвижимостью и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК).

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственнос­ти, покупатель недвижимости получает право пользоваться соответствующей частью земельного участка на тех же усло­виях, что и продавец недвижимости. Продажа такой недвижимости осуществляется без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (п. 3 ст. 552 ГК).

Особо следует остановиться на форме договора купли-про­дажи недвижимости. Так, в соответствии со ст. 550 ГК для зак­лючения договора купли-продажи недвижимости достаточно про­стой письменной формы договора. Однако это возможно только в виде составления единого документа, подписанного сторонами. Не­соблюдение формы влечет его недействительность. Кстати, в со­ответствии со ст. 164 ГК государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом необходима лишь в случаях, прямо ука­занных в законе (например, в случае купли-продажи жилых помещений — ст. 558 ГК). При уклонении одной стороны от регистра­ции договора другая сторона вправе обратиться в суд с требова­нием о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК).

Регистрацию договора с недвижимостью следует отличать от регистрации прав на нее. Так, в соответствии со ст. 4 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним» вещные права на недвижимость, вклю­чая прежде всего право собственности, всегда подлежат госу­дарственной регистрации (речь идёт о регистрации перехода права собственности). С этого момента и возникает право собственности. При уклонении одной из сторон от регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от такой регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные такой регистрацией (п. 3 ст. 551 ГК).

Исполнение договора до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений с третьими лицами.

С момента фактической передачи недвижимости и до регист­рации права собственности на нее покупатель находится в поло­жении фактического владельца, а поэтому он не может распоря­жаться недвижимостью. По мнению В.В. Витрянского и М.И. Брагинского, продавец в этом случае вправе распоряжаться иму­ществом как собственник, хотя не обладает фактической воз­можностью реализовать свое право, так как имущество нахо­дится на законном основании у покупателя и не может быть отобрано у него. Хотя судебная практика исключает такую воз­можность. Сделки продавца по распоряжению недвижимым имуществом не могут быть признаны недействительными и влекут для продавца ответственность перед кредитором за не­возможность исполнения обязательства (ст. 398 ГК). С дру­гой стороны, до регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество на него могут быть обращены взыс­кания по требованиям кредиторов продавца.

В судебной практике возникает вопрос о возможности рас­торжения договора купли-продажи недвижимости по основа­ниям, предусмотренным ст. 450 ГК, после регистрации права собственности покупателя на проданное имущество. Судебная практика считает такие действия возможными лишь в случа­ях, когда подобное расторжение договора предусмотрено за­коном или договором. По мнению М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, с этим нельзя согласиться, т. к. в параграфе 7 гл. 30 ГК отсутствуют специальные правила о расторжении дого­вора купли-продажи недвижимости, а поэтому подлежат при­менению общие положения ГК об основаниях расторжения до­говора, если иное не предусмотрено законом или договором.

Думается, что данное положение представляет большой практический интерес и нуждается в более совершенном зако­нодательном урегулировании.

Особенности исполнения договора купли-продажи недви­жимости следующие.

Обязательства продавца по передаче считаются испол­ненными с момента передачи недвижимого имущества и подписания передаточного документа. Уклонение продав­ца от этой обязанности дает право покупателю требо­вать либо передачи имущества, либо возмещения убыт­ков (ст. 398 ГК).

С другой стороны, невыполнение покупателем обязаннос­ти по передаче имущества дает продавцу право требовать при­нятия товара покупателем либо отказаться от исполнения до­говора с возмещением убытков (п. 3 ст. 484 ГК).

Кроме того, в случае неоплаты покупателем предмета договора продавец вправе требовать оплаты и уплаты про­центов по правилам ст. 395 ГК. Судебная практика исходит из возможности расторжения в этом случае договора по ини­циативе продавца.

В случае передачи недвижимости с недостатками покупа­тель может предъявить требования по правилам ст. 475 ГК за исключением права на замену товара.

7. Договор купли-продажи предприятия. Ранее российское законодательство оперировало понятием «предприятие», имея в виду именно субъект гражданских прав. Причем нередко имен­но в таком качестве предприятие становилось предметом различ­ных сделок, включая договор купли-продажи.

Получалась парадоксальная ситуация, когда допускалась продажа субъектов гражданских прав.

Теперь в ст. 132 ГК предприятие рассматривается в каче­стве самостоятельного объекта гражданских прав. Кроме того, необходимо выделить различие между понятиями "предприятие" (как имущественным комплексом) и «государственное, муни­ципальное унитарное предприятие» (как организационно- пра­вовой формой коммерческой организации, субъектом гражданс­ких прав и обязанностей).

Таким образом, предприятие — это не только субъект, но и объект права, который может быть предметом договора купли-продажи.

Договор купли-продажи предприятия — это соглашение, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собствен­ность покупателя предприятие в целом как имущественный комп­лекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, а покупатель обязуется принять этот имущественный комплекс и уплатить за него определенную денежную сумму.

Квалифицирующие признаки договора следующие. Во-пер­вых, это специфика предмета. И во-вторых, купля-продажа пред­приятия во всех случаях сопровождается уступкой прав требо­вания продавца покупателю и переводом на него долгов.

Предметом договора является имущественный комплекс, который включает материальный и нематериальный элементы. Материальным элементом являются здания, сооружения и т. п. Нематериальный элемент — имущественные права и обязаннос­ти обязательственного характера, а также исключительные права на результаты творческой деятельности. В частности, исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ и услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания, а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связи с землей, а по решению законо­дателя распространить на этот специфический объект особен­ности правового режима, установленного для недвижимого имущества.

Не все элементы имущественного комплекса могут быть переданы (п.п. 2, 3 ст. 559 ГК). Так, продавец не вправе переда­вать другим лицам права, полученные на основании лицензии на занятие соответствующим видом деятельности, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами. Причем за неисполнение обязательств, переданных поку­пателю в составе предприятия по причине отсутствия у поку­пателя лицензии на занятие соответствующим видом деятель­ности, продавец и покупатель несут перед кредиторами соли­дарную ответственность.

Особое место занимают права продавца на индивидуализацию товаров, работ и услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии, права на использование таких средств индивидуализа­ции. Если иное не предусмотрено договором, эти права переходят к покупателю (п. 2 ст. 559 ГК).

В договоре должна быть максимальная индивидуализация предмета договора. Однако в отличие от купли-продажи недви­жимости при купле-продаже предприятий стоимость (цена) иму­щества определяется на основе полной инвентаризации. Стороны еще до подписания договора купли-продажи предприятия должны составить ряд документов, в которых соответствующие элемен­ты имущественного комплекса получат стоимостное выражение (п. 2 ст. 561 ГК). Отсутствие какого-либо из названных докумен­тов рассматривается как несоблюдение формы.

Договор считается заключенным с момента государственной регистрации договора. Местом регистрации является место реги­страции предприятия как юридического лица — правообладате­ля. Если продаются отдельные объекты недвижимости, входя­щие в состав предприятия, а не само предприятие как имуществе­нный комплекс, сделки и права подлежат регистрации по мес­ту нахождения недвижимого имущества.

Исполнение обязательств имеет особенности. Так, предприятие считается переданным с момента подписания передаточного акта. В законе ничего не говорится о фактической передаче в отличие от договора купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 556 ГК).

Значение подписания передаточного акта состоит в том, что с этого момента на покупателя переходят все риски слу­чайной гибели (повреждения) имущества, переданного в составе предприятия. После передачи предприятия, но до регистра­ции права собственности, покупатель получает право распо­ряжаться имуществом и правами, входящими в состав пред­приятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, ради которых предприятие было приобретено (п. 3 ст. 564 ГК). Это необходимо для поддержания предприятия в исправном состо­янии либо избежания крупных убытков.

Продавец, сохраняющий право собственности на переданное предприятие до момента государственной регистрации, лишает­ся возможности осуществлять правомочие распоряжения.

Переход права собственности к покупателю подлежит го­сударственной регистрации. Это осуществляется путем внесе­ния записи в единый государственный реестр о новом собствен­нике (владельце), а следовательно, и субъекте права на соот­ветствующие объекты недвижимости.

Так, в состав имущества могут входить долги. Следователь­но, необходимо согласие кредитора на перевод долга до пере­дачи предприятия (ст. 562 ГК). Это правило необходимо со­блюдать, так как после продажи предприятия продавец ока­зывается не в состоянии исполнить свои обязательства перед деловыми партнерами.

Неисполнение правила о письменном уведомлении кредито­ров либо неполучение их согласия дает им возможность заявить следующие требования: а) о прекращении или досрочном исполнении обязательства с возмещением убытков; б) о признании дого­вора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

Эти требования могут быть заявлены кредиторами в раз­личные сроки: а) в течение трех месяцев со дня получения креди­тором письменного уведомления; б) при отсутствии уведомле­ния кредитор может предъявить иск об удовлетворении требо­ваний в течение одного года со дня, когда он узнал или дол­жен был узнать о передаче предприятия.

Требования могут быть заявлены к прод