Обзор правоприменительной практики

Основным документом, регламентирующим порядок государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимости, является Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон). В соответствии с Законом для регистрации прав на недвижимое имущество необходимо наличие двух составляющих: факта регистрации имущества у предыдущего собственника либо документов, подтверждающих создание объекта недвижимости.

Для обзора правоприменительной практики я изучила статьи В.А. Богоненко «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество: проблемы применении законодательства» и Ж.Л. Бибилова «Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и Д. Кот «Правовые проблемы регулирования сделок с недвижимостью» [ 3], [10], [31].

Д.Кот в своей статье говорит о проблемах установления факта владения недвижимостью родственниками, наследующими имущество. В частности, при совершении и оформлении сделок с недвижимостью необходимо иметь подтверждение того, что продавец является собственником предмета сделки. Отсутствие подтверждающих этот факт документов гораздо усложняет переход недвижимого имущества к покупателям (наследникам). Так, на практике довольно часто встречаются проблемы, касающиеся наследования жилых домов в сельской местности. Умирая, их собственники, как правило, не оставляют после себя документов, подтверждающих право собственности на дом. Это можно объяснить тем, что при жизни наследодатели не видят необходимости в таком документе, ведь они построили этот дом и прожили в нем почти всю свою жизнь – разве это не подтверждение их прав? После их смерти наследники (чаще всего дети) попросту не могут принять это наследство по причине того, что нет возможности подтвердить принадлежность дома их родителям. Выходом из этой ситуаций является подача наследниками заявления в суд об установлении факта принадлежности дома наследодателю.

Следует отметить, что наследники идут на это весьма неохотно. Это объясняется высоким размером ставок государственной пошлины за рассмотрение судом дел в порядке особого производства – категории дел, к которой относится и рассмотрение вышеуказанного заявления. Причем в порядке особого производства факт владения строением может быть установлен судом лишь в том случае, если у заявителя был правоустанавливающий документ. Если такой документ утрачен и установить факт владения строением невозможно иным путем, кроме судебным, то следует совершенствовать законодательство в этой части.

А так же упоминается и о другой проблеме в правовом регулировании сделок с недвижимостью, но, как показывает практика, чаше всего они касаются оформления прав на это имущество. Для примера несколько проблемных ситуаций. Участники общей долевой собственности на приватизированную квартиру изъявили свое желание выделить свои доли в судебном порядке с целью их дальнейшей продажи. Каково должно быть участие в разделе квартиры несовершеннолетних членов семей в соответствии с жилищными квотами? Или другой казус. Собственник дома уехал за границу и там умер, не оставив после себя завещания, не имея прямых наследников. Вправе ли сосед собственника дома, поддерживавший в надлежащем состоянии данную недвижимость в течение продолжительного времени, на основании норм о приобретательской давности, получить это имущество в собственность?

Так же отмечается такая проблема правового регулирования, как статус дач. Автор говорит о том, что в законодательстве даже не выделено самого понятия «дача» или «дачный домик» как объекта гражданского оборота. В Республике Беларусь, вступившей на путь интеграции с Российской Федерацией, до сих пор нет нормативного акта, регулирующего положение садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан, хотя у наших восточных соседей такой закон действует уже три года. К сожалению, развитию правовой базы в нашем государстве препятствует ряд объективных факторов: нестабильность экономики, низкий уровень материального состояния населения и, как следствие того, – невозможность большинства граждан полноценно осуществлять свои имущественные права. Именно по этой причине граждане весьма неохотно обращаются в суд и иные государственные органы за защитой своих имущественных прав. Так как судебная практика всегда была основой для разработки новых нормативных актов, то ожидать принципиально новых законов и подзаконных актов, регулирующих правовое положение сделок с недвижимостью, в ближайшем будущем не приходится [31].

Ж.Л. Бибилова в своей статье ведет речь о недостатках правового регулирования в области регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом, пробелами в законодательстве и ошибочными решениями, которые негативно сказываются на многих факторах экономического и социально-политического развития.

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

Исторический взгляд на проблему правового регулирования оборота недвижимого имущества позволяет сделать вывод о том, что именно объективные свойства недвижимых вещей стали причиной формирования особого правового режима недвижимости, ядром которого является то, что мы сегодня называем регистрацией прав на недвижимое имущество.

Вопрос о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, подлежащих государственной регистрации, в юридической литературе рассматривается как один из наиболее значимых.

Кроме того, законодательство в этой части урегулирования социальных связей еще не дает четкого и ясного ответа на три важнейших для теории и практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним вопроса: какова природа той связи, которая существует между правами на имущество и сделки с ним, с одной стороны, и их государственной регистрацией – с другой; как эти юридические явления соотносятся друг с другом; каковы виды прав на недвижимое имущество и сделки с ним, которые в соответствии с Законом подлежат государственной регистрации и в чем заключается их специфика?

Автор полагает, что законодательство здесь станет стабильным лишь тогда, когда ученые-юристы дадут нужное обоснование ответа на поставленные вопросы на общетеоретическом уровне.

В своей статье Ж. М. Бибилова пытается найти связь, объединяющую права на недвижимое имущество и сделки с ним с их государственной регистрацией. Анализ действующего законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и практики его реализации показал, что между правами существует юридическая связь.

В отношении мелкой недвижимости (гаражи, дачи, приусадебные участки и т.д.) целесообразно применять не обязательный, а заявительный порядок их государственной регистрации. Кроме того, возникает, вопрос о соотношении вещных прав и сделок с ними с их государственной регистрацией. Ответ на поставленный вопрос можно получить при условии разных тесно взаимосвязанных между собой смыслов. Из положений философии о том, что каждое явление имеет содержание и форму, следует вывод: категория «вещные права и сделки с ними» и категория «государственная регистрация» соотносятся друг с другом как содержание (вещные права и сделки с ними) и форма реализации этого содержания (государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество является результатом демократических преобразований в экономике [10].

Обзор статьи В. А. Богоненко показал, что основные положения о продаже недвижимого имущества содержатся в главе 30 «Купля – продажа» Гражданского кодекса Республики Беларусь, в частности, в § 7 – нормы о продаже недвижимости и в § 8 – нормы о продаже предприятия. Но в гражданском кодексе отсутствует положения о государственной регистрации имущества прав на него и сделок с ним, и лишь в отдельных статьях включены нормы с государственной регистрацией. ГК сохраняет значение кодифицированного акта, содержащего нормы именно материального права. В отношении государственной регистрации в основном применяются нормы процессуально-правового характера, важнейшие из которых включает в себя Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-3 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» [12].

Так же здесь указано ключевое правомочие собственника, которым является право распоряжаться своим имуществом, то есть определять его юридическую судьбу. Для совершения сделки, направленной на отчуждение имущества, требуются внутренняя воля и волеизъявление сторон, совершающих сделку. Внутренняя воля – это само желание совершить сделку. Она формируется под влиянием различных экономических, культурных и иных мотивов.

Регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним порой вызывает немало вопросов даже у опытных юристов. Причиной этому служит некоторая некорректность законодательства, регулирующего данную сферу общественных отношений.