Регистрация в сфере недвижимого имущества на примере европейских стран

 

 

Правовые системы европейских стран имеют как общие черты, так и свои отличительные особенности, которые индивидуализируют право каждой страны. Гражданское право занимает центральное место в правовых системах стран Запада. Вплоть до настоящего времени, оно остается наиболее разработанной отраслью права в целом.

Основные концепции права европейских стран и моделирование систем права строятся с оглядкой на правовые традиции той или иной страны или группы стран и так или иначе рассматриваются через призму представлений о принадлежности к определенной правовой семье. Наиболее полные характеристики гражданского права или частного права в целом достигаются посредством установления сходства с правом стран романо-германской правовой семьи (Франция, Германия и др.). На другом полюсе – страны англо-американского, или общего права, имеющие существенные особенности и традиции моделирования систем права (Великобритания, США и др.). Правовые традиции стран общего права менее выражены и доступны для заимствования, нежели правовые традиции стран романо-германской правовой семьи. Вместе с тем, среди европейских стран есть страны, в праве которых элемент заимствования не столь выражен и нивелирован, благодаря воздействию сугубо национальных правовых традиций (Швеция, Норвегия, Исландия, Дания).

Правовая и терминологическая основа института регистрации в сфере недвижимости европейских стран по сути одна – недвижимое имущество, права на недвижимое имущество, переход прав на недвижимое имущество, изменения в составе недвижимого имущества и т.д.

Во многих европейских странах такая процедура как регистрация в сфере недвижимого имущества многими авторами считается как особая процедура, которая способствует удовлетворять все затронутые участниками гражданских отношений вопросы.

Регистрация в сфере недвижимого имущества в разных странах осуществляется по разному [14, с.17-20].

Рассмотрим общие положения регистрации недвижимого имущества в Германии. Классификация вещей дана в Разделе втором Книги первой Германского Гражданского уложения. К недвижимому имуществу относятся земельный участок с его «существенными составными частями», т.е. вещи, прочно соединенные с землей.К составным частям земельного участка не принадлежат вещи, связанные с землей лишь для временных целей. Аналогичное правило применяется к строению или иному сооружению, возведенному на земельном участке лицом, имеющим ограниченное право на чужой земельный участок.

Рассмотрим общие положения регистрации недвижимого имущества во Франции. Классификация вещей дана в Титуле первом Книги второй Гражданского кодекса. Это более детальная классификация по сравнению с Германским Гражданским уложением и законами других европейских стран. Понятие недвижимости в Гражданском кодексе Франции заметно шире. В соответствии со ст. 517 имущества считаются недвижимыми в силу их природы или их назначения или вследствие предмета, принадлежностью которого они являются. Согласно ст. 518 земельные участки и строения являются недвижимыми в силу их природы. От. 524 говорит о том, что недвижимостью в силу их назначения являются животные, служащие для обработки земли («Les animaux attaches a la culture »).

Рассмотрим общие положения регистрации недвижимого имущества в Нидерландах. Классификация вещей на движимые и недвижимые дана в Гражданском кодексе. Нормы о недвижимом имуществе содержатся в Титуле 3 Книги 5 «Eigendom van onroerende zaken». Так, в ст. 20 (5.3.1) говорится, что если закон не определяет иное, собственность на земельный участок состоит из: поверхности; верхних слоев земли; подземных вод, приносимых с поверхности; воды, которая находится на земельном участке и не сообщается свободно с водой с другого земельного участка и т.д.

В Испании классификация вещей на движимые и недвижимые закреплена в Гражданском кодексе, где приводится достаточно подробный перечень недвижимого имущества, в том числе это земельные участки и связанные с землей различные сооружения, дороги, деревья и др.

В Италии классификация вещей дана в Книге 3 «О собственности» Гражданского кодекса. Кодекс дает исчерпывающий перечень объектов, относящихся к недвижимому имуществу: земля, водные источники и ручьи, деревья, строения и другие сооружения, соединенные с землей постоянно или на определенное время, а также все, что естественным или искусственным образом оказывается в земле.

В Швейцарии классификация вещей на движимые и недвижимые закреплена в Гражданском кодексе. Недвижимость понимается достаточно широко и включает: землю, ее недра, прочно связанные с ней здания и сооружения, а также «четко выраженные и постоянные права, занесенные в реестр недвижимости» (ст. 655 ГК).

В Швеции отсутствует Гражданский кодекс. Положения о недвижимом имуществе закреплены в различных нормативных правовых актах. Так, в ст. 1 Земельного кодекса (Land Code / jordabalk) сказано о том, что недвижимым имуществом является земля. Регистрация может быть и необязательной. При этом права на недвижимость возникают в момент совершения сделки, а не в момент регистрации. Тем не менее нерегистрация – редчайшее здесь событие[37, с.11].

Земельный кодекс Швеции устанавливает также обязательность регистрации в кадастре земельных участков. Если земельный участок в кадастре не зарегистрирован, земля считается свободной.

Мной была изучена статья «Правовое регулирование отношений в сфере недвижимости (на примере Финляндии)» [13, с.20-24].

Интересным и, безусловно, заслуживающим внимания можно считать правовой опыт Финляндии, относящийся к регулированию отношений относительно недвижимого имущества: регистрационные процедуры, учет и оценка недвижимости, информация о недвижимости и доступ к такой информации, налогообложение недвижимости, сделки с недвижимостью и т.д.

Финляндия находилась в составе Швеции (1150-1809 г.г.) и все это время на ее территории действовали шведские законы. Одним из важнейших стал Закон Швеции 1734 г. С 1809 г. по 1917 г. Финляндия входила в состав России, но на ее территории продолжало действовать шведское законодательство.

Современная регистрационная система Финляндии берег начало с 1633 г. и связана с началом деятельности землеустроительной службы, первым представителем которой был Улоф Каниус.

В современной Финляндии правовое регулирование отношений в сфере недвижимости обеспечивается как кодифицированными, так и некодифицированными актами. Основу их правового регулирования составляют кодекс о недвижимости, Земельный кодекс, Закон «О формировании недвижимости», Закон «О реестре регистрации прав на недвижимое имущество», Закон «Об уездных (районных) судах», Закон «О земельной аренде», Закон «О преимущественном праве покупки», Закон «О землепользовании и планировании», Закон «О защите природных ресурсов». Закон «Об экспроприации», Закон «О национальной земельной информационной системе». Следует отметить, что до вступления в силу кодекса о недвижимости (с 01.01.1997 г.) действовал шведский Акт о недвижимости (1734 г.) и еще 11 других актов Швеции.

Из статьи становится ясно: чтобы создать Кодекс недвижимости велась огромная, сложная, продолжительная работа. Кодекс состоит из пяти частей, глав, разделов. Вступил в силу с 1 января 1997. С момента принятия было внесено всего лишь две поправки.

Статья гласит, что законодательство Финляндии было создано на основе трактовки понятия «недвижимость» и говорится, что объект недвижимости должен обладать тремя признаками, которые должны присутствовать:

границы территории недвижимости определены (обозначены знаками границы на местности);

территория недвижимости принадлежит одному владельцу (или же право владения одно на всей территории недвижимости);

недвижимость обозначена в государственном регистре недвижимости.

Недвижимостью считается принадлежащие владельцу строения и стационарные устройства, а также растущая на ней растительность (например, деревья, злаки).

Под парцель-землей подразумевается земельный участок, отделяемый владельцем от его недвижимости для передачи. Парцель-земля становится недвижимостью в результате особой операции замера земли (процедура парцеллирования и замер участка на плане застройки) после того, как право на владение парцель-землей получателем (новым владельцем) зарегистрировано в реестре судебных объявлений о переходе недвижимости к новому владельцу и в залоговом реестре (регистр прав на владение).

Парцель-земля по законодательству Финляндии – это один из промежуточных этапов в цепи событий, касающихся передачи части недвижимости. В новом законодательстве (Земельный кодекс), касающемся передачи и залога недвижимости, парцель-землю по многим параметрам приравнивают к недвижимости.

В статье дается дефиниция системы регистрации записи. Подразумевается, что запись – это правовая регистрация (в суде), регистрация конкретного права, а также залог. Посредством регистрации конкретного (отдельного) права обеспечивается неизменность права в отношении последующих владельцев недвижимости, а также определяется приоритет в отношении других отдельных прав и кредиторов владельца недвижимости. Регистрационной инстанцией является уездный (районный) суд первой инстанции, на территории округа которого находится недвижимое имущество.

Как правило, законодательства разных стран запрещают залог части единицы недвижимости, они различным образом определяют единицы недвижимости. Можно выделить следующие основные общие подходы

Единицами недвижимости считаются имущественные комплексы и земельные участки. Такой подход используется, например, в Дании, России. Единица недвижимости может формироваться из нескольких земельных участков. В этом случае все земельные участки рассматриваются как одна единица недвижимости. Соответственно, регистрация права собственности на такую единицу недвижимости распространяется на все земельные участки одновременно. Если земельный участок входит в состав такой единицы недвижимости, он не может быть продан или заложен самостоятельно. Продажа имущественного комплекса означает продажу всех земельных участков одновременно.

Единицами недвижимости являются и земельные участки, и здания, и иные сооружения, и квартиры. Такой подход характерен для всех стран СНГ и некоторых стран Восточной Европы. Но в кадастре используются разные типологии.

Единицей недвижимости является только земельный участок. Например, в Швеции или Норвегии квартира к недвижимости не относится. Здания считаются недвижимостью, но не единицами национального кадастра. Земельное и регистрационное законодательство считают здания принадлежностями земельного участка. Их кадастровое описание не составляется и в кадастр не вносится. Соответственно, нет такой процедуры, как «техническая инвентаризация», хорошо известной в Республике Беларусь. Нет и организаций, занимающихся технической инвентаризацией. Сведения о зданиях и иных сооружениях интересуют, как правило, только налоговую службу, поскольку налог на недвижимость исчисляется исходя из балла качества здания или иного сооружения. Балл качества устанавливается па основе специальных анкет, напоминающих отечественный технический паспорт. Анкеты один раз в шесть лет заполняются гражданами – обладателями прав на единицы недвижимости. В анкетах практически отсутствуют ошибки, поскольку в противном случае вероятна встреча с налоговым инспектором.

Единицы недвижимости (земельные участки) могут подразделяться на различные типы. Например, в кадастре Швеции применяются единицы «индивидуальной» и «общей» недвижимости. Несколько единиц индивидуальной недвижимости, т. е. несколько земельных участков могут реальной долей участвовать в единице общей недвижимости. Таким образом, долю в общей недвижимости имеют не субъекты, а объекты, и долю не идеальную, а натуральную.

В большинстве европейских стран (Польша, Румыния, Литва, Латвия, Молдавия, Россия и др.) регистрация носит правовой характер, т. е. права возникают в момент регистрационной записи [48, с.132].

В регистрационном праве правовые последствия регистрации связываются с двумя нормами: «уведомление по закону» и «окончательность регистрации».

«Уведомление по закону» означает, если в регистр прав внесена запись, считается, что с момента регистрации все лица знают о сущетвовании права на недвижимое имущество, которое эта запись устанавливает. При судебном разрешении спора все лица считаются «уведомленными по закону». Другими словами, они считаются осведомленными о зарегистрированных правах независимо от того, имеют они или нет фактические знания о существовании зарегистрированного права. Для реализации этой нормы к регистру прав законодательно обеспечивается свободный доступ.

«Окончательность регистрации» — категория, о которой заботятся государства, имея в виду защиту прав добросовестного инвестора (приобретателя). Это лицо, которое приобретает права на имущество возмездно (за деньги, ценные бумаги, в обмен на другое имущество) и на момент совершения сделки не имеет и не должно иметь сведений о том, что сделка в соответствии с законодательством является недействительной [37, с. 19 стр].