I. Общее понятие о вещных правах на чужую вещь

Было уже объяснено, что вещные права могут существовать не только на свои вещи, но и на чужие (§17. I 2). Вещные права на чужие вещи нельзя, однако, смешивать с обязательственными правами. Так, напр., хотя квартирант имеет право пользоваться чужим домом, но такое пользование не есть вещное право на чужую вещь, а лишь право на действие хозяина дома предоставить его в пользование квартиранта. Напротив, вещное право на чужую вещь, как право исключительное, не может зависеть от действий посторонних лиц. Данный пример вместе с тем объясняет, почему наряду с обязательственными правами необходимы вещные права на чужую вещь. Только вещное право дает прочность правоотношениям и вполне обеспечивает интересы лиц. Обеспечивая интересы третьих лиц, современное право пошло, к тому же, дальше римского права. Последнее признавало, что никто не может иметь вещного права на чужую вещь, став собственником этой вещи, как напр., нельзя было иметь сервитут на свою вещь.

1. Передовое же законодательство допускает существование права на чужую вещь в лице собственника этой вещи[см. сноску 112].

Так, если собственник вещи, на которой существовало вещное право другого лица, напр., застройщика, сделается его преемником, то право застройки в лице собственника не прекратится, поскольку оно обременено в интересах третьих лиц, напр., залогодателя. Собственник как преемник застройщика будет отвечать перед третьими лицами за обременения, лежащие на праве застройки. Наше законодательство не стало, однако, на этот правильный путь. Как раз в праве застройки оно впало, с юридической точки зрения, в невозможное положение. С одной стороны, оно признает досрочное прекращение права застройки, вследствие совпадения его с правом собственности в одном лице, с другой, – сохраняет обременения на том, чего в обороте нет (ст. 24).

2. Что касается терминологии, то наши законы говорят об отдельном владении и пользовании как о правах на чужие вещи (ст. 514).

Причем, под отдельное владение подойдут в наших законах: право застройки (II), чиншевое право (III), право пожизненного владения и другие виды владения (IV), а под отдельное пользование – права угодий в чужих имениях и вообще сервитуты (§ 23). Следует, однако, заметить, что существуют еще вещные права на чужую вещь, не связанные ни с владением, ни с пользованием чужой вещью, и среди них, прежде всего, залоговое право (§ 24). Из перечисленных прав одни возникают только на чужие недвижимости, другие – и на чужие движимости. И здесь приходится поэтому, так же, как и в отношении права собственности, подчеркнуть важность различия между недвижимыми и движимыми вещами.

3. Вещные права на чужие недвижимости нормально возникают в крепостном порядке.

Этот порядок обеспечивает твердость приобретения прав на чужие недвижимости. Так, соблюдение крепостной формы необходимо для возникновения права застройки, чиншевого права, залога недвижимости, реальных сервитутов, основанных на договоре. Что же касается вещных прав на движимые вещи, то, как было уже замечено (§ 17 II 2), наш закон не допускает владения правами, следовательно, и владение не может иметь значения укрепления вещных прав на чужие движимости, как это имеет место в отношении права собственности на движимые вещи (§ 17 III 2).

II. Право застройки

1. Право застройки есть вещное право а) срочного и наследственного, обременяемого и отчуждаемого владения чужой землей, б) как строительной площадью, в) за вознаграждение.

а. Право застройки, созданное у нас впервые законом 23 июня 1912 г., может быть установлено лишь на сроки, притом не менее 36 лет и не более 99 лет (ст. 3), но, в пределах установленных сторонами сроков, оно переходит по наследству, как по закону, так и по завещанию (ст. 2). Равным образом, оно может быть свободно обременяемо долгами и даже правами участия частного, сервитутами[см. сноску 113], если в договоре содержится особое на то разрешение (ст. 2). Наконец, оно может быть отчуждаемо как добровольно, так и с торгов (ст. 2).

б. Цель права застройки – предоставить возможность лицам, в особенности малоимущим, иметь свое строение на чужой земле таким образом, чтобы независеть от действия какого-либо лица, как это имеет место в обязательственном праве. Отсюда и самое право застройщика ограничено для него данной целью: он может владеть чужой землей как только строительной площадью. Это не значит, конечно, чтобы вся земля была застроена, но, во всяком случае, незастроенная земля должна служить также для надобностей самой застройки (ст. 4).

в. Наконец, наш закон требует возмездности права застройки, как необходимой его принадлежности[см. сноску 114]. Вознаграждение это не может, однако, выражаться в личных услугах (ст. 14), но оно может быть изменяемо, если в самом договоре было включено условие об определенном изменении вознаграждения (ст. 13). Закон обеспечивает собственника земли в получении вознаграждения: 1) солидарной ответственностью всех владельцев права застройки, в случае раздробления его между ними без согласия собственника (ст. 16), и 2) признанием, при некоторых условиях, за собственником права на преимущественное удовлетворение платежей из права застройки и возведенных построек (ст. 17).

2. а) Возникновение и б) прекращение права застройки подробно регламентируется в качестве юридической недвижимости.

а. 1) Право застройки возникает единственно договором (ст. 1–3, 26). Следовательно, ни по закону, ни по суду, ни по завещанию[см. сноску 115], ни тем более по давности право застройки возникнуть не может, Договор о праве застройки совершается крепостным порядком, с открытием для каждого права особого листа в реестре крепостных дел как на отдельное имение. Значение такого порядка совершения договора громадно. Оно вводит в наше право понятие о праве застройки, как об особом юридическом земельном участке (юридической недвижимости). Это значит, что право застройки приравнено в нашем праве к земельной недвижимости. Этим приравнением право застройки резко отличается от всех других вещных прав на чужие недвижимости. Наш закон подробно говорит также о содержании самого договора, перечисляя его принадлежности и дозволяя сторонам включать в договоре всякие условия, не противоречащие существенным принадлежностям права застройки (ст. 26). Самый акт должен носить наименование «договора о праве застройки» (ст. 26) и подлежать оплате пропорциональным гербовым сбором (ст. 27). Из всего изложенного ясно, что право застройки как юридическая недвижимость возникает с момента утверждения акта договора о праве застройки старшим нотариусом. 2) Не все, однако, лица могут устанавливать право застройки. Закон говорит, что собственник может предоставить под застройку земельный участок (ст. 1). Следовательно, право застройки не может установить ни пожизненный владелец, ни всякий другой, имеющий какое-либо вещное право на чужую недвижимость. При этом, дозволяя собственнику устанавливать право застройки на своей земле, закон требует, в целом ряде случаев[см. сноску 116], рассмотрения соответствующим учреждением и разрешения на установление права застройки. В частности, на земле подопечных лиц право застройки может быть установлено не иначе, как через испрошение разрешения тех же установлений, как и при продаже недвижимого имения малолетних (ст. 11)[см. сноску 117]. Что касается застройщика, то им может быть лишь лицо, имеющее право приобретения недвижимых имуществ в данной местности (ст. 5). В частности, право застройки на надельных землях может быть устанавливаемо в пользу лиц всех сословий (ст. 6). 3). Таким образом, право застройки может быть установлено собственником на всякой земле, хотя бы для этого и требовалось разрешение надлежащего установления. Закон дозволяет при этом установление права застройки на заложенной земле и вообще находящейся по каким-либо причинам под запрещением (ст. 12). Впрочем, право застройки в этих случаях необязательно для залогодержателей и лиц, в пользу которых наложены запрещения, если не было дано ими согласия на установление права застройки (ст. 12).

б. Право застройки как срочное право прекращается понятно 1) с наступлением срока (ст. 18 п. I). При этом, если в договоре не было особых соглашений (ст. 26 конец), то застройщик имеет право снести постройки; в противном случае, их может в свою пользу снести собственник (ст. 19 п. I). Закон предоставляет, однако, собственнику право потребовать от застройщика оставления себе построек за вознаграждение, соответствующее той выгоде, которой лишается застройщик, утрачивая право снесения построек (ст. 19). 2) Право застройки прекращается также совпадением в одном лице права застройки с правом собственности (ст. 18 п. 2), причем, как было выше замечено (I 1), крепостные обременения остаются в силе (ст. 24). Наконец, 3) право застройки может прекратиться отказом от него, при наступлении для застройщика невозможности пользоваться участком сообразно его назначению, если невозможность эта обусловлена частичной экспроприацией или каким-либо стихийным явлением, наступление коего равносильно гибели самого участка (ст. 20). Впрочем, право застройки может прекратиться и по требованию собственника, если участок ему необходим для разработки[см. сноску 118] определенного рода ископаемых; прекращение это носит, однако, условный характер (см. ст. 21). Наш закон не говорит прямо о других способах прекращения права застройки, но они могут быть выведены из закона косвенным путем. Так, право застройки может прекратиться гибелью участка, а не зданий на нем (ст. 20), экспроприацией земли (ст. 20), продажей с публичного торга (ст. 2 и 25), наступлением условия (ст. 26). Но право застройки не может быть прекращено выселением застройщика за невзнос платы, если это не было условлено в самом договоре (ср. ст. 26 и 17).

3. Что касается, наконец, содержания права застройки, то а) права собственника приняты более во внимание, чем б) права застройщика.

а. Собственник имеет право 1) на вознаграждение, обеспеченное солидарной ответственностью владельцев права застройки и правом преимущественного удовлетворения (см. выше 1). 2) Он имеет право, с наступлением срока права застройки, оставить строения за собой по низкой их оценке – стоимости их как строений на снос. 3) Ему предоставлено право досрочного прекращения в случае разработки (разведки) ископаемых (см. выше 2). 4) Он имеет право требовать, чтобы застройщик произвел постройки в определенный в договоре срок (ст. 26 п. 2)[см. сноску 119]. 5) Он освобожден также от всех сборов и повинностей, следующих с застройщика за занимаемый им участок (ст. 15).

б. Права застройщика определяются той целью, ради которой застройка возникает. 1) Он имеет право (и обязан) возвести постройки[см. сноску 120] (закон не определяет какие постройки и где: на поверхности земли или под землей). При этом застройщик вправе пользоваться для возведения и хозяйственного обслуживания строений находящимися на участке застройщика строительными материалами, водой и вообще устраивать водохранилища (ст. 23). 2) Застройщик, которому принадлежит право собственности на строения (ст. 19)[см. сноску 121], имеет широкое право распоряжения (путем прижизненных сделок и на случай смерти), как самыми строениями, так и правом застройки (ст. 2). В особенности заслуживает внимания – возможность для застройщика обременять и, в частности, заложить право застройки (ст. 24, 2, II кон.). Дозволением отдавать право застройки в залог имелось в виду обеспечить малоимущих застройщиков ипотечным кредитом. Однако цель эта едва ли вполне достигнута вследствие малой обеспеченности залогодателей правом застройки и неопределенности правового положения строений, с одной стороны, как движимости, с другой, как недвижимости[см. сноску 122]. Новый закон создал также особые правила для урегулирования арендных отношений, под коими, до обнародования закона о праве застройки, скрывались в действительности фактические отношения права застройки (Отд. II закона, ст. 2 и сл.)[см. сноску 123].

III. Чиншевое право

1. Чиншевое право есть вещное право а) вечного и наследственного, обременяемого, но несвободно отчуждаемого б) владения чужой землей в) за определенное вознаграждение (чинш)[см. сноску 124].

а. Таким образом, чиншевое право отличается от права застройки прежде всего своей бессрочностью. Отличие это весьма существенно, оно в высшей степени усиливает интенсивность чиншевого права. Впрочем, в противоположность праву застройки, оно ограничено в своей отчуждаемости согласием собственника земли. Ограничение это не лишено некоторого значения для собственника, т.к. чиншевое право прекращается со смертью чиншевика, не оставившего ни потомства, ни наследника по завещанию. Кроме того важна исправность того или другого чиншевика по уплате чинша. С этой точки зрения несколько сомнительна свобода обременения чиншевого права, так как она может повести за собой отчуждение чиншевого права. Тем не менее, сенат предоставляет чиншевику право залога (⁷⁷/₁₁₀).

б. Чиншевое право отличается от права застройки и более широким господством чиншевика над землею, чем это предоставлено застройщику. Чиншевик может пользоваться чужой землей не только как строительной площадью, но в целях сельского хозяйства и иным каким-либо образом (см. 2).

в. Наконец, вознаграждение должно быть раз навсегда определено (неизменный чинш)[см. сноску 125] и может выражаться, в отличие от права застройки, не только в денежном платеже (постоянном и периодическом), но и в натуральных повинностях[см. сноску 126].

2. Чиншевое право резко отличается от права застройки в своем а) возникновении и б) прекращении.

а. Это отличие объясняется историческим происхождением чиншевого права. Оно возникло в губерниях Западных и Белорусских под действием польского и литовского права, в целях заселения вновь учреждаемых королевских городов и владельческих местечек поселенцами (⁷⁷/_109-115, ⁷⁷/₁₁₉, ⁸³/₁₀₆), а равно в целях колонизации незаселенных земель (⁸⁹/₁₃₁). Отсюда различаются два вида чиншевиков: городских и сельских. В 1840 г. был издан указ о замене в Западных губерниях[см. сноску 127] действия Литовского статута общими российскими узаконениями, но Сенат разъяснил, что и после 1840 г. продолжало еще действовать обычное право, коим устанавливались чиншевые отношения (⁸⁹/₁₃₁). Однако по положению 9 июня 1886 г. сельские чиншевые отношения могут быть признаны вечночиншевыми лишь в том случае, если они возникли за 10 лет до издания Положения (т.е. до 9 июня 1876 г.)[см. сноску 128]. Таким образом, ныне в Западном крае не могут более возникать вечно-чиншевые отношения, как сельские (по Полож. 1886 г.), так и городские (по аналогии ср. ⁸⁹/₁₃₁)[см. сноску 129]. Чиншевое владение возникает, однако, и ныне в Новороссийском крае (⁰⁴/₄₁)[см. сноску 130].

б. Как право бессрочное, чиншевое право не может прекратиться, подобно праву застройки, с наступлением срока. Неуплата чинша не прекращает также чиншевого права. Но оно может прекратиться по добровольному соглашению чиншевика с собственником и смертью чиншевика, не оставившего ни потомства, ни наследника по завещанию. Особый случай прекращения и притом лишь сельского чиншевого права представляет принудительный выкуп при содействии Правительства по положению 1886 г. Для этого созданы Уездные по чиншевым делам Присутствия и Губернские или Губернские по крестьянским делам Присутствия (ст. 694 и сл. Пол. о с. с. кн. IV). Порядок производства чиншевых дел определяется общими правилами, изложенными в Положениях об установлениях, заведывающих крестьянскими делами (ст. 700 Пол. о с. с. кн. IV). Выкупная система определяется капитализацией из 6% годовой стоимости всех лежащих на земельном участке чиншевых повинностей (ст. 680). Если чиншевику принадлежал сервитут, то в выкупном акте делается о том оговорка (ст. 691). Выкупной акт со всем делопроизводством представляется на утверждение в Департамент Окладных Сборов Министерства Финансов (ст. 715 и 720), после чего совершается данная (ст. 45 и сл. Пол. о с. с. кн. II). В частности, заслуживает внимания льгота, которую установил закон в интересах чиншевиков, если бы они не могли доказать своего права. Отобрание от таких чиншевиков земли должно иметь место лишь по истечении пяти лет (ст. 612)[см. сноску 131].

3. Что касается содержания чиншевого права, то, как было уже показано (1), оно шире права застройки.

В частности, чиншевик не может быть (так же, как и застройщик), лишен своего права за невзнос вознаграждения (чинша). Свое право чиншевик может передать с согласия собственника. Без такого согласия он остается обязанным перед собственником (⁹⁹/₅₃). Передача чиншевых прав на городскую недвижимость совершается крепостным порядком (⁹²/₁₁₆, ¹⁰/₆₉), как равным образом таким же порядком происходит и передача строений, возведенных на вечно-арендных земельных участках в городах и местечках Западных губерний (ст. 4 зак. 24 дек. 1912 г.)[см. сноску 132].