Способы приобретения права собственности на недвижимости и способы оглашений

I. Понятие о способах приобретения права собственности и их виды

Право собственности не иначе возникает, как способом, определенным в законе (ст. 699). Такой способ называется титулом.

1. До сих пор еще не оставлено деление способов приобретения права собственности на первоначальные и производные.

Если право собственности на какую-либо вещь переходит от одного собственника к другому, то это – производный способ (титул) приобретения права собственности. Если же право собственности на какую-либо вещь возникает в гражданском обороте впервые или таким образом, что прежнее право собственности считается уже не существующим, то такое приобретение есть способ (титул) первоначальный. Юридическое различие между производным и первоначальным способом существенно. При первом – право собственности несет с собой новому собственнику обременения, лежащие на собственности; при втором – право собственности свободно от них. Поэтому первый способ можно назвать преемством в праве собственности. Наш т. X. ч. 1 (в ст. 420) различает оба способа приобретения права собственности: «Кто быв первым приобретателем имущества, по законному укреплению его в частную принадлежность, получил власть… или кому власть сия от первого ее приобретателя дошла непосредственно, или чрез последующие законные передачи и укрепления: тот имеет на сие имущество право собственности».

2. Гораздо существеннее, однако, различие в способах приобретения права собственности на недвижимости и движимости.

Было уже выяснено (§ 9 II), что деление имуществ на недвижимые и движимые имеет в современном гражданском обороте большое значение. Это значение сказывается также в способах приобретения тех и других имуществ. Недвижимые имущества требуют для своего приобретения укрепления. Без этого и самый гражданский оборот не имел бы твердости. отсюда приобретение недвижимых имуществ тесно связано с крепостными актами (II).

II. Крепостные акты

1. По общему правилу, недвижимость не может быть приобретена иначе, как по крепостному акту[см. сноску 60].

Эти акты различны: купчая крепость, дарственная запись, рядная и отдельная запись, раздельный акт, мировая сделка об уступке права собственности на недвижимость и др. (ст. 158 Нот. Пол.), данная (ст. 1165 У. Г. С.). Перечисление крепостных актов показывает, что совершение крепостного акта предполагает какое-либо юридическое основание приобретения права собственности на недвижимость, напр., продажу, мену, дарение и т.д. У нас невозможно поэтому абстрактное приобретение права собственности: одного простого соглашения, как напр., в Германии[см. сноску 61], заявленного вотчинному учреждению, недостаточно. Самый порядок приобретения права собственности на недвижимость по крепостному акту следующий. Акт пишется у младшего нотариуса и заносится в актовые книги (§ 13 I 3). Далее, выпись из актовой книги представляется старшему нотариусу того судебного округа, где имущество находится, в годовой со дня совершения акта срок, лично или сторонами, или, по поручению их, одним из местных нотариусов того города, в котором находится нотариальный архив, или через поверенного, или выписи могут быть пересылаемы по почте (ст. 161 Нот. Полож.). Старший нотариус, удостоверившись в подлинности выписи, в законности акта и принадлежности имущества отчуждающей его стороне и взыскав следующие в казну пошлины, делает на выписи надпись об утверждении акта, приобщает выпись к крепостной книге и отмечает о том в реестре крепостных дел (ст. 169 в ред. 1911 г.). В момент окончания утверждения акта (внесения отметки в крепостной реестр) право собственности переходит к приобретателю. Спорный вопрос о том, необходим ли еще для приобретения права собственности ввод во владение, ныне новым законом о местном суде решен отрицательно. Ввод во владение как обязательный обряд оглашения отменен и сохранен лишь как действительная передача имения приобретателю, которая совершается, подобно исполнению судебного решения, по желанию приобретателя[см. сноску 62].

2. Таким образом, право собственности на недвижимость приобретается по крепостному акту в последний момент утверждения его старшим нотариусом, а не вводом во владение.

Но это не значит, что нотариальный акт о приобретении права собственности на недвижимость до утверждения его старшим нотариусом лишен юридического значения. Сенат правильно признает за нотариальным актом значение договорного элемента; поэтому стороны не имеют права, напр., при купле-продаже, произвольно отказываться от нее и, в частности, от перенесения права собственности на покупщика (⁸⁶/_96, ⁹⁹/₄₃, против Шершеневич).

III. Давность владения

Право собственности на недвижимость может быть, однако, в виде исключения приобретаемо и без совершения крепостного акта, именно давностью владения (приобретательная давность)[см. сноску 63]. В современном гражданском праве давность владения почти не играет никакой роли в отношении вещей недвижимых. Это объясняется тем, что современное гражданское законодательство, в видах устойчивости оборота, приобретение права собственности на недвижимость бесповоротно связывает с записью в вотчинных книгах. Поэтому в тех законодательствах, в которых нет таких книг, как напр., в нашем, давность владения на недвижимости еще играет выдающуюся роль. Большая часть судебных споров, наиболее продолжительных и запутанных в области вещного права, относится на долю приобретательной давности. Правда, эти споры в значительной мере вызываются своеобразной организацией приобретательной давности по нашему праву. Так, в противоположность римскому праву, у нас не требуется ни того, чтобы владение было основано на каком-либо, хотя бы и неправильном способе (титуле) приобретения права собственности, ни того, чтобы владение возникло у лица добросовестно. Поэтому всякое владение, даже незаконное (подложное, насильственное или самовольное) и недобросовестное, по истечении десяти лет спокойного, бесспорного и непрерывного обладания вещью как своею собственной («в виде собственности»), превращается у нас в право собственности. В этом отношении, по сравнению с русским правом, весьма выгодно отличается общегерманское уложение, которое требует добросовестности не только в начале владения вещью, но и в течение всего срока давности. Например, если лицо А владеет вещью в течение пяти лет, а на шестой год узнает, что эта вещь чужая, то это знание прерывает дальнейшее течение давности. Напротив, по русскому праву то же лицо А может владеть вещью во все время давности, будучи уверено, что вещь – чужая, что оно ее насильно захватило и, тем не менее, давность течет, и такое лицо приобретет право собственности. Поэтому Проект гражданского уложения правильно требует добросовестности для осуществления десятилетней давности, но, вместе с тем, он допускает, однако, недобросовестное приобретение в случае двадцатилетнего владения вещью (ст. 909).

1. Для того, чтобы владение вещью, в частности недвижимостью, превратилось в право собственности наш закон требует соблюдения пяти условий:

1) Необходимо, чтобы владение было в виде собственности (ст. 533; неправильно ст. 560: «на праве собственности»), т.е. необходимо владение с намерением обладать вещью как своей, не признавая ее хозяина. В глазах третьих лиц владелец должен выступать как хозяин вещи. Поэтому арендатор, сколько бы лет он ни владел вещью, не приобретет ее по давности. Поэтому же и надельную землю до прекращения выкупной операции, получения данной, нельзя было приобретать по давности, так как крестьяне пользовались этой землей, не владея ею в виде собственности (⁹¹/₈₀, ⁸⁹/₁₂₂). 2) Владение должно быть спокойным и бесспорным (ст. 553 и 557). При этом закон поставляет, что владение становится спорным тогда, когда против владельца поступили в судебные места[см. сноску 64] исковые прошения посторонних лиц (ст. 559). Вопреки закону Сенат разъяснил, однако, что владение становится спорным и в том случае, когда сам владелец вчинит иск против постороннего лица (⁷⁹/₃₅₈, ⁸²/₂₅). Впрочем, иск владельца о нарушенном владении не делает его владения спорным, если судья восстановит нарушенное владение (⁷³/₁₁₃). Таким образом, закон и сенатская практика определяют понятие бесспорности, но они не говорят, что следует понимать под «спокойным владением». Большинство цивилистов отождествляет поэтому спокойствие владения с бесспорностью. Напротив, другие цивилисты (Боровиковский, Анненков и Васьковский) понимают под спокойствием фактическую ненарушимость владения, в противоположность юридической, – бесспорности. При молчании закона едва ли возможно положительно решить данный вопрос. 3) Владение должно быть непрерывным (ст. 533 и 567). Нарушение владения, устраненное судом, не прерывает течения давности (⁷⁸/₁₁₃, см. выше), но зато Сенат, на основании ст. 567, постановил, что распоряжение собственника своим недвижимым имуществом посредством документов (документальное распоряжение) прерывает давность владения, хотя бы это распоряжение было неизвестно фактическому владельцу, не сталкивалось с его владением, не препятствовало ему ни в чем и выливалось лишь в форме непосредственных отношений собственника к имению (⁰⁶/₄₂)[см. сноску 65]. Этим решением Сенат вносит большое новшество в институт давности владения по русскому праву. Если, напр., собственник заложит свое имение, то этим самым он прервет давность владения[см. сноску 66]. Напротив, платеж со стороны собственника повинностей, лежащих на земле, Сенат хотя считает одним из существенных проявлений права собственности (⁸⁸/₄₂), но в то же время не признает за таким платежом значения, поглощающего все прочие признаки давностного владения настолько, чтобы они потеряли всякую силу. Поэтому в случае платежа повинностей собственником владелец не лишен возможности доказывать, что его владение соответствует требованиям закона о давности (⁹⁶/₃₁); в частности, суд вправе отвергнуть ссылку собственника и на платеж им выкупных платежей (⁹⁷/₃₆). Наконец, следует отметить, что преемник продолжает пользоваться имуществом в лице своего предшественника путем наследства или иного способа передачи имущества от одного лица другому (⁸⁰/₄₁, ⁸¹/₁₅₄). Преемство владения не может быть, однако, основано исключительно на приобретении имущества с публичного торга (⁹¹/₆₈). 4) Владение должно быть обладанием таких имуществ, которые могут быть по закону приобретаемы по давности. Не могут быть приобретаемы по давности дворцовые имущества, именуемые Государевыми (ст. 562¹, 412), межи генерального межевания (ст. 563), заповедные имущества (ст. 564) и вообще вещи, изъятые из гражданского оборота. Кроме того, не подлежат давности, согласно сенатской практике: площадь земли, отчужденная под железную дорогу (⁰⁴/₁₀₀), городские бечевники и набережные (⁸⁸/₄₃), городские площади, улицы и переулки (⁹²/₂₅). Напротив, церковные земли (⁰²/₂, иначе ⁹³/₂), городские выгонные земли (⁰²/₁₀₆), войсковые и юртовые земли казачьего войска (О. С. ⁰⁸/₄₃, иначе ⁹⁴/₅₄) подлежат давности[см. сноску 67]. 5) Срок давности – десять лет (ст. 565).

2. Соблюдение всех вышеуказанных условий приобретения собственности по давности, согласно разъяснению Сената (⁰⁶/₃₈)[см. сноску 68], ведет само по себе к приобретению права собственности.

Но для того, чтобы владелец получил документ для распоряжения приобретенной по давности недвижимостью, ему необходимо укрепить право собственности и получить крепостной акт (⁷²/₇₉₂, ⁹¹/_{9 4} и ст. 1424 Уст. гр. суд.)[см. сноску 69].