Определение рыночной стоимости земельного участка затратным подходом

Определение рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом

Выбор объектов аналогов

 

В качестве объектов-аналогов были взяты земельные участки, расположенные в Орехово-Зуевском районе, где и объект-оценки, аналогичного оцениваемому Объекту. Также, внимание уделялось тому, чтобы у оцениваемого Объекта и аналогов не было различий, на которые было бы трудно рассчитать и внести корректировку.

Все выбранные аналоги предлагались на открытом рынке недвижимости для коммерческого использования.

На момент проведения оценки на рынке недвижимости предлагался ряд аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным ценообразующим параметрам, т.е. экономическим, материальным и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах и их основных ценообразующих параметрах проанализированы мною и сведены в расчетную таблицу, которая приведена ниже.

Исходные данные об объектах аналогах

№ п/п	Параметры сравнения Источники информации	Объект оценки	Аналоги
А1	А2	А3
http://www.avito.ru/orehovo-zuevo/zemelnye_ uchastki	http://www.avito.ru/orehovo-zuevo/zemelnye_ uchastki	Рекламно-информационный еженедель-ник «Городской квартал» (газета)
	Функциональное использование	Поселений (ИЖС)	Поселений (ИЖС)	Поселений (ИЖС)	Поселений (ИЖС)
	Условия финансирования	Безналичный расчет, собственные средства	Безналичный расчет, собственные средства	Безналичный расчет, собственные средства	Безналичный расчет, собственные средства
	Местоположение	Московская область г. Орехово-Зуево ул. Мадонская	Московская область, г.Орехово-Зуево, ул.1 Южный проезд	Московская область, р-н Орехово-Зуевский д. Федорово	Московская область, р-н Орехово-Зуевоский, д. Трусово
	Расстояние от МКАД, км
	Время продажи	Май 2014	Апрель 2013	Май 2013	Май 2013
	Площадь земельного участка, м2
	Коммуникации	По границе	По границе	По границе	Внутри территории
	Наличие забора, улучшений	Нет	Деревянный забор	Деревянный забор	Нет
	Цены продажи

№ п/п	Параметры сравнения Источники информации	Объект оценки	Аналоги
А4	А5
http://www.avito.ru/orehovo-zuevo/zemelnye_ uchastki	Рекламно-информационный еженедельник «Колотушка» (газета)
	Функциональное использование	Поселений (ИЖС)	Поселений (ИЖС)	Поселений (ИЖС)
	Условия финансирования	Безналичный расчет, собственные средства	Безналичный расчет, собственные средства	Безналичный расчет, собственные средства
	Местоположение	Московская область, г. Орехово-Зуево. ул. Мадонская	Московская область,г Орехово-Зуево, д. Малая Дубна	Московская область, г.Орехово-Зуево,д.Ионово
	Расстояние от МКАД, км
	Время продажи	Май 2014	Май 2013	Март 2013
	Площадь земельного участка, м2
	Коммуникации	По границе	По границе	Внутри территории
	Наличие забора, улучшений	Нет	Деревянный хоз. блок	Деревянный забор
	Цены продажи

 

Корректировка цен аналога

 

В ходе аналога в цену продажи были внесены корректировки, связанные с различиями, существующими сравниваемыми объектами и оцениваемой недвижимостью.

 

Отрицательные поправки вносились в случае, если по данному показателю сравниваемый объект превосходит оцениваемый.

 

Положительные поправки вносились, если по данному показателю сравниваемый объект уступает оцениваемому.

 

Корректировки (поправки) - прибавляемые или вычитаемые суммы, выражающие различия между сопоставимым и оцениваемым объектами. Используются в методе прямого сравнительно анализа продаж.

 

В основе расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение эксперта.

 

№ п/п	Вносимые корректировки	Объект оценки	Аналоги
А1	А2	А3
	Цена предложения, руб.
	Условия финансирования	Безналичный расчет, собственные средства	Безналичный расчет, собственные средства	Безналичный расчет, собственные средства	Безналичный расчет, собственные средства
	Корректировка на условия финансирования		-	-	-
	Откорректированная цена
	Местоположение	Московская область, г.Орехово-Зуево, ул.Мадонская	Московская область, г.Орехово-Зуево, ул.1 Южный проезд	Московская область, р-н Орехово-Зуевский д. Федорово	Московская область, р-н Орехово-Зуевоский, д. Трусово
	Корректировка на местоположение		-	+70000	+35000
	Откорректированная цена
	Время продажи	Май 2014	Апрель 2014	Май 2014	Май 2014
В данном сегменте цен цены растут на 20% в год
	Корректировка на время продажи, %		+6000	+6000	+6000
	Откорректированная цена
	Площадь земельного участка, м2
	Корректировка на площадь земельного участка		+108000	-12000	-
	Откорректирован ная цена
	Коммуникации	По границе	По границе	По границе	Внутри территории
	Корректировка на коммуникации		-	-	-120000
	Откорректированная цена
	Территория ограждена	Нет	Да	Да	Нет
	Корректировка на ограждение		-60000	-60000	–
	Откорректированная цена

№ п/п	Вносимые корректировки	Объект оценки	Аналоги
А4	А5
	Цена предложения, руб.
	Местоположение	Московская область, г.Орехово-Зуево, ул.Северная	Московская область,г Орехово-Зуево, д. Малая Дубна	Московская область, г.Орехово-Зуево,д.Ионово
	Корректировка на местоположение		+10000	+10000
	Откорректированная цена
	Время продажи	Май 2014	Май 2013	Март 2013
В данном сегменте цен цены растут на 20% в год
	Корректировка на время продажи, %		+6000	+6000
	Откорректированная цена
	Площадь земельного участка, м2
	Корректировка на площадь земельного участка		+12000	-228000
	Откорректирован ная цена
	Коммуникации	По границе	По границе	Внутри территории
	Корректировка на коммуникации		-	-120000
	Откорректированная цена
	Территория ограждена	Нет	Да	Да
	Корректировка на ограждение		-60000	-60000
	Откорректированная цена

Усредненная стоимость объекта недвижимости (1404000+1214000+886000+1468000+708000) / 5 = 1136000 (рублей)