Международные стандарты оценки

 

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, содержат определения следующих видов стоимости (п. 3 стандартов):

-рыночная стоимость объекта оценки;

-стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

-стоимость замещения объекта оценки;

-стоимость воспроизводства объекта оценки;

-стоимость объекта оценки при существующем использовании;

-инвестиционная стоимость объекта оценки;

-стоимость объекта оценки для целей налогообложения;

-ликвидационная стоимость объекта оценки;

-утилизационная стоимость объекта оценки;

-специальная стоимость объекта оценки.

СФЕРА ПРИМЕНЕНИЯ, НЕОБХОДИМЫЕ УСЛОВИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ, ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ ДОХОДНОГО, ЗАТРАТНОГО И СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ

Определение подходов к оценки и методов оценки выполнено в соответствии с федеральным стандартом оценки (ФСО№1) «Общие понятия оценки, подходы к оценки и требования к оценки», утвержденного приказом Мин. Эконом. развития России от 20.07.2007г. №256.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Оценщик, при определении рыночной стоимости, обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики.

 

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки..

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим к земельным участкам, приносящим доход.

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

 

ПРЕИМУЩЕСТВА ДОХОДНОГО ПОДХОДА	НЕДОСТАТКИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
Учитывает будущие изменения доходов, расходов	Сложность прогнозирования будущих результатов и затрат
Учитывает уровень риска (через ставку дисконтирования)	Возможность несколько норм доходности, что затрудняет принятие решения
Учитывает интересы инвестора	Не учитывает коньюктуру рынка

 

.

 

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Затратный подход – это способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа. Этот подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий. Однако следует учитывать, что затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости. Большинство экспертов признают, что затратный метод полезен для проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко.

Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования. Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного.

 

 

ПРЕИМУЩЕСТВА ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА	НЕДОСТАТКИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА
Учитывает влияние производственно-хозяйственных факторов на изменение стоимости активов	Отражает прошлую стоимость
Дает оценку уровня развития технологии с учетом степени износа активов	Не учитывает рыночную ситуацию на дату оценки
Расчеты опираются на финансовые и учетные документы, то есть результаты оценки более обоснованы	Не учитывает перспективы развития предприятия
	Не учитывает риски
	Отсутствуют связи с настоящими и будущими результатами деятельности предприятия

 

 

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

 

Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости основанных на сравнение объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным материальным, экономическим, техническим характеристикам, определяющим его стоимость.

 

Основным условием применения методов сравнительного подхода при оценки недвижимости является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами.

Сфера применения сравнительного подхода достаточно широка, т.е. он может применяться для оценок всех видов недвижимости при условиях, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период близкий к дате оценки. Более того именно данный подход даёт наиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию.

Как правило сравнительный подход используются для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее его применять для оценки специализированных объектов и недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных предприятий.

К факторам ограничивающим применимость сравнительного подхода, можно отнести:

- уникальность оцениваемого объекта;

-закрытость экономической информации, которая для приобретателя доходный недвижимости обычно является приоритетной;

-недостаточность информации об инвестиционных возможностей покупателя;

-кризисная ситуация на рынке делает невозможным использования даже качественной информации в связи с тем, что она перестаёт отражать истинную рыночную мотивацию, принципы оценки.

ПРЕИМУЩЕСТВА СТРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА	НЕДОСТАТКИ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
Базируется на реальных рыночных данных	Недостаточно четко характеризует особенности организационной, технической, финансовой подготовки предприятия
Отражает существующую практику продаж и покупок	В расчет принимается только информация, содержащаяся в информационных массивах, накопленных за два года или более
Учитывает влияние отраслевых(региональных) факторов надену акций предприятия	Требует внесения множества поправок в анализируемую информацию
	Не принимает во внимание будущие ожидания инвесторов

Из анализа достоинств и недостатков вышеназванных подходов и методов можно сделать вывод о том, что не один из них не может быть использован в качестве базового. В практике операции с оценкой предприятий встречаются самые разные ситуации. На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны.