В каком месте арендатор обязан возвратить имущество при прекращении договора аренды?

 

Гражданский кодекс, говоря о необходимости возврата имущества по истечении договора аренды, не уточняет - в каком месте должна осуществляться передача арендованного имущества. Особую актуальность данный вопрос приобрел относительно движимого имущества. Практика исходит из следующего.

В случае когда в договоре аренды не определено место исполнения обязательства по передаче движимого имущества арендатором арендодателю после прекращения договора аренды, имущество подлежит передаче в том месте, где оно было получено арендатором (см. п. 36 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)).

 

Как практика понимает обязанность арендатора возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил?

 

В практике возник вопрос о том, может ли арендодатель отказаться принимать возвращаемое по истечении договора аренды имущество, если последнее имеет какие-либо недостатки (например, повреждено)?

Возврат арендованного имущества не в том состоянии, в котором оно было получено (с учетом амортизационного износа), считается надлежащим и влечет последствия, которые предусмотрены ст. 622 ГК. Практика не допускает для арендодателя возможности отказа в принятии неисправного имущества, возвращаемого арендатором. Так, кассационная инстанция отметила, что арендодатель не вправе уклоняться от принятия предложенного арендатором исполнения в виде возвращения объекта аренды. Неисправность объекта аренды (крана) может служить основанием для взыскания с арендатора убытков, причиненных использованием крана в нарушение условий договора, а не для отказа от принятия арендуемого имущества (см. постановления ФАС ВВО от 30.07.2004 N А11-3377/2003-К1-5/121, ФАС СКО от 29.11.2006 N Ф08-5682/2006).

 

Что должен доказывать арендодатель при просрочке возврата арендатором имущества?

 

Окружные суды в ряде случаев определяют состав доказывания по требованиям о взыскании убытков, причиненных несвоевременным возвратом арендованного имущества. Для взыскания убытков вследствие неисполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы за время просрочки возврата арендованного имущества арендодатель должен доказать: 1) факт причинения убытков; 2) виновное поведение арендатора; 3) причинную связь между: а) неисполнением арендатором обязанности возвратить имущество и б) неполучением арендодателем арендной платы в большем размере, чем предусмотрено договором аренды; а также 4) размер убытков (см. постановление ФАС ЗСО от 28.03.2007 N Ф04-1210/2007(32231-А27-20)).

В тех случаях, когда арендодатель не представляет каких-либо доказательств, свидетельствующих о принятых мерах или приготовлениях в отношении сдачи в аренду помещения другому арендатору, основания для взыскания в его пользу убытков в виде упущенной выгоды отсутствуют (см. постановление ФАС ЗСО от 06.03.2007 N Ф04-770/2007(31584-А27-11)).

 

Вправе ли арендодатель истребовать свое имущество у арендатора по истечении срока действия договора? Каково правовое положение арендатора при прекращении срока действия договора аренды? Продолжает ли он оставаться законным владельцем такого имущества?

 

Известно, что наличие договорных отношений не позволяет использование вещно-правовых способов защиты (например, когда арендатор не возвращает имущество арендодателю). Для защиты своих прав последний может воспользоваться обязательственным иском (о понуждении арендатора исполнить обязанность по возврату имущества). Арбитражная практика придерживается данного подхода. Так, арендодатель, требующий возврата арендованного помещения, должен основывать свое требование на обязательственных нормах ГК об аренде, а не заявлять виндикационный иск в порядке ст. 301 ГК (см. постановление ФАС ЗСО от 03.08.1998 N Ф04/1102-202/75-98).

Сложнее вопрос о правовом статусе арендатора по истечении срока действия договора. Вполне понятно, что в период действия договора арендатор является законным владельцем полученного имущества. Утрачивает ли пользователь имущества статус законного владельца по истечении срока действия договора? На поставленный вопрос необходимо дать отрицательный ответ. Законность владения определяется легитимностью получения имущества. Договор аренды устанавливает обязательство по временному использованию имущества. Иными словами, имущество передается на определенное время, что предполагает его возврат. Удержание имущества по истечении срока действия договора является нарушением условий заключенного договора. При невозврате имущества последнее не может считаться находящимся в законном владении, поскольку согласно условиям (и сути) договора должно быть возращено арендодателю.

Нашу точку зрения подтверждает и практика. Так, суд округа указал, что поскольку истец перестал быть арендатором имущества в связи с истечением срока действия договора аренды и утратил статус законного владельца, он не вправе истребовать спорное имущество у его собственника (см. постановление ФАС ЗСО от 26.04.2007 N Ф04-1909/2007(33040-А02-39)).