Чистый месячный доход: $1310

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($1310 × 12): $15720

÷

Капитал, вложенный в собственность $3500

Прибыль на вложенный капитал: 449%

 

Примечание: хотя я не оплачиваю коммунальные услуги, мне приходится платить за вывоз мусора. Однако я повысил квартплату на сумму, необходимую для погашения этой статьи расходов. Кроме того, два или три жильца выразили желание выкупить свое жилье в собственность. Если я решу его продать, то предоставлю им 25 процентов финансирования, чтобы иметь возможность получать остаточный доход.

В самый разгар работ над этим проектом я приступил к строительству собственного дома в другом пригороде Сент-Клауда. Он намного больше нашего первого дома (жилая площадь - 430 м², что более чем вдвое превышает площадь старого дома); затраты на строительство составили около 360 тысяч долларов. Я взял ипотечный кредит на 420 тысяч долларов под 2,9 процента финансирования на льготных условиях. Это можно считать еще одним примером эффективности личных связей; я обратился к знакомому брокеру по ипотекам, который когда-то работал вместе со мной на почте. Снизив сметную стоимость на 25 процентов, я смог получить кредит под низкий процент.

После того как мы оформили ипотечный кредит, мне открыли кредитную линию на 140 тысяч долларов. Эти деньги будут использованы для финансирования нового строительства и/или покупки новой недвижимости, доходы от которой пойдут на оплату дома нашей мечты.

До конца этого года я собираюсь построить еще пять одноквартирных домов для некоторых из моих нынешних жильцов и для людей со стороны. Я рассчитываю получать с этих домов 600 долларов пассивного дохода в месяц. Через три года, когда я построю еще больше домов, мой доход поднимется до 2 тысяч долларов в месяц. Через семь лет я планирую владеть таким количеством домов, которое принесет мне 4500 долларов в месяц, не считая стоимости основного капитала. На этом этапе, имея почти 60 000 долларов пассивного дохода, я планирую отойти от дел.

 

 

Увидеть – значит поверить

Мою историю ярко иллюстрируют цифры. Вот краткая версия рассказа о том, что было до и что стало после, отраженная в моих финансовых отчётах.

 

До инвестиций в недвижимость:

Ежемесячные счета к оплате	Ежемесячный доход
$1000 Ипотека	$2000 моя зарплат
$800 Кредитные карточки	$1550 зарплата жены
$400 студенческие займы	$3550 всего
$500 автомобили
$360 детский сад
$1000 текущие расходы
$4060 всего

 

Активы	Пассивы
$160 000 недвижимость	$145 000 дом
$14 000 пенсионный план	$80 000 кредитные карточки и студенческие займы
$174 000 всего	$225 000 всего

 

После инвестиций в недвижимость

Ежемесячные счета к оплате	Ежемесячный доход
$1800 Ипотека	$2150 рентный доход
$500 Кредитные карточки	$1600 зарплата жены
$400 студенческие займы	$3750 всего
$800 автомобили
$360 детский сад
$750 текущие расходы
$4610 всего

 

Активы	Пассивы
$2 030 000 недвижимость	$1 370 000 ипотечные кредиты
$14 000 пенсионный план	$65 000 кредитные карточки и студенческие займы
$2 044 000 всего	$1 435 000 всего

 

 

Больше никаких тупиков

Мне нравится смотреть на список своих целей, который я повесил на стену, когда купил триплекс. Вот они:

• Через год — 1 тысяча долларов пассивного дохода в месяц.

• Через пять лет — 5 тысяч долларов пассивного дохода в месяц.

В настоящее время мой ежемесячный доход более чем вдвое превышает цифру, которую я планировал. Позвольте поделиться тем, чему я научился:

• Думайте нестандартно. Решения проблем заключаются в нас самих, в нашей уникальности. Вы не нуждаетесь в том, чтобы кто-то каждый раз говорил вам, как именно следует их решать. В конце концов, какое в этом удовольствие?

• Слушайте, что говорят другие. Многие из тех, кто является специалистом в своей области, любят рассказывать о своих успехах. Чтобы Постоянно учиться у них, достаточно просто слушать.

• Примиритесь с тем, что вы не всезнайка. Это нормально. Обращение за необходимой помощью поможет вам добиться успеха.

• Не бойтесь быть богатым. Я вырос в доме, где денежные вопросы не обсуждались с детьми и даже между взрослыми. Если вам не стыдно вести разговоры на любые другие темы, то чем Тема денег хуже?

• Все время внимательно смотрите по сторонам. Когда я проезжаю мимо свободной земли, то всегда думаю: «Для чего я мог бы ее использовать?»

• Отдавайте, чтобы получать. Проявляйте щедрость. Всегда старайтесь, чтобы ваши действия приносили выгоду всем. Например, я упомянул о домах, которые строю для своих жильцов, желающих иметь собственную крышу над головой. Я делаю им значительные скидки, потому что могу себе это позволить.

 

 

Вот ваш билет

Когда я отправился на поиски финансовой независимости, то не знал, какое это приятное занятие. Мне кажется, что Роберт Кийосаки совершенно прав, когда говорит: «Если вы не можете увидеть себя богатым, то никогда не сможете этого добиться».

Меня забавляет то, что так много людей покупают лотерейные билеты. Смертельно устав от своей работы, они рассуждают о том, как хорошо быть богатыми. Но они не думают, как чувствует себя человек, который стал богатым, не выигрывая в лотерею. Если мы устали от «крысиных бегов», то могу уверить вас, что возможности, которые помогут вам стать богатым, ждут вас прямо за дверью на улицу. Если я смог ими воспользоваться, то и вы тоже сможете. Делать деньги таким способом гораздо вернее, чем надеяться на счастливый билетик. Если вы позволите себе поверить в свои силы и в то, на что вы способны, вам никогда больше не придется рассчитывать на лотерейный билет.

 

Глава 9

Обоюдное решение

Уэйд и Кэрол Ямамото

Уайкеле, Гавайи

Мы всегда думали, что инвестиции в недвижимость - это слишком рискованное занятие. Покупка собственности могла иметь для нас непредсказуемые последствия и привести к потере денег. Это была слишком темная, слишком сложная тема, чтобы мы решились ее обсуждать.

Игра наверняка с пенсионными инвестициями помогала на какое-то время успокоить наши нервы, потому что мы никогда не теряли на этом больших, с нашей точки зрения, денег. Мы стойко перенесли потерю Примерно 20 тысяч долларов из нашего пенсионного фонда, когда фондовый рынок, и особенно' акции с высокой степенью риска, в которые мы чаще всего делали инвестиции, пополз вниз.

Страх неизвестного, усиленный беспокойством по поводу того, что могут подумать о нас окружающие, оказался очень трудным препятствием. Когда в 2000 году мы услышали от одного из друзей о книге «Богатый папа, бедный папа», она нас заинтересовала, потому что Роберт Кийосаки, так же как и мы, родом с Гавайских островов. Мы живем на острове Оаху, но я родился и вырос на Кауаи, а Кэрол — уроженка Биг-Айленда. У нас обоих дипломы (по специальности «электротехника» и «развитие способностей у детей» соответственно) Гавайского университета. Мои родители, за плечами у которых только производственные школы, настояли на том, чтобы я и моя сестра получили высшее образование. С такой же настойчивостью мысль о колледже вбивали в голову Кэрол. Высшее образование — это прямой путь к высокой зарплате. В этом нас убеждали, и мы в это верили.

Но чтение рассказов об успехах других людей сделало нас скептиками, потому что одно дело — читать, и совсем другое - самому выйти на дорогу жизни и добиться желаемого.

И все же когда мы прочитали «Богатого папу, бедного папу», нас поразила легкая и приятная манера, использованная Робертом Кийосаки для распространения его идей. Мы почерпнули из этой книги огромное количество информации о финансовой независимости. Одновременно с этим начал исчезать наш страх перед инвестициями в недвижимость. Когда мы і мчали регулярно играть в «ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК» с тем самым другом, который познакомил нас с философией Богатого Папы, произошла одна интересная пещь. До меня постепенно дошло, почему я не хотел начинать игру в качестве инженера или врача («Что угодно, только не это!» — стонал я каждый раз, когда мне выпадали карточки с этими профессиями). С ними мне было намного труднее вырваться из «крысиных бегов». Как показала практика, мне было гораздо проще выиграть игру с карточкой дворника. Рассматривая карточки профессий во время первого знакомства с игрой, мы заметили, что чем выше зарплата игрока, тем больше у него расходов и безделушек. Такому игроку приходилось прикладывать больше усилий, чтобы добиться превышения пассивного дохода над расходами, без чего нельзя перейти с дорожки для «крысиных бегов» на скоростную. Карточки профессий на удивление точно имитировали реальную жизнь в том, что у получателей высокой зарплаты, и дома побольше, и машины подороже, и т. д. и т. п.

Игра заставила нас по-новому взглянуть на жизнь но только перебравшись в квадрант «И», мы осознали, насколько точно она копирует реальную жизнь. Помимо этого, мы поняли еще одну вещь: если вы играете постоянно, но не применяете полученные знания на практике — значит, вы просто теряете время и не видите, какой удивительной силы инструмент попал вам в руки. Игра предоставляет просто фантастические возможности обучения.

Кэрол начала переход в квадрант «Б» еще за несколько лет до этого. Работая учительницей подготовительного класса в частной школе, она решила перейти на полставки, чтобы уменьшить нагрузку. Я поддержал ее решение. Сегодня Кэрол сидит дома и руководит нашим бизнесом в сфере сетевого маркетинга, где мы работаем уже семь лет.

 

 

Переход

В середине 2001 года мы сказали себе, что если в будущем собираемся стать богатыми, то нам придется принять несколько трудных решений и внести значительные изменения в свой образ жизни. Наш дом«тремя спальнями (покупая его семь лет назад, мы считали, что собственный дом - это мечта каждой семьи) представился нам в совершенно новом свете. Мы платили 2000 долларов в месяц — не считая оплаты коммунальных услуг — только за то, чтобы в нем жить. Купленный за 300 тысяч долларов дом мы, подобно множеству других людей, надеялись когда-нибудь продать с хорошей прибылью. Мы вложили много денег в реконструкцию, но когда работы были окончены, рыночные цены на дома такого типа резко упали. У нас не было возможности рефинансировать ссуду, потому что мы не могли предоставить обеспечение. Надежда на то, что дом поднимется в цене, так никогда и не оправдалась.

Но если бы мы продали дом, который поглощал слишком большую часть наших доходов, то смогли бы начать «играть» по-настоящему.

Первой реакцией Кэрол было: «А что подумают наши друзья?» В ответ я спросил ее, хочет ли она жить тут в течение последующих 20 лет. Немного поразмыслив, она сказала «нет». Тогда мы прошлись по списку вопросов «что будет, если»:

• Что будет, если мы продадим дом и используем полученные деньги для покупки недвижимости, которая принесет нам ежемесячный доход?

• Что будет, если мы будем жить в квартире, которая обойдется нам намного дешевле?

• Что будет, если мы оставим все как есть и не будем сидеть сложа руки?

Мы подробно обсудили ответы на все вопросы, и это позволило нам точно уяснить, чего нам обоим Хотелось. Главный вопрос, на который нам следовало ответить честно, звучал так: «Стоит ли нам цепляться за этот дом?»

В апреле 2002 года мы продали дом с убытком, за 260 тысяч долларов, и купили квартиру в городе. Хотя я должен признаться, что переход в квадрант «И» оказался самым серьёзным и поначалу самым трудным событием в нашей супружеской жизни, мы не сожалели ни одной минуты. Нам было совершенно ясно, что это единственный способ начать движение по пути к финансовой независимости.

Три месяца спустя мы купили свою первую инвестиционную недвижимость в Гонолулу.

 

 

Вот как мы это сделали

Мы последовали ценной рекомендации советника организации «Rich Dad», которую вычитали в книге «Сокровища недвижимости»: деньги делаются в результате приобретения собственности. Нашей первой покупкой стала конфискованная банком недвижимость стоимостью 57 тысяч долларов с уплатой первого взноса в размере 10 процентов. Эта первая пробная инвестиция уже за первый год принесла нам 42 процента прибыли на вложенный капитал. Всего через четыре месяца мы купили вторую конфискованную недвижимость за 63 тысячи долларов, тоже уплатив первый взнос в размере 10 процентов. На этот раз прибыль на инвестицию составила 36 процентов с небольшим. Оба наших владения - это квартиры с тремя спальнями и одной ванной комнатой в многоэтажном кондоминиуме, куда входит больше 100 квартир. Аналогичная квартира в этом же здании недавно была продана за 83 тысячи долларов.

Информацию об этих квартирах, располагающихся примерно в четырех милях от того места, где мы живем, я получил от нашего риэлтора, которая до выхода на пенсию была моей начальницей. Капитан III ранга в отставке, за пару лет до своего увольнения она устроилась на Гавайях агентом по недвижимости, чтобы обеспечить себе доход, позволяющий жить в Гонолулу. За год до того, как стать агентом, она начала покупать недвижимость, а через три года в ее владении уже было семь или восемь объектов ДОХОДНОГО жилья. Мне очень хотелось поучиться у нее. Она охотно согласилась помочь и поделиться своими знаниями.

Прежде чем связаться с ней, через интернет и газеты мы нашли несколько подходящих вариантов, но к моменту нашей встречи все они уже оказались проданы. Обратившись к своей знакомой, мы рассказали ей, сколько готовы заплатить и какую прибыль рассчитываем получить. Она отнеслась к нам с пониманием, подбодрила и сказала, что вариантов покупки недвижимости всегда хватает и что мы найдем самый подходящий для нас объект в самое удобное для нас время. Она оказалась права.

Вот раскладка нашей первой доходной недвижимости, которую мы купили в июле 2002 года

 

Покупная цена: 57 тысяч долларов

 

Капитал, вложенный в собственность $5700

Расходы на оформление, оплаченные нами: $1900

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные нами $3500

Итого $11 100

 

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход $1150

- потери от простоя $57,20

Общий доход: $1092,50

 

Ежемесячные расходы:

- налоги (на имущество) $15,37

- страховка (частная страховка ипотеки) $53,85

- ремонт и эксплуатация $0

(Всё, что только можно, - полы, бытовые приборы и сантехнику – заменили в ходе капитального ремонта здания, так что надеемся, какое то время можно будет обойтись без ремонта)

- резерв $0

- ежемесячная комиссия за управление

(включая страхование от опасных природных явлений: $252,29

- погашение кредита (на 30 лет под 7,75%) $352,15

Итого: $673,66