Способи і стадії капітального будівництва

Залежно від того, ведеться капітальне будівництво власними силами забудовника або для цього залучаються сторонні спеціалізовані будівельні, монтажні та інші організації будівельного профілю, розрізняють три способи будівництва:

1)підрядний спосіб, коли будівництво здійснюється з залученням спеціалізованих будівельних, монтажних і інших організацій будівельного профілю;

2)господарський спосіб, коли будівництво здійснюється власними силами забудовника. Однак слід враховувати, що застосування господарського способу будівництва, якщо суб'єкт господарювання не отримав ліцензією, забороняєтеся;

3)змішаний спосіб, коли одна частина робіт здійснюється власними силами забудовника (як правило, де загальнобудівельні роботи зі зведення будівель і споруд), а інша частина — силами сторонніх спеціалізованих організацій (санітарно-технічні і електротехнічні роботи, монтаж технологічного обладнання і т. д.).

Основний і найбільш поширений спосіб здійснення капітального будівництва — підрядний. Роботи цим способом здійснюються за договором підряду капітального будівництва (правова природа даного договору розглядається в наступному параграфі).

Здійсненням капітального будівництва складається з комплексу взаємопов'язаних стадій, які мають свою процедуру, при якій завершення однієї стадії гармонійно переходить до наступної. До таких стадій належать:

вирішення питання забудови земельної ділянки, що складається з двох етапів: отримання містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки, (розроблення містобудівного обґрунтування розміщення об'єкта) та отримання вихідних даних на проектування;

здійснення проектно-досліджувальних робіт;

отримання дозволу на виконання будівельних робіт (а в разі бажання дозволу на виконання підготовчих робіт);

реалізація будівництва;

прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта.

У свою чергу стадії, з яких складається здійснення капітального будівництва, умовно можна класифікувати на обов'язкові та факультативні. До обов'язкових належать: вирішення питання забудови земельної ділянки, отримання вихідних даних на проектування; здійснення проектно-дослідницьких робіт; отримання дозволу на виконання будівельних робіт; реалізація будівництва, прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта. До факультативних (необов'язкових) належить отримання дозволу на виконання підготовчих робіт.

Перша стадія — вирішення питання забудови земельної ділянки передбачає отримання забудовником від органів місцевого самоврядування містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки, що встановлюються місцевими правилами забудови населеного пункту. Це документ, який містить комплекс містобудівних і архітектурних вимог до проектування і будівництва відносно поверховості і щільності забудови земельної ділянки, відступу будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, 'її благоустрою і озелення та інші вимоги до об'єктів містобудування, регламентовані законодавством і затверджені містобудівною документацією.

Для отримання забудовником містобудівних умов і обмежень забудовник звертається до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з наміром забудови (земельної ділянки, території) — заявою (клопотанням) поданою відповідно до приписів статті 24 Закону «Про планування і забудову територій» щодо забудови земельної ділянки або певної території із зазначенням призначення будівлі, споруди та орієнтовних характеристик забудови.

Містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки, отримані суб'єктами господарювання або затверджені рішенням відповідної місцевої ради, є підставою для переходу до наступного етапу першої стадії капітального будівництва — отримання інших вихідних даних для проектування об'єкта забудови земельної ділянки та здійснення цього проектування на умовах статті 27 Закону «Про планування і забудову територій».

Отримання вихідних даних на проектування регулюється законами України «Про дозвільну систему у сфері господарської діяльності», «Про рекламу», «Про планування і забудову територій», «Про архітектурну діяльність», Постановою КМУ від 20.05.2009 р. № 489 «Про затвердження Порядку надання вихідних даних для проектування об'єктів містобудування». Складовими частинами вихідних даних на проектування є містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки; технічні умови щодо інженерного забезпечення об'єкта містобудування; завдання на проектування. Єдина процедура розробки і надання забудовникам технічних умов щодо інженерного забезпечення об'єкта, склад вихідних даних на проектування, визначення розміру плати за їх видачу встановлюються Постановою КМУ від 20.05.2009 р. № 489 «Про затвердження Порядку надання вихідних даних для проектування об'єктів містобудування». Містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки та технічні умови чинні до завершення будівництва об'єкта, але не менш як два і не більш як п'ять років. Між тим, на підставі вмотивованого висновку спеціально уповноваженого органу з питань містобудування та архітектури можливо продовжити строк дії містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки та технічних умов.

Другою стадією капітального будівництва є проведення проектно-досліджувальних робіт на будівництво, що здійснюється проектною організацією за замовленням забудовника згідно з вихідними даними на проектування з дотриманням вимог державних стандартів, норм і правил, регіональних і місцевих правил забудови і затверджується забудовником у встановленому законом порядку.

Проектування будівництва передбачає наявність проектної документації, яка розробляється для капітального будівництва на таких стадіях проектування: «ескізний проект», «техніко-економічне обґрунтування», «техніко-економічний розрахунок», «проект», «робочий проект», «робоча документація».

Проектування може здійснюватися в один або два етапи. При проектуванні в один етап розробляється робочий проект із зведеним кошторисним розрахунком вартості будівництва. При проектуванні в два етапи розробляється спочатку проект із зведеним кошторисним розрахунком вартості будівництва (перший етап), а потім — робоча документація (другий етап), що складається на основі проекту після його затвердження в установленому порядку. Проектування в два етапи здійснюється при будівництві технічно складних об'єктів і за складних природних умов будівництва.

Проектна документація до її затвердження підлягає комплексній державній експертизі згідно з постановою КМУ від 20 травня 2009 року № 489 «Про затвердження Порядку надання вихідних даних для проектування об'єктів містобудування», від 20 травня 2009року № 522 «Про затвердження Порядку проведення державної експертизи містобудівної документації» та від 20.05.2009 р. № 478 «Про внесення змін до Постанови Кабінету Міністрів України «Про порядок затвердження інвестиційних програм і проектів будівництва і проведення їх державної експертизи» від 31.10.2007 р. № 1269.

Експертиза — це завжди встановлення відповідності проекту певним вимога, які відображаються у вихідних даних та нормативних документах. Загальний термін проведення державної експертизи не повинен перевищувати 45 календарних днів, а у випадках, передбачених Законом України «Про екологічну експертизу», — 120 календарних днів. Програми і проекти підлягають незалежно від джерел фінансування обов'язковій комплексній державній експертизі (за винятком проектів будівництва об'єктів, для затвердження яких згідно з Переліком об'єктів, для затвердження проектів будівництва яких комплексний висновок державної експертизи не є обов'язковим (наказ Мінрегіонбуду від 08.04.2009 р. № 145 зареєстрований Міністерством юстиції 05.06.2009 р. за Хе 491/16507, що набрав чинності 22 червня 2009 року). Наприклад, не потребують комплексної державної експертизи: капітальний ремонт виробничих споруд допоміжних виробництв, що належать підприємствам, без перепрофілювання, зміни конструктивної схеми та збільшення навантажень на несучі конструкції; об'єкти, що оснащуються системами біологічного очищення та утилізації; будівництво багатоквартирних житлових будинків з площею не більше 500 м² з числом надземних поверхів до двох включно (в т. ч. мансардних); будівництво об'єктів контейнерного типу, зведення яких не потребує виконання робіт із улаштування фундаментів, з розміщенням обладнання транспортних мережотелекомунікацій, фіксованого, мобільного зв'язку, ефірного телебачення та мереж бездротового доступу.

У проектах будівництва об'єктів, наведених у Переліку об'єктів, для затвердження проектів будівництва яких комплексний висновок державної експертизи не є обов'язковим (далі — Перелік), обов'язково проводиться:

- експертиза кошторисної документації об'єктів при фінансуванні будівництва за рахунок капітальних видатків державного бюджету. При здійсненні будівництва за рахунок видатків бюджету нижчого рівня та коштів державних підприємств така експертиза може здійснюватись за рішенням розпорядника коштів;

- державна екологічна експертиза, державна експертиза з питань санітарного та епідемічного благополуччя населення, охорони праці, енергозбереження та енергоефективності, пожежної, техногенної, ядерної та радіаційної безпеки у випадках, передбачених законодавством.

Відповідальність за дотримання законодавства з питань здійснення державної експертизи несе замовник разом з проектувальником.

Причетність конкретного об'єкта до Переліку встановлюється безпосередньо учасниками будівництва без підтвердження будь- якою довідкою. Розбіжності з питань застосування Переліку учасниками будівництва розглядаються Мінрегіонбудом в десятиденний термін.

Результатом державної експертизи проектної документації є висновок про відповідність (позитивний висновок) або невідповідності (негативний висновок) проектної документації вимогам технічних регламентів.

Наступною, факультативною стадією у процесі капітального будівництва є отримання дозволу на виконання підготовчих робіт. Особливість даної стадії капітального будівництва полягає у тому, що суб'єкти господарювання, в даному разі забудовник, підрядник мають право виконувати дії щодо підготовки земельної ділянки, влаштуванні огородження будівельного майданчика та знесенні будівель і споруд, порушенні елементів благоустрою в межах відведеної земельної ділянки під забудову» спорудженні тимчасових виробничих та побутових споруд, необхідних для організації і обслуговування будівництва, підведенні тимчасових інженерних мереж, улаштуванні під'їзних шляхів, складуванні будівельних матеріалів.

Дозвіл на виконання підготовчих робіт надається Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами (далі — інспекції державного архітектурно- будівельного контролю) строком на один рік, в разі надання забудовником до письмової заяви: документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договору суперфіцію; містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки; проекту виконання підготовчих робіт, погодженого та затвердженого відповідно до вимог державних будівельних норм; документа про призначення відповідальних виконавців підготовчих робіт. Між тим, слід пам'ятати, що дозвіл на виконання підготовчих робіт не надає права його учасникам виконувати будівельні роботи.

Підставою для відмови в наданні дозволу на виконання підготовчих робіт є:

- неподання документів, необхідних для прийняття рішення про надання такого дозволу;

- невідповідність поданих документів вимогам законодавства;

- наявність недостовірних відомостей у поданих документах.

Рішення про відмову в наданні дозволу на виконання підготовчих робіт може бути оскаржено до суду в установленому законом порядку.

Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю робить запис про наданий дозвіл на виконання підготовчих робіт у журналі реєстрації наданих, скасованих (анульованих) дозволів на виконання підготовчих робіт та відмови в їх наданні та в установленому порядку вносить відповідні відомості до реєстру наданих, скасованих (анульованих) дозволів на виконання підготовчих і будівельних робіт та відмови в їх наданні. Інформація про надані дозволи на виконання підготовчих робіт вноситься до реєстру документів дозвільного характеру в установленому порядку.

У разі необов'язковості отримання дозволу на виконання підготовчих дій — дозвіл на виконання будівельних робіт є обов'язковим документом дозвільного характеру, що засвідчує право замовника та підрядника на виконання підготовчих (якщо підготовчі роботи не були виконані раніше відповідно до дозволу на виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд. Дозвіл на виконання будівельних робіт надається щодо об'єкта, проект будівництва якого затверджується Кабінетом Міністрів України,— Держархбудінспекцією; щодо об'єкта, який розташовується на території відповідної адміністративно-територіальної одиниці,— територіальними органами Держархбудінспекції на строк будівництва об'єкта або на строк дії договору (контракту) підряду на будівництво об'єкта.

Порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт передбачений ст. 29 Закону України «Про планування і забудову територій», Постановою Кабінету Міністрів від 30.09.2009 р. №1104 «Деякі питання надання дозволів на виконання підготовчих і будівельних робіт» та Наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики № 273 від 05.12.2000 р. «Про затвердження Положення про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт». Зазначеними нормативними актами встановлено безоплатність дозволу на виконання будівельних робіт, місячний строк його видачі та вичерпний перелік підстав для відмови у видачі та анулювання зазначеного дозволу. Після початку виконання будівельних робіт на об'єкті замовник зобов'язаний у семиденний строк письмово повідомити про це інспекцію державного архітектурно-будівельного контролю, яка надала дозвіл на виконання таких робіт.

Виконання будівельних робіт на об'єктах містобудування без отримання дозволу або його завчасної перереєстрації або продовження, а також виконання не вказаних у дозволі будівельних робіт вважається самовільним і тягне за собою відповідальність відповідно до норм ЦК України і Закону України «Про відповідальності підприємств, їх об'єднань, установ і організацій за правопорушення у сфері містобудування» від 14.10.94 р. в редакції від 03.02.2009 р.

Поряд із цим, Постановою Кабінету Міністрів України від 30.09.2009 р. № 1104 затверджений перелік будівельних робіт, на виконання яких не вимагається дозвіл, наприклад: упровадження на збудованих об'єктах систем біологічного очищення та утилізації, відновлення або посилення чи поліпшення окремих конструкцій будівель та споруд, зокрема таких, що перебувають в аварійному стані, без зміни їх функціонального призначення і архітектурного вигляду; реконструкція, розширення, технічне переоснащення та модернізація об'єктів телекомунікаційних мереж; капітальний ремонт залізничних пасажирських платформ, постів на залізничних переїздах площею забудови до 30 кв. метрів.

Порівнюючи процедуру видачі дозвільних документів Європейського союзу (далі ЄС), слід зазначити, що відповідно до Регуляторного акта Ради (ЄС) № 1158/2005, яким вносяться зміни та доповнення до Регуляторного акта Ради від 19 травня 1998 року, отримання дозволу на будівництво вимагається як для житлових будинків, так і для нежитлових приміщень. Проте оскільки процес видачі дозволу у сфері будівництва, як правило, регулюється органами міського самоврядування або регіональними органами влади, ЄС не пропонує будь-яких конкретних правил для видачі дозволів у сфері будівництва. Процедури видачі дозволів у сфері будівництва визначаються окремою країною. Четвертою стадією будівельного процесу є безпосередня реалізація будівництва із застосуванням одного із існуючих способів: підрядного, господарського або підрядно-господарського.

Кінцевою стадією капітального будівництва є введення закінченого будівництвом об'єкта в експлуатацію, яка нерозривно пов'язує завершення будівництва й експлуатацію об'єкта, якій передує реєстрація права власності на цей об'єкт. Основним нормативним актом, який регулює питання введення об'єктів будівництва в експлуатацію, є Постанова Кабінету Міністрів України № 534 від 20.05.2009 р. «Про внесення змін до Постанови Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 2008 р. № 923» від 20.05.2009 р. № 534, якою затверджено нову редакцію Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів. Положеннями зазначеного Порядку зокрема: скасовується застаріла процедура прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів; встановлюється порядок контролю та прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів Державною інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю; спрощується процедура прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів; суттєво скорочуються строки прийняття в експлуатацію об'єктів.

Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів здійснюється на підставі свідоцтва про відповідність збудованого об'єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил, що видається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю. При цьому необхідно пам'ятати, що дана стадія капітального будівництва включає два етапи: підписання акта готовності об'єкта до експлуатації і видача свідоцтва відповідності.

Таким чином, здійснення капітального будівництва передбачає проходження певних стадій, які здебільшого мають дозвільний характер, комплексно пов'язані між собою, мають відповідну правову регламентацію та чітко встановлений законодавством порядок.