Тема 4. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

Данная тема (раздел) занимает центральное место в структуре Жилищного кодекса РФ. Нормы ЖК РФ о праве собственности на жилые помещения являются основными в системе жилищного законодательства. Жилое помещение как особый объект недвижимости является объектом гражданских и объектом жилищных прав. Необходимо помнить, что базовыми нормами по отношению к жилищному законодательству являются все-таки нормы гражданского права, которые определяют основания возникновения и прекращения права собственности и иных вещных прав на жилые помещения; порядок совершения сделок с жилыми помещениями; право наследования жилых помещений; момент возникновения права собственности на жилое помещение; ограничения и обременения прав собственников жилых помещений.

Право собственности на жилое помещение может возникать по различным правовым основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ и Жилищным кодексом РФ. Переход и возникновение права собственности на жилые помещения подлежит государственной регистрации и подтверждается правоустанавливающими документами. Собственниками жилых помещений могут быть граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования, а также иностранные граждане. Права всех собственников жилых помещений защищаются равным образом независимо от форм собственности на жилые помещения.

Собственник жилого помещения по своему усмотрению вправе совершать любые действия со своим жилым помещением, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Кроме того, собственник жилого помещения вправе отчуждать свое жилое помещение, передавать во владение и пользование другим лицам, отдавать его в залог и обременять иным образом. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему жилого помещения, а также риск случайной его гибели или повреждения. Содержание права собственности на жилое помещение включает в себя право владения, право пользования, право распоряжения. Собственник является титульным владельцем жилого помещения, т.е. его правомочие владения основано на законе. Особый правовой режим права собственности на жилое помещение, как на объект недвижимости, заключается в том, что в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 21.06.97 года переход права собственности на жилое помещение и сделки с жилыми помещениями подлежат государственной регистрации в органах Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии. Право собственности гражданина на жилое помещение возникает независимо от его дееспособности, однако для осуществления своих прав необходимо быть дееспособным. Подтверждением права собственности на жилое помещение служат правоустанавливающие документы. Собственник должен использовать жилое помещение только для проживания.

Необходимо обратить внимание на правовой статус членов семьи собственника жилого помещения, которые имеют право пользования жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между ними. Собственник жилого помещения и дееспособные члены его семь несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением. В случае прекращения семейных отношений с собственником за бывшими членами его семьи право пользования жилым помещением не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ними. Однако суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник выполняет алиментные обязательства. Особое внимание следует обратить на то, что помимо права собственности на жилые помещения законом установлены другие вещные права, которые являются производными от права собственности.

Нормы Гражданского кодекса РФ и нормы Жилищного кодекса РФ определяют правовые особенности права владения пользования и ограниченного распоряжения жилыми помещениями по завещательному отказу, по договору ренты с пожизненным содержанием иждивенца, договору найма, залога, аренды. Гражданским кодексом РФ и Жилищным кодексом РФ установлены особые правила пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу. Отказополучателю по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в завещании срок наравне с собственником. При последующем переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу право пользования этим жилым помещением сохраняется за отказополучателем. При проживании гражданина в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением он пользуется им наравне с собственником, если иное не предусмотрено условиями договора.

Собственники квартир, проживающие в многоквартирном доме, имеют свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома. Размер доли в праве на общее имущество определяется пропорционально размеру жилого помещения каждого собственника.