Определение среднегодовой арендной платы по объекту оценки

В расчетах годовой арендной платы принимается рыночная арендная плата. Выбрав 3 аналога, предлагаемых в аренду в районе расположения объекта оценки, определяем среднюю величину арендных ставок по данному сегменту рынка недвижимости. Аналоги в распечатанном виде из интернет-сайта приведены в приложении В. Исходные данные для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости доходным подходом приведено в таблице 4.

 

Таблица 4 – Исходные данные для расчета рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Объекты сравнения	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Арендная плата в месяц, руб./м2	430 000,00	600 750,00	400 000,00
Площадь помещений, кв. м
Местоположение	г.Краснодар, ул. Северная	г.Краснодар, ул. Северная	г.Краснодар, ул. ул. Северная 304
Техническое состояние	не требует ремонта	не требует ремонта	не требует ремонта

 

Расчет величины арендной платы для оцениваемого объекта недвижимости представлен в таблице 5.

 

Таблица 5- Расчет величины арендной платы

Характеристика	Объект оценки	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3
Арендная плата в мес.,руб./м2   Корректировка на разницу между ценой и предложением   Скорректированная стоимость, руб.	-     -     -	430 000,00     -5%   408 500,00	600 750,00     -5%   570 712,50	400 000,00     -5%     380 000,00
Условия финансирования   Корректировка на условия финансирования   Скорректированная стоимость, руб.	-     -   -	наличный расчет     0%   408 500,00	наличный расчет     0%   570 712,50	наличный расчет     0%   380 000,00
Условие продажи   Корректировка на условие продажи   Скорректированная стоимость, руб.	-   -   -	Рыночные   0%     408 500,00	Рыночные   0%     570 712,50	Рыночные   0%     380 000,00
Местоположение     Корректировка на местоположение     Скорректированная стоимость, руб.	г. Краснодар район Северных мостов	г.Краснодар, ул. Северная     0%   408 500,00	г.Краснодар, ул. Северная     0%   570 712,50	г.Краснодар, ул. Северная 304   0%   380 000,00
Вид права   Корректировка на вид права   Скорректированная стоимость, руб.	Собственность	Собственность     0%     408 500,00	Собственность     0%     570 712,50	Собственность     0%     380 000,00
Техническое состояние   Корректировка на техническое состояние Скорректированная стоимость, руб.	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется   0%     408 500,00	Ремонт не требуется   0%     570 712,50	Ремонт не требуется   0%     380 000,00
Инженерные коммуникации   Корректировка на инженерные коммуникации   Скорректированная стоимость, руб.	Все коммуникации	Все коммуникации   0%   408 500,00	Все коммуникации   0%   570 712,50	Все коммуникации   0%   380 000,00
Размер помещения   Корректировка на размер помещения   Скорректированная стоимость, руб.		+5%     428 925,00	0%     570 712,50	+10%     418 000,00
Скорректированная цена за 1 м кв.		997,50	990,82	1071,79
Удельный вес	100%	33,3%	49,95%	16,75%
Средневзвешенное значение	1006,60
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.	573 762,00

 

5.3 Определение потенциального валового дохода (ПВД) для объекта оценки

ПВД – это доход, который можно получить от владения объектом при 100% занятости и без учета потерь и расходов. ПВД рассчитывается на ежегодной основе по формуле:

ПВД = рыночная арендная ставка * полезная площадь (кв. метров) * 12 месяцев

В данной работе: ПВД = 573 762,00 * 12 = 6 885 144,00 руб./год

 

Определение потерь от недозагрузки объекта оценки

 

В данной курсовой работе потери от недозагрузки принимаются равными арендной плате объекта за один месяц и составляют 573 762,00 рублей.

 

Определение действительного валового дохода (ДВД)

 

Формула для расчета ДВД выглядит следующим образом:

 

ДВД = ПВД - потери от недозагрузки объекта оценки

Для данного объекта оценки:

 

ДВД = 6 885 144,00 – 573 762,00 = 6 311 382,00 руб./год