Понятие рынка недвижимости. Его сегментация.

Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложений капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Иными словами – рынок недвижимости – это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения.

Сегментация рынка недвижимости в целом соответствует классификации недвижимости.

Традиционно следует классифицировать рынок недвижимости фасетным методом.

Таблица 3 – Классификация рынков недвижимости фасетным способом

Первичный рынок формируется за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Все последующие сделки проходят на вторичном рынке, где происходит передача прав от одного владельца или собственника другому.

Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав участников. Неорганизованный рынок - не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

Биржевой рынок - это купля-продажа объектов на бирже недвижимости, конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и муниципального имущества или специальными уполномоченными организациями.

Рынок складских помещений. Дифференцируется по их оборудованию на:

- складские специализированные комплексы, оснащенные современными техническими средствами, отоплением;

- современно оборудованные ангары, подвальные;

- подвальные и полуподвальные помещения;

- первые этажи различных зданий;

- другие помещения.

Рынок незавершенного строительства. Образуется за счет муниципальных и частных объектов, не обеспеченных финансовыми, материальными и трудовыми ресурсами. Основывается на принципе взаимовыгодности – соглашения о процентном распределении построенных площадей между инвестором и собственником.

В зависимости от прав на недвижимость, которые являются объектом сделки купли-продажи, рынок недвижимости делят на рынок купли-продажи и рынок аренды.

На рынке купли-продажи передается полное право собственности, включающее правораспоряжение. На рынке аренды передается частичный набор прав, исключающий правораспоряжение.

Каждый из сегментов рынка развивается самостоятельно, так как существуют различия в законодательной и нормативной базах, ликвидности и специфических характеристиках отдельных рынков недвижимости, в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.