Оценка величины устранимого функцион.износа.

Понятие косвенных издержек.

Косв.издержки -те издержки,кот.не вошли в состав смет.ст-ти стр-ва, но кот.енобходимо осуществить либо при стр-ве,либо в процессе его реализации.

К ним относ.:-оплата за подключ.оъекта к инжен.сетям после завершения стр-ва;- отчисления инвестора в бюджет субъекта РФ/ в бюдж.Муницип.образ-я на разв-е соц. и инженерной инфрастр-ры(оплата правозастр-ки зем.уч-ка); -зат-ты на реализ.объекта на рынке: реклама,дотация недозагр.объекта в Марк.период,доп.кач-во услуг(на провед-е обществ.слуш.); - зат-ты на регистрацию права собств-ти (оплата работы ПИБ[проектно-инвест.бюро], нотар. заверение док.,); - др.виды косв.издержек (оплата работы независим.экспертов-эколоков, технол,..). Способы их оценки: 1) м.прямого счета (калькуляцион.).т.е.составить калькул-ю, назвать номенклатуру 2) м.косвен.оценки (в %). т.е. в % от с/ст-ти стр-ва. (от5-30%).

 

Износ недвижимости и его виды.

Износ -потеря ст-ти объектом под возд-ем к-либо причин:1) физич-ий (потеря ст-ти в рез-те естеств.старения матер-в под влиянием природ-климат.явл); 2) функцион. (из-за несоотв-я соврем. требован.уч-ков рынка/в рез-те изменив.норм); 3) внешний [*только неустраним.](в рез-те измен-я внешних по отнош-ю к объекту фак-ров){ухудш.местоположения;экологии;возник.войны}. По сост-ю износы: - устранимые (эконом.оправдано).Раб-ты по косметич.рем-ту; - неустран. (зат-ты > на ликвидацию,чем добавляем. ст-ть).Раб-ты кап.хар-ра.

Износ отлич.от понят-я бух.амортизации, т.к она 1.отражает только физ.износ; 2. величина её не соотв.реальн.физ.износу объекта,т.к.начисл-е производ.по линейн.з-ну: Н_А= 1/Т_НОРМ .

Оценка вел-ны физич.износа.

Физич.износ - потеря ст-ти в рез-те естеств.старения матер-в под влиянием природ-климат.явл. Может быть:- устранимым (зат-ты на ликвид-ю кот.<,чем добавляем.после этого ст-ть объекта);- н/устраним. (зат-ты > на ликвидацию,чем добавляем. ст-ть). Общим принципом оценки устран. износа явл.то, что он опред-ся смет.ст-тью работ на его ликвидацию. При исправлен.устран. физ.износа предполаг.,что изношен.эл-ты улучшений восстанивливаются до практически нового сост. Н/устран. износ опред-ся на базе разности м/у ст-тью инвестиций по созд-ю улучшений (C_ИНВ) и суммой устраним.физич.износа на дату оценки.. Для оценки н/устарн. физ.износа могут примен. 2 метода: 1.числа лет службы объекта(действит.возраст зд-я ÷ общий срок физ.жизни зд-я); 2.эксперт.оценки.(суть м. заключ.в оценке % износа кажд.эл-тя зд-я. либо осмотр либо заключ-я о технич. аттестации зд-я).

 

Оценка величины устранимого функцион.износа.

Функ.износ - из-за несоотв-я соврем. требован.уч-ков рынка/в рез-те изменив.норм. Устраним износ- зат-ты на ликвид-ю кот.<,чем добавляем.после этого ст-ть объекта. Устарним.функ.износ = расх.на его ликвидацию и может быть вызван 3 причинами:-1*.недостатками, устран-е кот. тербует добавления эл-тов улучшений; -2*.недостатками,ликвид-я кот. требует замены/модерниз. эл-тов; -3*. избыточ-ми кап.вложениями("сверхулуч-я").

1*: т.е.те позиции,кот. нет в существ.зд-нии,но кот.требует рын.стандарты.Устран.функцион.износ рассчитыв. как разность м/у с/ст-тью добавления треб.эл-та в существ.зд-ии и ст-тью его устр-ва при новом стр-ве в ценах на дату оценки. Поскольку ст-ть добавляемого оборуд-я в обоих случ.будет одинакова,она может не учитываться в расчетах. 2*: т.е.те эл-ты зд-я, кот.ещё выполн. свои ф-ии,но уже не соответ.соврем.рын.требов-ям. В данном случ. износ определяется как сумма остаточной ст-ти заменяемого эл-та, ст-ти демонтажа существ. и монтажа нового эл-та с учетом ст-ти новых мат-лов и возвратных сумм. 3*: т.е. те эл-ты зд-я кот.считаются на дату оценки излишними. могут быть:-устран.:-н/устраним. При оценке ст-ти замещения в болш-ве случ. "сверхулучш" не учитываются. Если опред-ся ст-ть воспр-ва, то устран.функ.износ опред-ся как разность м/у с/ст-тью "сверхулучш" и их фзич.износа с учетом ст-ти возврата мат-лов,но с добавлением ст-ти демонтажа работ.

 

51.Оценка величины неустранимого функцион.износа.

Функ.износ -из-за несоотв-я соврем. требован.уч-ков рынка/в рез-те изменив.норм. Неустран.износ-зат-ты > на ликвидацию,чем добавляем. ст-ть. Может быть вызван след. причинами: -1) недост-ми,вызван.отсутств. эл-тов зд-я,кот не были выполн.при новом стр-ве, но должны быть на дату оценки; -2). недост-ми, вызван.эл-ми зд-я,включ.в смету при новом стр-ве, но кот.на дату оценки быть не должно("сверхулучшения"). При оценке н/устр.функц.Изн. учитыв-ся как ст-ть эл-тов неэффективности,так и потеря дохода собственника. Для оценки 1) причины надо: из текущ.ст-ти ежегод.потери ЧОД вычесть с/ст-ть этих эл-тов при новом стр-ве. При оценке 2) причины: [если вид ст-ти "воспр-во улучшений"]:необход. вычесть из с/ст-ти этих эл-тов при новом стр-ве вычесть относящ.к этим жн эл-там физ.износ,а также любую добавлен.ст-ть и + текущ.ст-ть доп.расх.[если за основу взята ст-ть "замещения улучш."]:при расчете след.учитывать текущ.ст-ть доп.издержек владельца за минусом любой добавленной ст-ти.