Метод дисконтирования смет. ст-ти.

Суть: дисконтир-е распред-ых по периодам стр-ва(как правило месяц)затрат инвестора к дате заверш.стр-ва. После чего из получ.величины д.б.вычтена сумма накоплен.износа и добавл.рыноч.ст-ть зем.уч-ка(прав на него), если она не была учтена в составе затрат инвест. Метод примен., когда: 1)известны величина и период осущес-ия всех затрат инвестора по стр-ву объекта оц., вкл.расх.по приобр.зем.уч.и косвен.издержки. Прод-ть строит-го периода опред.по сметн.док-ам, д.б.сопоставл.либо с нормат-ой, либо с прод-тью, опред.по календ.графику. В сл.если фактич.прод-ть стр-ва об.оц. отлич.от наиб.типичной прод-ти соор-ия аналог.объектов, то приним.последняя. 2)бухгалт.амортизац.замен-ся на сумму накопленного на дату оц.износа, учитывающую все его виды; 3)сущ-ют источн.инф-ии о норме доход-ти аналогичн.строит.проектов на дату оц. На этой основе опред.норма дисконта. Оценка рын.ст-ти объекта по данн.мет.осущ-ся по форм.: , где Т=Тпред+Тстр+Тпост – прод-ть инвестиц-го цикла по возведению об.оц., годы; Тпред – прод-ть предшест-го началу стр-ва периода; Тстр – прод-ть стр-ва объекта; Тпост – прод-ть послестроительного(маркет-го) периода, годы. Сз.и.t – велич.(ст-ть)затрат инвестора в t-й мом.возведен.об.оц. При этом затраты инв.могут осущ-ся в виде авансов.платеж. Зав., платежей

производ-ых в пер.стр-ва(Зпсс) и платежей, осущ-ых в пер.после заверш.стр-ва(Зпост), руб.

45. Метод выделения(вычитания) для недвижимости предполаг. сбор инф-ии о ценах на зем.уч., имеющ.застройку. Метод примен.при: -налич.инф-ии о ценах продаж (ценах предложения) с един.объектами недв-ти, аналог.объекту оценки; -соответ-ие улучшений зем.уч-ка вар-ту его наиб.эффек-го исп-ия. Процед.оценки зем.уч этим мет.вкл. этапы: 1. Опред-е рын.ст-ти един.объекта недв-ти, включ-го оцениваемый зем.уч., на основ.изуч.рынка и сопостав.продаж. При отсут. инф-ии о ценах сделок допуск-ся исп-ие цен предлож-я. При необ-ти опред-е элем-ов срав-я и внесение корр-ок, сглажив.их отличия.

2. Расчёт ст-ти воспр-ва или ст-ти замещ.возвед-я зд.и соор., аналогич.тем, кот. располож.на зем.уч. 3. Опред.рын.ст-ти зем.уч.путём вычитания из рын.ст-ти земли с улучшениями ст-ти воспр-ва или замещ.зд.и соор. «+» метода: 1) единств.метод (кроме мет.распр-ия) расчёта рын.ст-ти земельного уч.в случ., когда на рынке отсут.достов.данные о соверш.сделках с аналог.незастр-ми зем.уч.

2) Метод широко исп-ся при опред.вар-та наиб. эфф-го исп-ия зем.уч.как свободного. Метод выдел.прив.к объективн.рез-ам, если можно точно оцен.вел-ну ст-ти воспр-ва или замещ-я улучш. (зд. и соор.) и их накопл.износа при усл-и относит.равновес.спроса и предлож.на соответ.сегменте рынка недв-ти.

Огранич-ть метода выдел.закл.в том, что он может дать необъект.оц.ст-ти зд.и соор., возраст кот. превыш.10 лет, поскольку с теч.врем.вероят-ть воспр-ва устарев.объекта недв-ти уменьш., а сложн.расчёта накопл.износа возраст. Кроме того, в усл-ях высок.инфляции очень сложно точно рассч.ст-ть затрат на воспр-во зд.и соор., не говоря уже о ст-ти воспр-ва всех улучшен.город.земель с выделен.доли, приходящ.на оцениваем.зем.уч.