Подходы к определению величины корректировок.

Классификация корректировок.

Коррек-ки- показатели, с пом.кот.вып-ся устранение выявлен.отличий обектов аналогов от об.оценки. Классиф-ся по 2 критериям: 1.По последов-ти учета: -завис.: корр-ки кот.позвол.устран.внешн.отлич.недв-ти. Внос.в перв.очер.в строг.послед-ти, при этом базой для внесен.кажд.послед.завис.коррек-ки явл.предшествующая скоррек-ая цена об.аналога: 1)различ.в правах; 2)разл.в усл-ях финансир-я; 3) в усл-ях соверш.сделки(обяз.учит.корр-ка, если об.аналог подобр.с пом.СМИ) 4)на время. –незвис.: все ост.корр-ки. Учит.во 2-ю очер.в любой послед-ти, т.к.единой базой для их расч.явл.скорректир.цена об.анал.на послед.завис.коррек-ку: 1)местополож.; 2)тех.сост.; 3)налич.инж.сетей; 4)вид из окна; 5)матер.стен; 6)кач-во планир.решений и др. 2.По ед.измерения: 1)абсолют.в деньгах; 2)относит.в %:

-кумулятивн.(с уч.зн.сложения);

-мультипликативн.(умножен.)

 

Процедура корректировок. Ее суть, порядок проведения.

Коррек-ки- показатели, с пом.кот.вып-ся устранение выявлен.отличий обектов аналогов от об.оценки.

Суть: определ.цены об.аналога, по кот. Мог быть продан на рынке, если бы обладал такими же хар-ми как об.оценки. Процедура провод.по принципу от об.аналога к об.оценки(это опред.знак корр-ки). Если об.оц.по какому-либо параметру должен ст-ть дороже, чем об.анал., то корр-ка внос.с «+» и наоборот.

Подходы к определению величины корректировок.

Коррек-ки- показатели, с пом.кот.вып-ся устранение выявлен.отличий обектов аналогов от об.оценки. Величина корр-ок может.опред. подходами:

- доходным примен.в виде метода капитализац.потери дохода, если устан.условно бесконечн.период врем.(балкон) , либо в виде метода дисконтир.денеж.потока при огранич.сроке. ;

- сравнит. корр-ки опред.либо метод.парных сравнен., либо экспертн.оц.; - затратным расчит.путем сост-я сметы или кальуляц.Его не рекомен.исп-ть, т.к. на рынке действ.принцип изменяющихся пропорций, в соотв.с кот.разл.эл-ты «н» вносят иной вклад в создан.рын.ст-ти по сравнен.с затратами на их создание(сметн.ст-ть).

 

40. Метод аналогий. Это приблизит.метод оценки рын.ст-ти объекта в усл-ях, когда известны значения корр-ок и м.б.не извест.их номенклатура. В этом мет.исп-ся разл.рыночн. соотношен: 1.валовый рентн.коэф.(наиб.известн.)(GRM) это отнош.цены объекта к арендн.годов.плате. ВРК=Ц/Агод. Значен.ВРК м.б.выявл.самостоят., либо из аналитичобзоров по рынку. В С-Пб ВРК от 2 до 12. 2.лидирующие индикаторы предст.собой соотнош.цен между об.недв-ти и ценами на др.товары. Как прав., в кач-ве товаров представителей выбир.товары с устоявш.рын.ст-тью(драгоцен., нефть, газ, лес, цемент, авто).

41. Затрат. подход(ЗП) в оценке недвиж-ти. Его сущность, достоинства и недостатки. ЗП позвол. оцен.«н» по величине тех затрат, кот.связ.со стр-ом и экспл-ией данн.об. Можно оцен.ст-ть в целом, либо отд.эл-ты объекта. «+»: 1)м.б.применен для оценки люб.объектов в люб.усл-ях. «-»: 1)в зав.от эконом.усл-ий может давать либо занижен., либо завышен.величину по сравнен.с реал.ст-тью. В усл.кризиса- завыш., в усл.эк.подъема- заниж.

2) ЗП обычно не исп-ся для оц.кач-ой хар-ки объекта, либо для оц.имущ-ых прав на объект.