Общие принципы составления отчета об оценке.

Документальное сопровождение оценки

Недвижимой собственности

 

 

Методические указания

по оформлению курсовых и дипломных работ

Санкт-Петербург

Содержание

 

1. Введение. 2

2. Содержание задания на оценку. 3

3. Общие принципы составления отчета об оценке. 7

4. Требования к составлению отчета об оценке. 8

5. Требования к содержанию отчета об оценке. 9

6. Требования к описанию используемой информации. 12

7. Требования к описанию методологии оценки и расчетов. 13

8. Требования к хранению, обращению и публикации материалов отчета. 14

9. Требования к учебным отчетам по оценке недвижимости. 15

10. Заключение. 16

11. Литература. 16

 

Введение

Методические указания разработаны с учетом требований Федерального Закона «Об оценочной деятельности» (далее ФЗ ОД), Международных и Федеральных стандартов оценки (далее МСО и ФСО соответственно – см. [1]-[4]) к перечню обязательных оценочных процедур, подлежащих отражению в задании на оценку, а также требования к составлению отчета об оценке – с дополнениями, касающимися отличий курсовых и аттестационных работ по оценке от профессионального отчета об оценке.

Требования заказчика оценки представляются в задании на оценку и отражаются в договоре на проведение оценки.

Задание на оценку оформляется в письменном виде, перечень его разделов устанавливается ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к поведению»и МСО 104 «Требования к объему работ»из МСО 2011, содержание разделов согласовывается с оценщиком и утверждается заказчиком.

В соответствии с заданием на оценку договор определяет деловые отношения между оценщиком (или юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор) и заказчиком, в нем содержится описание оцениваемых объектов гражданских прав и вид определяемой стоимости, указывается размер денежного вознаграждения за проведение оценки.

ФЗ ОД устанавливает, что в договоре на проведение оценки приводятся сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика, наименование и место нахождения саморегулируемой организации, членом которой является оценщик, перечисляются стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки, а также специальные указания и ограничения. В договоре должно содержаться указание на размер, порядок и основания наступления ответственности, дополнительной по отношению к установленной федеральным законодательством ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Если договор на выполнение работ, предусмотренных заданием на оценку, заключает юридическое лицо, то в этом договоре должны быть указаны сведения (в том числе фамилия, имя, отчество) об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку.

Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с ФЗ ОД, ФСО №3 «Требования к отчету об оценке» и МСО 105 «Составление отчета об оценке», а также со стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет. Отчет об оценке, предназначенный для ее заказчика и иных пользователей, содержит профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, подтвержденное на основе собранной информации и расчетов.

Подготовка курсовых и аттестационных работ по оценке активов или бизнеса (в статусе учебных отчетов об оценке) осуществляется либо по реальному заданию и договору с конкретным заказчиком (под руководством квалифицированного оценщика – члена СРОО), либо по учебному заданию, составленному и утвержденному преподавателем (руководителем курсовой или аттестационной работы) – по согласованию со студентом – исполнителем задания.

Содержание задания на оценку

Как установлено упомянутым выше стандартом МСО 104 (МСО 2011), заказчику оценки необходимо понимать, каким требованиям должны удовлетворять результаты оценки и какие ограничения налагаются на использование этих результатов. Отсюда следует необходимость согласования оценщиком и заказчиком оценки перечня позиций задания на оценку, с включением в этот перечень цели оценки, важнейших процедур и принимаемых допущений, а также ограничений, обременений и условий, которые должны быть приняты до завершения оценки и подготовки отчета. Информация или условия, открывшиеся в процессе формирования и исполнения задания на оценку, могут вызвать необходимость корректировки упомянутого перечня и содержания требований к процедурам оценки.

Рассмотрим содержание всех разделов задания на оценку.

2.1. Идентификация объекта оценки в заданииобеспечивается указанием наименования этого объекта, его структуры, местоположения и краткой характеристики – с представлением подлежащих учету в оценке имущественных прав на объект. Указывается перечень документов, представляемых заказчиком и/или иным уполномоченным лицом для проведения оценки, за исключением информации, потребность в которой возникла у оценщика в ходе проведения оценки. Вместе с этим в задании на оценку приводится перечень другого имущества и других имущественных прав, влияние которых на стоимость объекта оценки надлежит учесть в процессе определения его стоимости. Если объектом оценки являются активы, которые используются в соединении с другими активами, то в задании должно быть разъяснено, каким образом указанные «присоединенные» активы могут влиять на стоимость объекта оценки.

2.2.Представленное далее в задании назначение оценки определяет ее цель, вид стоимости, соответствующий цели оценки, предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения. Вид стоимости устанавливается заказчиком оценки в соответствии с требованиями МСО 103 «Базы стоимости» и ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости». На основании определения цели оценки в задании на оценку может – в случае необходимости – указываться не только определяемую стоимость, но также иные расчетные величины, которые оценщик должен определить при проведении оценки объекта. К таким величинам могут относиться: затраты, необходимые для воспроизводства или замещения улучшений; рыночная арендная плата за пользование объектом; убытки и упущенная выгода при вынужденном отчуждении объекта; затраты на устранение экологического загрязнения и рекультивацию земельного участка. В задании может быть установлена дополнительно валюта, в которой стоимость должна быть представлена в отчете наряду со стоимостью, выраженной - по требованию ФСО № 1 - в рублях.

2.3.Заданием устанавливается дата и срок поведения оценки, а также дата представления отчета об оценке заказчику. Дата оценки определяется как дата, на которую устанавливается стоимость объекта оценки, и как дата последнего осмотра оценщиком этого объекта. Дата оценки может быть отличной от даты, на которую должны быть предприняты или завершены исследования, или от даты составления и представления заказчику отчета об оценке.

2.4.Заказчик согласовывает с оценщиком и отражает в задании масштаб исследования и источники используемой информации: устанавливаются согласованные пределы области исследований и специфические виды исследований (с указанием их характера), типы источников и объем информации, с указанием той информации, на которую можно положиться в процессе оценки без специальной проверки. Необходимым, например, является указанное в задании на оценку разрешение на принятие информации, предоставленной заказчиком или согласованными с заказчиком третьими лицами относительно юридического права на оцениваемый актив без обязательства проверки этой информации оценщиком. В отсутствие в отношении объекта оценки документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц, ограничений в использовании и обременений, а также экологического загрязнения, устанавливается, что стоимость объекта оценки определяется оценщиком исходя из предположения об отсутствии указанных прав, ограничений, обременений и загрязнений, если в задании на оценку не указано иное.

2.5.Заданием предусматривается необходимость подтверждения соответствия методологии оценки требованиям ФСО и МСО. В случаях, когда установленная заказчиком цель оценки требует отклонения от этих требований, указанное отклонение должно быть описано и обосновано, причем оценщик может принять такое задание и оказать услуги только при соблюдении следующих условий:

– задание на оценку не направлено на введение в заблуждение предполагаемых пользователей отчета;

– выполненная оценка не настолько ограничена, чтобы ее результаты оказались ненадежными и недостоверными для предполагаемой цели и использования оценки;

– заказчику сообщено письмом о том, что соответствующие инструкции к заданию повлекут за собой отступления от стандартов и должны быть полностью раскрыты в отчете об оценке.

2.6.В задании на оценку приводится перечень допущений и ограничений, на которых должна основываться оценка, а также оговаривается возможность использования специальных предположений и допущений. Специальными предположениями именуются утверждения, которые достаточно очевидны, для того чтобы их принять как факт в контексте задания на оценку без определенного исследования или проверки, и которые, будучи однажды заявленными, должны признаваться в трактовке оценки. Специальные допущения касаются принятия фактов, которые отличаются от реальных фактов, существующих на дату оценки, ииспользуются, чтобы иллюстрировать влияние измененных обстоятельств на стоимость: предположение о том, что подлежащее оценке не новое здание как будто создано на дату оценки, незавершенное строительством здание оценивается как достроенное на дату оценки, свободное от арендаторов здание оценивается как сданное в аренду или, наоборот, заполненное здание считается освобожденным от арендаторов на дату оценки.

Если осуществляется оценка объекта недвижимой собственности с неоформленными правами на земельный участок, то в задании на оценку устанавливается возможность выполнения оценки с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника улучшений в отношении такого участка. Оценка объектов недвижимости, сделки с которыми возможны без регистрации прав на земельный участок, осуществляется исходя из сложившихся условий оборота таких объектов.

2.7.Если необходимо или желательно ограничить варианты использования и публикации результатов оценки или ограничить перечень лиц, использующих эти результаты, то это должно быть отражено в задании на оценку и в договоре. Важно, чтобы результаты оценки не использовались для условий, не совпадающих с концепцией оценки, или в целях, для которых эти результаты не предназначены. В документах должно быть четко указано, что отчет об оценке не может публиковаться или воспроизводиться без согласия заказчика и оценщика.

2.8.В задании на оценку может быть приведено требование к степени детализации оценочных процедур в отчете об оценке и, например, может быть установлено, что не требуется представление в отчете объяснений по поводу использованных подходов к оценке или каких-либо обоснований.

2.9.В соответствии с МСО 104 взадании на оценку уделяется внимание идентификации оценщика и подтверждению его компетентности: исполнителем договора на оценку может быть физическое лицо или оценочная компания, но в любом случае предусматривается необходимость размещения в отчете об оценке заявления, подтверждающего достаточную для выполнения задания компетентность оценщика или оценщиков, участвующих в исполнении договора об оценке. Если оценщику (оценщикам) необходима помощь других специалистов при исполнении какой-либо части задания на оценку, в задании должны быть указаны подрядчики и привлекаемые агенты, с определением их вклада в работу и степени доверия к качеству их работы.

2.10. При составлении учебного задания на оценку предусматривается моделирование различных интересов потенциальных заказчиков, а также учет возможных ситуаций, встречающихся в оценочной практике.

Общие принципы составления отчета об оценке.

Особая важность отчета об оценке, составление которого является последним шагом в процессе оценки, заключается в том, что в нем должно содержаться заключение о стоимости. Чтобы обеспечить сравнимость и правдоподобие результатов оценки, отчет об этой оценке должен содержать ясное и точное описание цели и сферы применения полученных результатов. В отчете должно быть представлено обоснование подходов и методов оценки, использованных для определения вида стоимости, установленного в задании, а также раскрытие любых специальных предположений и допущений или ограничивающих условий, которые непосредственно затрагивают оценку.

В отчете указываются: дата, на которую определяется стоимость (дата оценки), дата завершения процесса оценки и дата составления отчета. Здесь описывается степень обследования объекта, приводятся ссылки на применимость стандартов оценки, а также аналитические процедуры и эмпирические данные, используемые для получения заключения о стоимости – в такой степени подробности, которая может облегчить читателю анализ процесса оценки и использования исходных данных. В отчете должна быть подпись оценщика.

Требования по составлению отчета об оценке, содержащиеся в МСО и в ФСО, применяются ко всем типам отчетов, причем соблюдение этих требований обязательно как для независимого (внешнего), так и для внутреннего оценщика. Общими для отчетов об оценке являются требования: каждый отчет предоставляет читателю ясное понимание выполненной оценки, не допускает неоднозначности в суждениях и не вводит пользователей в заблуждение.

Отдельные требования к оценке, проводимой для специальных целей и специальных типов собственности, например, для финансовой отчетности и кредитования, могут отличаться от требований для других случаев оценки, представляемых в соответствующих профильных стандартах. Отметим, например, что при подготовке отчета об оценке может предусматриваться его соответствие требованиям Международных стандартов финансовой отчетности (МСФО) и Международных стандартов финансовой отчетности для государственного сектора (МСФОГС). При этом определение стоимости для финансовой отчетности регламентируется МСО 201.01-201.05 (из МСО 2011), которыми следует руководствоваться во взаимосвязи с другими стандартами оценки, представленными в МСО и в ФСО.

При подготовке учебного отчета об оценке, выполненной в соответствии с учебным заданием и учебным договором на проведение оценки, в отчете надлежит указывать положения, добавленные или измененные в сравнении с реальной ситуацией и реальным набором ценообразующих факторов для объекта оценки в текущем состоянии рынка.