Финансирование реконструкции

1.3.1 Источники финансировании реконструкции

 

Источники финансирования реконструкции недвижимости, в соответствии со структурой финансового механизма, делятся прежде всего на бюджетные и внебюджетные. При этом, несмотря на тенденцию к снижению доли непосредственного участия государства в экономике, бюджетные источники инвестирования по-прежнему играют в Российской Федерации достаточно весомую роль.

Наибольший же интерес на практике чаше всего представляет структура и классификация возможных источников финансирования с точки зрения отдельно взятого предприятия (т.е. частного инвестора или застройщика).

К числу важнейших проблем, решаемых инвестором (застройщиком) при реализации любого проекта реконструкции недвижимости, относится проблема организации финансирования:

- выбор источников финансирования;

- поиск внешних инвесторов;

- разработка и реализация в процессе осуществления проекта механизмов финансирования и возврата инвестированных ресурсов.

Первичная классификация возможных источников инвестиций довольно проста: выделяют собственные и заемные средства.

Более детальная классификация всего многообразия источников средств, используемых предприятиями в процессе реконструкции недвижимости, представляет известную сложность. Например, с точки зрения действующих собственников (совладельцев) компании, средства, привлекаемые путем дополнительной эмиссии акций, выглядят как «привлеченные», чем не менее, по экономической природе и с точки зрения бухгалтерского учета, такие средства относятся к собственным. Подобная коллизия возникает также в отношении средств, привлекаемых застройщиком по договорам инвестирования (долевого участия).

 

1.3.2 Классификация источников средств застройщика

 

В практике часто необходимо осуществлять классификацию источников средств также с точки зрения юридических последствий их использования, с точки зрения их влияния на право участия различных сторон инвестиционного процесса в управлении предприятием, с точки зрения механизма привлечения средств и т.д..

Привлечение финансирования с использованием того или иного источника в любом случае связано для застройщика с определенными затратами: акционерам необходимо выплачивать дивиденды, банкам проценты за предоставленные ими ссуды, инвесторам доход на инвестиции и т.д. Общая сумма средств, которую необходимо уплатить за использование определенного объема финансовых ресурсов по отношению к этому объему «К», называется стоимостью капитала (cost of capital).

Следует отличать понятие «стоимость капитала компании» от понятий типа «оценка капитала», «стоимость компании» и т.п. В первом случае речь идет о некоторой специфической характеристике источника средств: стоимость капитала количественно выражается в сложившихся относительных годовых расходах компании на обслуживание своей задолженности перед собственниками и инвесторами, т.е. это относительный показатель, измеряемый в долях единицы (или процентах). Естественно, что подобная характеристика может рассматриваться как в отношении отдельного источника, так и в отношении их совокупности; здесь появляется понятие средней стоимости капитала.

Во втором случае речь идет о различных абсолютных стоимостных показателях, например, величине собственного капитала в той или иной оценке (балансовой, рыночной), величине привлеченных средств, совокупной стоимостной оценке компании и др. Необходимо отметить, что названные понятия взаимосвязаны не только качественно, но и количественно: если компания участвует в инвестиционном проекте, доходность которого меньше, чем стоимость капитала данной компании, ее капитализированная стоимость по завершении этого проекта неизбежно уменьшится. Таким образом, показатель «стоимость капитала» является одним из ключевых элементов теории и практики принятия инвестиционных решений.

Расчет стоимости капитала компании сопряжен с определенными сложностями, так как если для некоторых источников (например, стоимость банковского кредита) ее можно вычислить достаточно легко, то для ряда других источников это сделать довольно трудно, а точное исчисление иногда в принципе оказывается невозможным. Тем не менее, даже приблизительное знание стоимости капитала коммерческой организации весьма полезно как для сравнительного анализа эффективности авансирования средств в ее деятельность, так и для осуществления ее собственной инвестиционной политики.

Показатель, характеризующий стоимость капитала, авансированного в деятельность компании, в международной практике носит название средневзвешенной стоимости капитала WACC (Weighted Average Cost of Capital).

Показатель WACC выполняет ряд функций. Во-первых, он показывает нижнюю границу доходности рассматриваемых застройщиком инвестиционных проектов: проект имеет смысл лишь в том случае, если его доходность превышает WACC инвестора. Во-вторых, значение WACC используется в качестве коэффициента дисконтирования при анализе финансовых показателей текущей и перспективной деятельности предприятия. В-третьих, в соответствии с традиционной теорией, предполагается, что WACC может быть использован для оценки структуры капитала и определения ее оптимальности для возможной последующей коррекции (впрочем, существует и иная точка зрения: концепция Модильяни-Миллера предполагает отсутствие четкой взаимосвязи структуры капитала и его цены).

Одним из наиболее распространенных в современной практике инвестиционного анализа показателей является Economic Value Added (EVA).

Данный показатель, отражающий эффективность процесса создания компанией дополнительной стоимости, в частности, помогает проследить вышеупомянутую связь понятий «стоимость компании«и «стоимость капитала»: положительная величина EVA, во многом определяемая WACC, свидетельствует об увеличении стоимости компании в результате осуществляемого проекта, отрицательная о ее снижении.

Еще одним показателем, важным для принятия застройщиком решения о возможной структуре капитала, авансируемого в проект, является финансовый левередж (financial leverage), характеризующий влияние заемных средств на отдачу собственного капитала: если дополнительное кредитование увеличивает возврат на собственные средства, то имеет место положительный эффект левереджа, а если дополнительное кредитование уменьшает возврат на собственные средства, говорят об отрицательном левередже.

Основное правило финансового левереджа звучит следующим образом: использование заемного капитала будет увеличивать норму отдачи собственного капитала до тех пор, пока стоимость заемного капитала после уплаты налогов будет меньше, чем норма отдачи всего инвестиционного проекта после уплаты налогов (без участия заемного капитала).

Нельзя, однако, не учитывать и отрицательные стороны увеличения долгосрочных заемных средств в общей сумме капитала застройщика, проявляющиеся, в частности, в увеличении уровня финансового риска.

Практические действия по управлению уровнем левереджа, к сожалению, не поддаются жесткой формализации и зависят от ряда факторов: стабильности работы застройщика, степени насыщенности рынка недвижимости, текущей структуры активов и пассивов, наличия резервного заемного потенциала, налоговой политики государства, текущей и перспективной ситуаций на фондовых рынках и т.д.

В частности, если застройщик имеет стабильно прочные позиции на рынке, его прибыль генерируется в достаточном объеме, а возможности на рынке реконструкции недвижимости не исчерпаны, то он вполне может прибегнуть к привлечению дополнительного заемного капитала для расширения масштабов деятельности. Точно так же если застройщик не исчерпал свой резервный заемный потенциал, а инвестиционные возможности выглядят привлекательными, то для их реализации вполне оправдано сделать ставку на долгосрочные заемные средства. Очевиден и тот факт, что компании, находящиеся на стадии быстрого развития, т.е. успешно наращивающие свои производственные мощности, могут более активно привлекать заемные средства по сравнению с компаниями, чей бизнес развивается не столь успешно: иными словами, некоторое повышение финансового риска здесь вполне оправданно.

 

1.3.3 Бюджетное финансирование реконструкции сложившейся застройки

 

Бюджетное финансирование реконструкции предоставление средств бюджетов (на безвозвратной или возвратной основе) предприятиям-бюджетополучателям в соответствии с установленным законодательством для полного или частичного покрытия их расходов на осуществление реконструкции объектов, предусмотренных в соответствующем утвержденном бюджете.

В соответствии с Бюджетным кодексом РФ «бюджетная система Российской Федерации основанная на экономических отношениях и государственном устройстве Российской Федерации, регулируемая нормами права это совокупность федерального бюджета, бюджетов субъектов Федерации, местных бюджетов и бюджетов государственных внебюджетных фондов». Таким образом, бюджетная система подразделяется на три уровня.

Принципы бюджетного финансирования можно подразделить на общие, касающиеся всех бюджетополучателей и частные, определяющие порядок предоставления бюджетных средств организациям и учреждениям в зависимости от их организационно-правовой формы и метода ведения хозяйства. К общим принципам относят: соблюдение законности финансирования (отпуск бюджетных средств может происходить только на основе утвержденного бюджета и сводной бюджетной росписи см.ниже), целевой характер предоставления бюджетных средств, выделение средств в пределах лимитов бюджетных обязательств, признанных органом, исполняющим бюджет, и с учетом использования ранее отпущенных бюджетных ассигнований. К частным относят принципы, различающиеся в зависимости от того, кому и на какие цели предоставляются бюджетные средства. Так, для бюджетных учреждений действует принцип зависимости объема финансирования от установленных норм и фактически достигнутых показателей.

Процесс бюджетного финансирования начинается с утверждения соответствующего бюджета органом представительной власти. В финансовых органах готовится организационный план, в котором предусматриваются задачи подразделений каждого финансового органа по обеспечению выполнения бюджета. Далее проводится работа по квартальному распределению бюджета. Она направлена на равномерную мобилизацию бюджетных доходов и бесперебойное обеспечение денежными средствами мероприятий, финансируемых из бюджета.

В финансовом органе на основании показателей бюджета составляется бюджетная роспись доходов и расходов, которая утверждается исполнительным органом власти.

Бюджетная роспись представляет собой документ, содержащий детальные показатели доходов, средств заимствований и расходов утвержденного бюджета в соответствии с действующей бюджетной классификацией по срокам бюджетного года в разрезе распорядителей и получателей бюджетных средств. Она направляется для сведения в органы представительной власти и контрольно-счетные органы.

Роспись доходов и расходов составляется по каждому главному распорядителю бюджетных средств и по всем разделам, главам и статьям бюджетной классификации. Она разрабатывается на основании балансов доходов и расходов, смет расходов бюджетополучателей. Утвержденная роспись доходов и расходов бюджета служит документом, регламентирующим взыскание платежей в бюджет и открытие кредитов для финансирования мероприятий, предусмотренных в бюджете.

Кассовое исполнение бюджета, т.е. операции со средствами на бюджетных счетах по зачислению доходов бюджета и платежам за счет бюджетных средств, осуществляется органом Федерального казначейства.

Финансирование мероприятий, предусмотренных росписью расходов, обеспечиваются поэтапно.

1. Утверждение и доведение бюджетных ассигнований до распорядителей и получателей бюджетных средств. На основании бюджетной росписи в течение 20 дней со дня ее получения утверждают финансовый орган и главных распорядителей бюджетных ассигнований на период действия утвержденного бюджета.

Доведение объемов ассигнований из бюджета вышестоящими распорядителями бюджетных средств до нижестоящих распорядителей и получателей осуществляется через Федеральное казначейство.

2. Принятие бюджетных обязательств бюджетополучателями.

Бюджетное обязательство это оформленное бюджетополучателями право предъявления требований к бюджету. На основании доведенных до получателей бюджетных средств лимитов бюджетных обязательств они имеют право принятия обязательств на осуществление расходов. Лимиты бюджетных обязательств формируются финансовым органом и доводятся до всех получателей бюджетных средств.

На основании уведомлений о выделенном лимите бюджетных обязательств получатель средств бюджета обладает правом осуществления закупок, начисления установленных денежных выплат, принятия иных обязательств бюджета. Принятие обязательств при осуществлении закупок оформляется соответствующими договорами с поставщиками продукции, исполнителями работ и услуг.

3. Подтверждение и выверка исполнения бюджетных обязательств. Расходование бюджетных средств не может быть проведено без завершения исполнения бюджетных обязательств. Бюджетополучатель обязан представить в финансовый орган документы, подтверждающие реализацию бюджетных обязательств.

4. Расходы и платежи по реализованным бюджетным обязательствам. Расходование бюджетных средств осуществляется в форме списания денежных средств бюджетных счетов в целях исполнения платежных обязательств бюджетов в пользу юридических и физических лиц. Основанием для расходования бюджетных средств служит платежный документ, оформленный в порядке, установленном финансовым органом. При этом объем расходуемых средств не может превышать исполненных подтвержденных бюджетных обязательств. Сумма денежных средств, списанных с бюджетного счета в целях исполнения платежного обязательства, представляет собой кассовый бюджетный расход.

Как уже отмечалось, частные инвестиции направляются в реконструкцию исключительно недвижимости, способной принести доход, соответствующий ожиданиям инвестора, т.е., как минимум, не меньший, чем ставка депозита в надежном банке. Отсюда следует, что роль государства в финансировании реконструкции и обновления инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационной и социально-необходимой недвижимости, если и будет уменьшаться (за счет декларируемого развития сети платных автодорог, приватизации части инженерных сетей и генерирующих предприятий), то незначительно.

Бюджетное финансирование реконструкции объектов недвижимости осуществляется в различной форме.

Во-первых, это бюджетные ассигнования на оплату работ, выполняемых по государственным (федеральный бюджет) и муниципальным контрактам (местные бюджеты).

Необходимо отметить, что несмотря на формально безвозвратный характер подобной формы финансирования, бюджет, при правильной организации работы соответствующего органа власти, «внакладе» не остается:

- повышается инвестиционная привлекательность региона, а рост инвестиций ведет к росту налоговых поступлений;

- растет рыночная стоимость земельных участков в данном регионе и их продажа или передача в аренду частным инвесторам приносит в бюджет большие средства.

Кроме того, местные власти, как правило, предусматривают взимание с компаний, желающих осуществлять строительство или реконструкцию в данной местности, платы в виде компенсации соответствующей доли затрат местного бюджета на развитие инфраструктуры, инженерных сетей и т.п.

Во-вторых, важным источником бюджетного финансирования реконструкции являются бюджетные кредиты и ссуды. В ст. 6 Бюджетного кодекса РФ бюджетный кредит определяется как «форма финансирования бюджетных расходов, которая предусматривает предоставление средств юридическим лицам или другому бюджету на возвратной и возмездной основах». Бюджетная ссуда бюджетные средства, предоставляемые другому бюджету на возвратной, безвозмездной или возмездной основах на срок не более шести месяцев в пределах финансового года.

В качестве заемщиков средств федерального бюджета могут выступать:

- бюджетные учреждения (ст. 118 Бюджетного кодекса РФ предусматривает, что бюджетные учреждения не имеют права получать кредиты у кредитных организаций и других физических и юридических лиц, за исключением ссуд из бюджета и государственных внебюджетных фондов);

- государственные и муниципальные унитарные предприятия;

- юридические лица;

- органы исполнительной власти нижестоящих бюджетов;

- отдельные категории граждан.

Застройщикам, не являющимся государственными или муниципальными предприятиями, бюджетный кредит в соответствии со ст. 76 Бюджетного кодекса РФ может быть выдан только при условии предоставления заемщиком обеспечения исполнения обязательства по возврату кредита. Способами обеспечения могут быть банковские гарантии, поручительства, а также залог имущества в размере не менее 100 % предоставляемого кредита.

Обязательное условие предоставления бюджетного кредита проведение предварительной проверки финансового состояния заемщика. Цели, на которые может быть предоставлен бюджетный кредит, условия и порядок предоставления определяются при утверждении бюджета на очередной финансовый год.

Разновидностью бюджетного кредита является налоговый кредит. В данном случае понятие «кредит» носит несколько условный характер, т.к. не все виды налоговых кредитов обладают признаками кредита (срочность, возвратность, платность). Различают следующие формы предоставления налогового кредита: снижение ставки налога, сокращение окладной суммы (валового налога), полное освобождение от налога на определенный период (налоговые каникулы), отсрочка или рассрочка уплаты налога, возврат ранее уплаченного налога или его части (налоговая амнистия), зачет ранее уплаченного налога (широко используется в целях избежания двойного налогообложения), замена уплаты налога (части налога) натуральным исполнением (целевой налоговый кредит). Целевой налоговый кредит льгота, предоставляемая местными органами власти в пределах суммы налога, зачисляемой в местные бюджеты, налогоплательщику в случае выполнения им особо важного заказа по социально-экономическому развитию территории или предоставления особо важных услуг населению данной территории. Для получения такой льготы плательщик должен заключить налоговое соглашение с местной администрацией, которое затем подлежит утверждению местным органом власти при рассмотрении соответствующего бюджета. Налоговый кредит находит широкое применение, т.к. он напрямую сокращает налоговое обязательство налогоплательщика, тогда как изъятия и скидки лишь косвенно сокращают окладную сумму. Кроме того, налоговый кредит больше, чем другие налоговые льготы, учитывает имущественное положение налогоплательщика: одинаковый в количественном выражении налоговый кредит сохраняет большую долю дохода плательщику с более низкими доходами.

В процессе реконструкции недвижимого имущества, имеющего важное значение для социально-экономического развития региона, а также в случае, если такая реконструкция является частью технического перевооружения производства, застройщик может рассчитывать на использование так называемого инвестиционного налогового кредита, предусмотренного ст. 6668 Налогового кодекса РФ. Инвестиционный налоговый кредит может быть предоставлен по налогу на прибыль, а также по региональным и местным налогам на срок от 1 до 5 лет. Инвестиционный налоговый кредит предоставляется на основании заявления застройщика и оформляется договором между соответствующим уполномоченным органом и застройщиком в течение 1 месяца со дня получения заявления. Наличие у застройщика одного или нескольких договоров об инвестиционном налоговом кредите не может служить препятствием для заключения с ним договора об инвестиционном налоговом кредите по иным основаниям. Договор должен предусматривать: порядок уменьшения налоговых платежей, сумму кредита с указанием названия налога, по которому он предоставлен, срок действия договора, начисляемые на сумму кредита проценты, порядок погашения суммы кредита и начисленных процентов, документы об имуществе, которое является предметом залога, либо поручительство, ответственность сторон. Законами субъектов Российской Федерации и нормативно-правовым актами, принятыми представительными органами местного самоуправления по региональными местным налогам, могут быть установлены иные основания и условия предоставления инвестиционного налогового кредита.

Еще одной, хотя и косвенной, формой бюджетного финансирования реконструкции недвижимости является предоставление государственных (муниципальных) гарантий для привлекаемых застройщиком внешних и внутренних займов (кредитов).

Государственные (муниципальные) гарантии предоставляются застройщику, как правило, на конкурсной основе и под проекты, которые само государство (в лице соответствующего органа) определило как приоритетные и высокоэффективные.

Примером гарантирования государством задолженности юридического лица может служить предусмотренное Постановлением Правительства РФ от 25.08.01 №628 предоставление государственных гарантий по заимствованиям ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в целях развития рынка ипотечных ценных бумаг и обеспечения за счет полученных таким путем средств кредитов населению на приобретения жилья.

Для обеспечения комплексности мероприятий по реконструкции недвижимого имущества, в особенности ветхого и аварийного жилого фонда, их бюджетное финансирование осуществляется в рамках многочисленных федеральных и муниципальных специализированных целевых программ.

 

1.3.4 Собственные средства и порядок их формирования

 

К собственным средствам компании относятся уставный (акционерный) капитал, т.е. средства учредителей и внешних акционеров, прибыль, амортизация, а также целевые внешние инвестиции.

Уставный капитал средства, внесенные учредителями (собственниками) компании для ее создания и последующего осуществления хозяйственной деятельности.

Для предприятий различной организационно-правовой формы данные средства называются по-разному: складочный капитал (для хозяйственных товариществ), уставный фонд (для государственных и муниципальных предприятий), паи (для кооперативов), собственно уставный капитал (для всех остальных форм).

Величина уставного капитала имеет определенную значимость лишь в момент учреждения организации и в российской практике часто является крайне незначительной величиной. Для совладельцев (первоначальных акционеров) является важным не номинал принадлежащих им акций, а их доля в капитале компании.

Стоимость источника «уставный капитал» с позиций собственников действующей компании на первый взгляд можно было бы счесть равной нулю, однако для самой компании эта стоимость будет равна стоимости источника «нераспределенная прибыль»

Одним из наиболее действенных средств увеличения объема собственных средств компании (и ее инвестиционного потенциала) может служить эмиссия акций, т.е. увеличение уставного капитала за счет привлечения новых акционеров.

Акция ценная бумага, свидетельствующая об участии ее владельца в собственном капитале компании. Акции, в отличие от облигаций и иных долговых ценных бумаг, не имеют установленных сроков обращения. Реализация акций сопровождается передачей внешним инвесторам ряда имущественных и иных прав:

а) право голоса, т.е. право на участие в управлении компанией, как правило, посредством голосования на собрании акционеров при выборе его исполнительных органов, принятии стратегических направлений деятельности компании, решении вопросов, касающихся имущественных интересов акционеров (в частности, ликвидация или продажа части имущества, эмиссия ценных бумаг и др.);

б) право на участие в распределении прибыли (т.е. получение пропорциональной части прибыли в форме дивидендов);

в) право на соответствующую долю в акционерном капитале компании и остатка активов при ее ликвидации;

г) право на ограниченную ответственность, согласно которому акционеры отвечают по внешним обязательствам компании лишь в пределах рыночной стоимости принадлежащих им акций;

д) право продажи или уступки акции ее владельцем какому-либо другому лицу;

е) право на получение информации о деятельности компании.

Различают следующие основные виды акций: именные и на предъявителя, обыкновенные (простые) и привилегированные, распространяемые по открытой или закрытой подписке.

Именные акции записываются в специальном журнале регистрации (реестре), который ведется акционерным обществом или поручается специализированной компании регистратору. В реестре содержатся данные о каждой именной акции, времени ее приобретения, количестве акций у отдельных акционеров. Движение именных акций подлежит обязательной регистрации, кроме того, передача акций другому владельцу в некоторых случаях требует нотариального оформления. Что касается акций на предъявителя, то в журнале регистрации фиксируется лишь общее их количество.