Глава 4. Оценка земельных участков

 

Основные понятия и принципы оценки земель

Земля в Украине является основным национальным богатством и находится под особой защитой государства. Земельные отношения регулируются Конституцией Украины, Земельным кодексом, а также принятыми в соответствии с ними нормативно-правовыми актами. Право собственности на землю - это право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками. Земля в Украине может находиться в частной, коммунальной или государственной собственности.

Центральным местом при создании условий для экономического регулирования земельных отношений и, соответственно, управления земельными ресурсами является определение стоимости земли. Для совершения трансакций с земельными участками необходимо, чтобы ее оценка была объективной, обоснованной и прозрачной.

В начале земельной реформы в Украине плата при передаче земельного участка устанавливалась на уровне стократного размера земельного налога. С 1993 года Указами Президента установлено, что право собственности на земельные участки приобретается по стоимости, определяемой на основе экспертной оценки. Это стимулировало формирование законодательной и нормативно-методической базы землеоценочной деятельности. Было определено, что денежная оценка земли применяется для экономического регулирования земельных отношений при заключении гражданско-правовых соглашений. При этом принципиальное значение имел факт, что на уровне закона было дано определение денежной оценки как капитализированного рентного дохода с земельного участка, что отвечает общепризнанному пониманию ценности земли. К сожалению, неразвитость на то время в Украине рыночных отношений в сфере землепользования не позволила сразу внедрить в практику оценки традиционные подходы к определению стоимости земли: сопоставление цен продажи земельных участков, капитализации чистого дохода от сдачи земли в аренду, учета затрат на обустройство и застройку земельного участка. Принятые на государственном уровне методики денежной оценки земель разного функционального назначения имеют характер нормативной оценки, которая осуществляется в рамках расчетного ценообразования на основе представлений о характере оптимального использования земель. Они не учитывают такие важные факторы формирования стоимости земли, как конкретные обстоятельства договора о приватизации, спрос и предложение на земельные участки определенной категории в том или ином регионе, условия инвестирования и т. д. Поэтому, результаты денежной (нормативной) оценки только случайно могут совпадать с суммой денег, за которую может быть приобретено право собственности на земельный участок.

Экспертная денежная оценка, в соответствии с которой должна определяться стоимость земельного участка при передаче в собственность, базируется совсем на иных основах.

В отличие от нормативной оценки, в рамках экспертной денежной оценки, земельный участок рассматривается, прежде всего, как основная составляющая недвижимости - жилой, производственной, коммерческой, - рынки которых уже в достаточной степени сформировались в Украине. Это дает возможность при определении стоимости земли максимально учесть рыночные факторы: спроса и предложения, наилучшего и наиболее эффективного использования, ожидания, изменений и дополнительной прибыльности земли. Оценка вклада земли в общую доходность объекта недвижимости обеспечивает определение не нормативной капитализированной стоимости потенциального рентного дохода, а текущей стоимости реально возможного рентного дохода, в котором аккумулируются индивидуальные свойства земельного участка и деятельности, локализованной в его рамках. Такой подход позволяет учесть экономическую ситуацию, сложившуюся на момент оценки в населенном пункте, в регионе, в целом по стране.

Таким образом, на сегодня в рамках денежной оценки сосуществуют два направления: нормативная оценка, которая основывается на базе, отличной от рыночной и применяется, прежде всего, для целей налогообложения земель различного функционального назначения, и экспертная оценка, которая базируется на рыночных принципах и используется для определения стоимости земельных участков при заключении гражданско-правовых договоров.

Составной частью земельных отношений являются рентные отношения. Они возникают в связи с производством и присвоением дополнительного продукта на основе использования земли. В сельском хозяйстве величина дополнительного продукта зависит, прежде всего, от рационального использования земли, ее плодородия. Плодородие подразделяется на естественное и искусственное. Естественное плодородие составляет совокупность физических, химических и биологических свойств почв. Искусственное - это результат улучшения этих свойств за счет проведения различных мероприятий. Особенности различных земельных участков могут быть сведены к следующим: неодинаковое естественное плодородие, ограниченность земли вообще и участков с лучшим естественным плодородием, в частности, возможность повышения производительных сил земли в результате деятельности человека. Лучшие по естественному плодородию и месторасположению (по отношению к пунктам реализации продукции и снабжения) участки нельзя свободно переместить в пространстве, в отличие от большинства других средств производства. Поэтому владение землями более высокого естественного плодородия создает преимущества в сельскохозяйственном производстве. Собственность на землю обусловливает получение землевладельцем определенной доли дополнительного продукта в виде земельной ренты. Таким образом, земельная рента является экономической формой реализации земельной собственности. Выделяют такие основные разновидности земельной ренты: дифференциальная, абсолютная, монопольная и рента в несельскохозяйственных отраслях.

Дифференциальная земельная рента характеризуется отличиями в природных условиях, которые приводят к тому, что при одинаковых затратах на различных по качеству и местоположению землях создается различный объем продукции, а значит, неодинаковый дополнительный доход, который и является материальной основой ренты.

Абсолютная земельная рента не связана с естественными и экономическими факторами. Она обусловлена монополией собственности на землю. Возникает на землях, имеющих низкое естественное плодородие, при ограниченности производства сельскохозяйственной продукции и наличии фактора безработицы в определенной местности. Превышение спроса на продукцию, производимую в данной местности над ее производством, приводит к росту рыночной цены на нее. Это обеспечивает экономическую прибыль, которая приобретет форму абсолютной ренты.

Монопольная рента создается за счет уникальности природных и климатических условий, свойств почв, которые позволяют выращивать сельскохозяйственную продукцию с особенными качественными характеристиками. Производство такой продукции не может быть увеличено за счет расширения региона выращивания и привлечения в сельскохозяйственный оборот новых земель, а неудовлетворенный высокий постоянный спрос на эту продукцию дает возможность устанавливать монопольно высокие цены. Разница между монопольно высокой ценой продукта и экономическими затратами составляет монопольную ренту.

В населенном пункте уровень доходности любого вида экономической деятельности в значительной мере зависит от характеристик места его локализации - доступности, степени освоения территории, способа ее использования и т.д. Во всяком случае, можно утверждать, что доход будет выше там, где эти условия лучше. Поэтому, предприятия, которые имеют удобное месторасположение, пребывают в более благоприятных условиях относительно использования рынков сырья, сбыта, рабочей силы, организации технологического процесса. Это обеспечивает им экономию средств, времени и получение избыточного дохода - городской земельной ренты.

И хотя особенности проявления городской земельной ренты сугубо индивидуальны, законы рентообразования едины для всех городских земель. В общих чертах можно говорить, что ценность городских земель состоит из показателей дифференциальной, абсолютной и монопольной ренты.

Дифференциальная рента отображает конкретную ценность земельного участка и подразделяется на такие виды:

• ренту за счет доступности участка. Она обусловлена более низким уровнем затрат на ввоз сырья, материалов, комплектующих изделий и вывоз готовой продукции, а также более высокой производительностью труда работников вследствие снижения транспортной усталости;

• решу за счет использования освоенной территории. Она обусловлена снижением стоимости продукции за счет сокращения затрат на создание инженерно-транспортной инфраструктуры (сетей энерго- и водоснабжения, канализации, путей автомобильного и железнодорожного транспорта и т.п.);

• ренту за счет эффективности дополнительных капиталовложений в благоустройство территории. Она обусловлена возможностями и выгодами данного участка. Сочетание основных и дополнительных функций способствует формированию повышенного спроса и, таким образом, улучшает потребительские свойства участка.

Абсолютная рента характеризует эффективность целевого использования земельного участка. В отличие от дифференциальной ренты, она не зависит от конкретных свойств участка. Ее характеристики относятся к определенной отрасли или виду деятельности, под которые используется участок. Она формируется за счет органичного строения капитала, свойственного этой отрасли или виду деятельности. Потому, ее можно назвать рентой преимущества цели использования.

Монопольная рента в городе создается на всех участках, независимо от их местоположения. Для строительства постоянно нужны новые участки. Количество предложений, вследствие ограниченности территории города в целом, не отвечает спросу на них, особенно в районах, имеющих свойства, которые практически невозможно воспроизвести: ядро исторически сложившегося центра; заповедные территории; территории с оздоровительными свойствами и т. п.

Таблица 4.1

Разновидности городской земельной ренты

 

 

ГОРОДСКАЯ ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕНТА
Дифференциальная рента	Рента за счет доступности земельного участка
Рента за счет освоенности территории
Рента за счет эффективности дополнительных капиталовложений
Абсолютная рента	Рента за счет эффективности целевого использования земельного участка
Монопольная рента	Рента за счет ограниченности предложения

Таким образом, при выполнении оценки земельных участков, для получения их объективной рыночной стоимости, необходим обязательный учет рентных отношений, возникающих в населенных пунктах.

Земельные отношения регулируются Конституцией Украины, Земельным Кодексом, а также принятыми в соответствии с ними нормативно-правовыми актами. Задачами земельного законодательства является регулирование земельных отношений с целью обеспечения права на землю граждан, юридических лиц, территориальных общин и государства, рационального использования и охраны земель. Оно базируется на следующих принципах:

а) сочетания особенностей использования земли как территориального базиса, природного ресурса и основного средства производства;

б) обеспечения равных прав собственности на землю граждан, юридических лиц, территориальных общин и государства;

в) невмешательства государства в осуществление гражданами, юридическими лицами и территориальными общинами своих прав в отношении владения, пользования и распоряжения землей, кроме случаев, предусмотренных законом;

г) обеспечения рационального использования и охраны земель;

д) обеспечения гарантий прав на землю;

е) приоритета требований экологической безопасности.

С точки зрения денежной оценки, земли делятся на:

1. Земли сельскохозяйственного назначения;

2. Земли населенных пунктов;

3. Земли несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов).

Необходимо отметить, что основные положения, определяющие подходы к организации и осуществлению земелеоценочной деятельности для всех перечисленных выше земель изложены в Законах («О хозяйственных обществах», «О плате за землю», «О едином сельскохозяйственном налоге», «Об аренде земли», «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине»), Указах Президента («О приватизации объектов незавершенного строительства», «О приватизации автозаправочных станций, реализующих горюче-смазочные материалы исключительно населению», «О приватизации и аренде земельных участков несельскохозяйственного назначения для осуществления предпринимательской деятельности», «О продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения», «О мерах по развитию и регулированию рынка земель населенных пунктов, других земель несельскохозяйственного назначения»).

В зависимости от вида земель, процедура и порядок проведения денежной оценки определяются следующими нормативно-методическими и нормативно-техническими документами, которые для удобства пользования сведены в табл. 4.2, 4.3.

Таблица 4.2

Документы по нормативной и экспертной оценке земли

Вид документа	Нормативная	Экспертная
	Категория земель
	С/х. назначения	Населенных пунктов	Не с/х. назначения (кроме насел, пунктов)	Не с/х. назначения
Методики	№ 213 КМУ от 23.3.1995г.	№525 КМУ от 30.5.1997г.	№1050 КМУ 16.06.1999г.
Порядки	75/230/325/1 50 от 27.11.1995г.	86/148/86/76/88 от 29.8. 1997 г.	№ 72 ГКЗ 8.07.1999г.
Эталоны	Нет	г.Бровары с.Краси-ловка	Идет подготовка институтом землеустройства	Нет

 

Таблица 4.3 Различия нормативной и экспертной оценки земли

Нормативная (денежная) оценка	Экспертная (денежная) оценка
Рассматривает земельный участок отдельно от объектов недвижимости, размещенных на ней	Рассматривает земельный участок в единстве с другими объектами недвижимости, размещенными на ней
Учитывает земельные улучшения, осуществленные только вне пределов земельного участка	Учитывает земельные улучшения, осуществленные как за пределами земельного участка так и в его границах
Ориентируется на массовые характеристики и черты земельного участка	Ориентирована на индивидуальные черты, включая конкретные обстоятельства договора
Оперирует нормативным рентным доходом	Оперирует реально возможным рентным доходом
Не учитывает конъюнктуры рынка и сложившейся экономической ситуации	Учитывает конъюнктуру рынка и сложившуюся экономическую ситуацию
Стоимость является производной от стоимости земельного участка	Стоимость является производной от прибыльности деятельности, локализованной в границах земельного участка
Носит нормативный характер	Носит рыночный характер

Экспертная денежная оценка земель может выступать в следующих основных формах:

• практическая деятельность по оценке земельных участков;

• консультационная деятельность;

• рецензирование отчетов об оценке земельных участков;

• методическое обеспечение оценки имущества;

• учебная деятельность оценщиков.

Базовым понятием землеоценочной деятельности является земельный участок. Он выступает объектом права собственности. Вместе с расположенными на нем домами, постройками, сооружениями, многолетними насаждениями и т. д., он образует целостный объект недвижимости.

Земельный участок - это часть земной поверхности с установленными границами, определённым местом расположения, с определенными в отношении к нему правами (Земельный Кодекс Украины ст. 79). Право собственности на земельный участок распространяется в его границах на поверхностный (почвенный) слой, а также на водные объекты, леса и многолетние насаждения, которые на нем находятся. Право на земельный участок распространяется на пространство, которое находится над и под поверхностью участка на высоту и глубину, необходимые для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений.

Земельный участок имеет существенные составляющие. Они подразделяются на материальные (компоненты земельного участка, его части, границы, конфигурация) и нематериальные (права, интересы, обязательства и т. д.).

Каждый земельный участок, в зависимости от целевого предназначения, включает элементы, обеспечивающие его функциональную целостность:

• территория под домами (постройками, сооружениями);

• хозяйственные и другие площадки;

• дороги, проезды и тротуары;

• озеленение территории;

• замкнутые водные просторы (при наличии) и т. д.

Большинство из этих компонентов нормируется по удельным

размерам и расстояниям до дома, постройки и сооружения, линий регламентации (красные линии, границы технических и охранных зон), которые влияют на определение граничных размеров земельных участков в зависимости от общей площади основных, обслуживающих и вспомогательных построек и сооружений, их этажности и взаимного положения.

В комплекс нормативных параметров, определяющих размеры земельного участка, также входят: коэффициент застройки; доля озелененных и открытых пространств; плотность застройки (обуславливаются функциональным использованием, назначением). Они устанавливаются в соответствии со строительными, противопожарными и санитарными нормами, а также с учетом рентной ценности городской территории.

Размер земельного участка характеризуется физической и геодезической площадями.

Физическая площадь земельного участка - это площадь земной поверхности в пределах участка с учетом неровностей физической поверхности земли: склонов, оврагов, холмов, впадин и тому подобное.

Геодезическая площадь земельного участка - это площадь проекции границ участка на плоскость проекции, в которой установлена геодезическая система координат. Геодезическая площадь определяется по координатам углов поворота границ.

В правоустанавливающих документах приводится геодезическая площадь земельного участка.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми.

Делимыми земельными участками являются такие, которые без нарушения их сущности (утраты существенных составных) могут быть разделены на реальные земельные части, каждая из которых после разделения создает новый земельный участок, способный обеспечить нормативные требования относительно застройки или другого его использования.

Неделимыми земельными участками являются такие, которые состоят из идеальных земельные частей и не могут быть разделены в натуре (на местности) без вреда для их рационального использования.

Границы земельного участка отделяют его от других земельных участков, определяются каталогом координат углов поворота границы и устанавливаются в натуре (на местности).

Границы земельного участка могут быть внешними и внутренними.

Внешняя граница земельного участка устанавливается с целью фиксации территориального расширения прав собственности на землю и должна быть замкнутой.

Внутренняя граница земельного участка возникает, если на нем находятся посторонние землепользователи.

Внешняя и внутренняя граница не могут иметь совместных точек.

Основные права и ограничения прав пользования землей определены в III разделе Земельного Кодекса Украины, принятого в октябре 2001 года (Глава 14. Право собственности на землю, Глава 15. Право пользования землей, Глава 16. Право земельного сервитута, Глава 17. Добрососедство, Глава 18. Ограничения прав на землю).

В Украине приватизация земельных участков гражданами для индивидуального, жилищного, дачного и гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, сельского (фермерского) хозяйства осуществляется с 1992 года. С 1993 года началась продажа земельных участков несельскохозяйственного назначения для осуществления предпринимательской деятельности, преимущественно для строительства автозаправочных станций и участков, на которых находятся объекты незавершенного строительства. Этот процесс активизировался после издания Указа Президента Украины от 19 января 1999 года № 32 «О продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения». Однако процесс становления рыночных земельных отношений продвигается очень медленно. За время с начала приватизации немногим более 60 % граждан, которым участки были предоставлены в пользование, приватизировали их. Всего 3% земельных участков, на которых расположены приватизированные субъектами предпринимательской деятельности объекты недвижимости, находятся в их собственности. Площадь земельных участков под такими объектами составляет около 200 000 гектаров. Только нормативная оценка этой земли составляет более 50 000 000 000 гривен.

Основной причиной, сдерживающей развитие рынка земли, является несовершенное правовое обеспечение приватизации и продажи земельных участков из государственной собственности, регистрации участков и прав на них, защиты прав собственников земли, необоснованные ограничения в отношении категорий земель, которые могут быть бесплатно приватизированы гражданами или проданы из государственной собственности юридическим лицам.

На сегодня в Украине недостаточно развиты финансово-правовые механизмы приобретения земельных участков несельскохозяйственного назначения для осуществления предпринимательской деятельности и обеспечения прозрачности операций с ними на вторичном рынке. Не созданы условия для эффективного функционирования рыночных институтов (земельных бирж, земельных банков, земельных аукционов и т. д.), которые бы обеспечивали развитие и функционирование вторичного рынка земли. Отсутствует достоверная и доступная информация о земельных участках, их стоимости, рыночной истории (информация о динамике изменения во времени стоимости земельного участка). Отсутствуют механизмы обеспечения полноты оплаты налогов и сборов (обязательных платежей) в бюджеты и государственные целевые фонды, сборов с операций на рынке земли.

Основными направлениями развития, стабильного функционирования и регулирования развитого рынка являются:

• бесплатная передача земельных участков несельскохозяйственного назначения в собственность граждан Украины и продажа этих участков субъектам предпринимательской деятельности;

• формирование инфраструктуры рынка земли, обеспечение его функционирования, создание условий для развития конкуренции, обеспечения прозрачности операций и уменьшения инвестиционного риска на этом рынке;

• внедрение в Украине эффективной системы изучения спроса и предложения, развитие менеджмента и маркетинга на рынке земли;

• обеспечение оценки земельных участков несельскохозяйственного предназначения в рыночных условиях;

• создание механизма согласования частных, общественных, государственных интересов в процессе функционирования рынка земли;

• обеспечение защиты прав участников рынка земли;

• совершенствование экономических, правовых основ механизма функционирования и регулирования рынка земли, создание прозрачной информационной системы для обеспечения функционирования и регулирования этого рынка.