Описание объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости объекта оценки

Характеристика	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4

Цена за единицу площади, руб. с учетом НДС		174 875	187 869	93 000	202 366
Вид прав на здание	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Корректировка, %		0	0	0	0
Обоснование корректировки		В связи с тем, что вид прав на здание одинаков, корректировка равна нулю
Условия финансирования	Из собственных средств	Из собственных средств	Из собственных средств	Собственные средства	Собственные средства
Корректировка, %		0	0	0	0
Обоснование корректировки		Условия финансирования сделки с объектом оценки и с объектами-аналогами типичны для данного сектора рынка – за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты
Особые условия	Открытый рынок, публичная оферта	Открытый рынок, публичная оферта	Открытый рынок, публичная оферта	Открытый рынок, публичная оферта	Открытый рынок, публичная оферта
Корректировка, %		0	0	0	0
Обоснование корректировки		Изменение рыночной цены объекта оценки в зависимости от дополнительных условий сделки с объектами-аналогами не требуется, так как объект оценки и объекты-аналоги присутствуют на открытом рынке, условия совершения сделок – публичная оферта
Дата публичной оферты	20 апреля 2013 года	Апрель 2013 года	Апрель 2013 года	Апрель 2013 года	Апрель 2013 года
Корректировка, %		0	0	0	0
Обоснование корректировки		В связи с тем, что публичная оферта была произведена в один день, корректировка не применяется
Рыночные условия	Дата предложения объектов аналогов 1 марта, дата проведения оценки 12 марта
Корректировка, %		0	0	0	0
Обоснование корректировки		Необходимости внести изменения в рыночную стоимость объекта оценки в зависимости от даты предложения объектов-аналогов нет. Так как дата предложения объектов аналогов 1 марта, дата проведения оценки 12 марта, что незначительно будет влиять на рыночную стоимость
Местоположение	Москва, Ленинградский проспект, д.24,стр.2	Варшавское шоссе д.13,стр.2	Вавилова, 57А	ул. Данилов-ская, д.25. к. Г	Москва, Кадашевская набережная, 6/1/2
Корректировка, %		-5	-3	12,78	-41,6
Обоснование корректировки		Все объекты аналоги и объект оценки с аналогичной развитой инфраструктурой, окружение объектов-аналогов и объекта оценки сопоставимо, объекты аналоги также находятся в сопоставимой удаленности от станции метро. Однако в связи с расположением в разных частях города необходимо ввести корректировки, которые рассчитывались как отношение стоимости одного кв. метра аналогичного объекта оценки со стоимостью одного кв. метра идентичного здания в районе, где расположен аналог объект оценки. Так для первого и второго аналога корректировки даны на основании экспертной оценки, а по остальным аналогам рассчитывался в виду больших территориальных различий. По третьему аналогу стоимость 1 кв. м. в районе оцениваемого объекта на стоимость 1 кв. м. в районе объекта аналога: 4500/3990 = 1,1278; По 4 аналогу: 4500/7700=0,584
Назначение и вид недвижимости	Нежилое административное здание, отдельно стоящее, кирпичная постройка, офис класса «В»	Нежилая постройка, может использоваться под различные коммерческие цели, кирпичная постройка, офис класса «В»	Двухэтажное офисное здание, административная постройка, офис класса «В»	объект-аналог относится к сегменту рынка офисной недвижимости, к офисам класса «В», а также представляют собой отдельно стоящие здания, а не встроенные помещения - аналогично оцениваемому объекту	административное здание, отдельно стоящее, кирпичная постройка, офис класса «В»
Корректировка, %		0	0	0	0
Обоснование корректировки		Так как в данном случае объект оценки и объекты-аналоги относятся к сегменту рынка офисной недвижимости, к офисам класса «В», а также представляют собой отдельно стоящие здания, а не встроенные помещения
Площадь здания, кв. м	398,6	711	305	2726,4
Корректировка, %		2,1	0	50	30
Обоснование корректировки		Как правило, удельная стоимость больших по площади объектов меньше, чем удельная стоимость объектов меньшего размера, поэтому, по экспертной оценке, необходимо скорректировать стоимость оцениваемого здания. Используя данные о стоимости одного кв. метра в данном районе, находим коэффициенты: по третьему аналогу: средняя стоимость 1 кв. метра в регионе объекта оценки (5 000$= 139 000 руб) делим на стоимость 1 кв. метра третьего аналога (93 000), получаем коэффициент 1,5 по четвертому аналогу: надбавку по третьему аналогу (0,5) умножаем на соотношение площадей четвертого аналога (1556) и третьего(2726), получаем 0,30
Техническое состояние здания	процент износа 39%, Общее состояние внутренней отделки хорошее	После ремонта	Почти идеальное, за исключением основания постройки в виду давности строительства. Но здание также после ремонта	Износ оцениваемого объекта более 39%, здание- аналог после недавнего капитального ремонта	Здание более новое
Корректировка, %		-5	-3,4	-11	-10
Обоснование корректировки		В связи с разной степенью износа и другим критериям по экспертной оценке присвоены корректировки
Вид прав на ЗУ	На основе договора аренды	На основе договора аренды	На основе договора аренды	На основе договора-аренды	На основе договора-аренды
Корректировка, %
Обоснование корректировки		В связи с одинаковым видом прав на земельный участок
Коммуникации	Все коммуникации подведены	Все коммуникации подведены	Все коммуникации подведены	Все коммуникации подведены	Все коммуникации подведены
Корректировка, %
Обоснование корректировки		Так как аналогичные условия у всех объектов
Состояние отделки	Общее состояние внешней отделки удовлетворительное	После качественного ремонта Ремонт аналоговых объектов выполнен гораздо более качественнее, на высоком уровне, что говорит о преимуществе аналога на фоне оцениваемого объекта недвижимости	евро стандарт Ремонт выполнен на высочайшем уровне, более того, внешняя отделка выполнена в стилистической манере, что значительно выделяет объект среди остальных аналогов	Здание после недавнего ремонта в отличие от оцениваемого объекта, имеющего удовлетворительный внешний вид	Здание после недавнего ремонта в отличие от оцениваемого объекта, имеющего удовлетворительный внешний вид
Корректировка, руб.		-10	-18	-10	-10
Обоснование корректировки		В связи с разной внешним видом и различной давностью последнего ремонта
Наличие доп. улучшений ЗУ	Нет охраны, есть ограждение	Паркова, ограждение, охрана	Парковка, ограждение, охрана	Парковка, охрана.	Парковка, охрана, домофон, шлагбаум
Корректировка, %		-4	-4	-4	-6
Обоснование корректировки		В связи с дополнительными условиями и услугами у объектов
Совокупная корректировка, %		-21,9	-28,4	37,78	-37,6
Скорректированная цена 1 кв. м объекта-аналога, руб.		136 580	134 541	128 135	126 277
Вес, присваиваемый цене объекта-аналога		0,3	0,3	0,2	0,2
Обоснование весов		Веса распределим в соответствии убывания значимости в зависимости от увеличения коэффициента коррекции
Стоимость 1 кв. м объекта оценки, руб.	132 220