Рынок офисной недвижимости

Общая информация о сегменте рынка

 

По данным Bluestone Group, общий объем качественных офисных площадей в Москве на конец 2012 года составил 13,5 млн кв.м, превысив показатель 2011 года на 4,6%. Всего за год в столице было введено в эксплуатацию порядка 600 000 кв.м офисов классов А, В+ и В. Сроки ввода ряда объектов были по разным причинам перенесены на 2013 год.

В течение 4 квартала на рынок вышло 182 тыс. кв. м офисных помещений. Соотношение класса А и B в новом строительстве последних трех месяцев 2012 г. составило 30% и 70%.

Офисные здания подразделятся на три класса - А, В и С. Офис класса А должен соответствовать 16 из 20 ниже указанных пунктов, класса В - как минимум 10 из требований, а класса С – не менее 8-и.

1. Высококлассная отделка с полным техническим обслуживанием (включая системы управления зданием).
2. Профессиональное управление недвижимостью.
3. Здание расположено в хорошей местности с удобной доступностью и коммуникациями.
4. Системы кондиционирования воздуха – не менее чем 2-трубные или подобные системы.
5. Подвесные потолки.
6. Высота от пола до потолка, включая подвесные потолки, в среднем 2,7 метра.
7. Удобная открытая планировка этажа (колонные конструкции).
8. Наличие разводки для телефонных, электрических и компьютерных кабелей, или фальшполы (или возможность их установить).
9. Высококлассные стеклопакеты, рациональное расположение окон.
10. Современные высокоскоростные лифты, максимальное время ожидание – не более 30 секунд.
11. Подземная парковка.
12. Качественные материалы.
13. На 100 кв. м арендуемой пощади – одно место парковки (наземной или подземной).
14. Фактор потери площадей (отношение общей площади к полезной) не превышает 12%.
15. Высококлассные операторы связи.
16. Два источника подачи электроэнергии и/или резервные системы обеспечения бесперебойного питания; (электроэнергия – минимум 50 Вт на 1 кв. м используемой территории для арендаторов +20 Вт для общего освещения).
17. Нагрузка на полы – 400-500 кг на 1 кв. м.
18. Современная система охраны и пропускной контроль.
19. Кафетерий для персонала и другие удобства.
20. Глубина этажа (от окна до окна) – 18-20 м.

Исходя из вышеперечисленных критериев, оценщик сделал вывод о том, что объект по адресу Ленинградский проспект, д.24, стр.2 (САО) относится к классу В.

 

Перечень наиболее крупных офисных проектов верхних классов, строительство и реконструкция которых были завершены в течение 2012 года, приведен в табл. 8.2.

 

Таблица 8.2. Наиболее крупные офисные проекты 2012 года (классы «А» и «В»)

 

Название объекта	Класс	Офисная площадь, кв. м
Sky Light	А
Гранд Сетунь Плаза	А
Алкон	А
Аквамарин 3	А
Рига Лэнд, фаза 2, здание Б	B
LIGHTHOUSE	А
W Плаза - 2	B

 

В 2013 г. к вводу заявлено порядка 706 тыс. кв. м офисных площадей. Наибольшее количество запланированных к вводу офисных площадей относится к классу А – 66%.

 

8.2.2. Структура спроса и предложения

На конец 2012 г. общий объем предложения качественных офисных помещений Москвы достиг 13,4 млн кв. м. Прирост общего объема предложения качественных офисных площадей по итогам 2012 г. составил: 6,1% по классу А и 3,2% по классу B, а общий прирост – 4%.

По итогам года объем поглощения офисных площадей составил 724 тыс. кв. м, что на 35% больше чем в прошлом году. Большая часть арендованных и купленных площадей приходится на помещения класса Б+ - 484 тыс. кв. м, это 67% от общего объема поглощения.

Максимальная активность пользователей офисных площадей в 2012 г. пришлась на 4 квартал, - объем поглощения достиг уровня 286 тыс. кв. м, это на 65% больше чем в предыдущем квартале и около 40% всех поглощенных за год площадей. Такая картина характерна для последнего квартала, когда многие компании откладывают принятие решения по аренде/покупке офиса на конец года.

Подводя итоги 2012 года, аналитики CBRE говорят о том, что в Москве в сфере офисной недвижимости предложение в 3 квартале 2012 года выросло 13% по сравнению с аналогичным периодом 2011 года. А спрос снизился примерно на те же 13%. При этом доля свободных площадей по итогам III квартала 2012 года практически не изменилась по сравнению с итогами II квартала, что позволяет говорить о балансе уровня спроса и предложения.

Структура спроса и предложения офисных помещений Москвы представлена в табл. 8.3 — 8.4

 

Табл. 8.3. Структура предложения офисных помещений Москвы по классам, 4 кв. 2012 года

Класс А	17%
Класс B	32%
Класс B	51%

 

Табл. 8.4. Структура спроса на аренду и покупку офисных площадей в Москве, 4 кв. 2012 года

Промышленность и производственные компании	18%
Финансовый сектор	31%
Государственный сектор	3%
Потребительский сектор и сфера услуг	32%
ИТ/ Телекоммуникации	16%

 

8.2.3. Ценовая ситуация в субсегменте

 

Если рассматривать коммерческие условия аренды в зависимости от состояния помещения, то на конец года арендные ставки по классу А составили: $700 за кв. м в год для помещений в состоянии «с отделкой» и $805 за кв. м в год «под отделку».

По классу B+ средняя стоимость аренды составляет $572 за кв. м в год для помещений в состоянии «с отделкой» и $483 за кв. м в год «под отделку. И для объектов класс B- - $434 за кв. м в год и $315 за кв. м в год соответственно.

Средние арендные ставки и цены на офисные помещения Москвы представлены в табл. 8.5 и табл. 8.6.

 

Табл. 8.5. Средние ставки аренды на офисные помещения Москвы, 4 кв. 2012., $/кв.м/год

 

Местоположение	Класс А	Класс В
В пределах садового кольца
Между Садовым кольцом и ТТК
Между ТТК и МКАД (спальные районы)

 

На протяжении 2012 г. средние ставки аренды и средняя цена за офисные помещения поднимались только на самые ликвидные объекты, как правило, класса А в пределах Садового Кольца и объекты, расположенные в ЗАО.

Цены продаж офисных площадей выросли за год на 3-5%, составив $6000-8000 за кв.м для класса А, $3500-6000 для класса В+ и $2500-3500 для класса В.

 

Табл. 8.6. Средняя цена за кв.м офисных помещений Москвы, 4 кв. 2012., $/кв.м/год

 

Местоположение	Класс А	Класс В
В пределах садового кольца
Между Садовым кольцом и ТТК
Между ТТК и МКАД (спальные районы)

 

Рис. 8.7. Уровень вакантных площадей

*Изменение по сравнению с показателями на конец 2011 г.

 

Величина годовых затрат на оплату коммунальных услуг (КП) составляет:

• класс «А» - 110-135 $/кв. м, среднее значение 120 $/кв. м;
• класс «В+» - 80-105 $/кв. м, среднее значение 90 $/кв. м;
• класс «В-» - 50-75 $/кв. м, среднее значение 60 $/кв. м.