Методические указания по изучению темы. Недавние изменения Земельного кодекса РФ[33] относительно вещных прав на землю еще не нашли отражения в учебной литературе

Недавние изменения Земельного кодекса РФ[33] относительно вещных прав на землю еще не нашли отражения в учебной литературе, поэтому внимательно проверяем изучаемые нормативные правовые акты на предмет их действия.

Земли в Российской Федерации могут находиться в государственной и муниципальной собственности, причем она может быть не разграничена между органами публичной власти, тогда как земельные участки могут находиться также и в частной собственности.

Однако частная собственность на земельные участки отличается по своему содержанию от собственности на рукотворные вещи: «Особая конституционная формула (ч.2 ст.36) ограничивает круг действий собственника природных ресурсов, в том числе земельных: владение, пользование и распоряжение природными ресурсами осуществляются их собственниками СВОБОДНО, ЕСЛИ это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц» [34].

Это конституционное положение находит развитие в иных нормативных правовых актах. Например, согласно федеральному закону от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[35], собственник земельного участка, относящегося к сельскохозяйственным угодьям, в случае его неиспользования или использования не по назначению в течение более чем трех лет, по решению суда может быть лишен права собственности; см. также ст. 286 ГК РФ.

Возникновению прав на землю посвящена пятая глава Земельного кодекса РФ.

Производными от права собственности являются такие права на земельные участки, как аренда, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), безвозмездное пользование земельными участками.

Вопросы для самоконтроля

1. В каких случаях субаренда и перенайм земельного участка возможны без получения арендатором соответствующего разрешения собственника участка?

2. Какие земельные участки ограничены в обороте?

3. Что может являться основаниями прекращения частного и публичного земельного сервитута?

4. В каких случаях прекращается право пользования служебным наделом?

5. Какой специфический документ необходим для регистрации перехода права на земельный участок?

6. Можно ли продать часть земельного участка?

7. В каких случаях можно передать в аренду часть земельного участка?

8. Каковы существенные условия договора купли-продажи земельного участка?

9. Может ли орган местного самоуправления устанавливать предельные значения цены земельного участка при их купле-продаже гражданами?

10. Сколько сделок с земельными участками зарегистрировано в РФ и в Иркутской области в 2000, 2005, 2010, 2014 гг.?

11. Перечислите варианты принудительного прекращения права собственности на земельный участок.

12. Известны ли Вам случаи реквизиции, конфискации земельных участков в РФ, начиная с 2001 года?

Задания и задачи

1. Тер-Иванов, работая егерем в охотохозяйственной организации, получил служебный надел для выращивания овощей, а также для сенокошения. Весной, после посадки картофеля, Тер-Иванов был уволен с работы по собственному желанию.

Кто имеет право на служебный надел? Как решается вопрос с наделом в сложившейся ситуации?

2. Гражданин Российской Федерации Тарасов владеет земельным участком на праве собственности площадью 30 соток, на котором выращивает овощи. Он решил 20 соток передать в аренду гражданину Китайской Народной Республики Ли Сы Цину. При каких условиях такая сделка будет правомерной? Составьте проект договора аренды и правовой алгоритм действий гр. Тарасова.

3. ООО «Зеленый Экспресс» взяло у гражданина И. часть земельного участка, расположенного в пос. Листвянка Иркутского района Иркутской области в аренду на 11 месяцев для размещения конюшни. Договор был составлен в простой письменной форме, расположение арендованной части участка было обозначено на листе миллиметровой бумаге в качестве приложения к договору. Является ли такой договор действительным?

4. Группа граждан Германии обратилась в мэрию г. Неймана Калининградской области с просьбой предоставить им земельные участки для строительства жилых домов и дач на землях, находящихся в ведении города. Решением администрации просьба была удовлетворена: земельные участки были предоставлены на условиях аренды. Такое решение не устроило заявителей, изъявивших желание стать собственниками земельных участков, и они обжаловали его в судебном порядке. Прокурор города также опротестовал решение администрации, считая, что под видом аренды фактически произошел возврат земли бывшим ее собственникам-иностранцам.

Подлежат ли удовлетворению иски граждан Германии и протест прокурора[36]?

5. В процессе приватизации государственного предприятия реорганизовано и созданы три акционерных общества: АО "Авангард", АО "Новатор", АО "Нева". Имущество, переданное указанным АО, расположено на земельном участке площадью 5 га. С территории имеется два выхода. Один -главный выход на улицу, который использовался для выезда автомашин и прохода сотрудников, на котором имеется оборудованное здание для охраны и шлагбаум. Второй выход являлся запасным, использовался только для проезда автотранспорта. АО "Авангард", АО "Новатор", АО "Нева" решили разделить территорию для последующего выкупа земельного участка. Имущество, переданное в собственность АО "Нева", расположено в центре территории таким образом, что с территории АО "Нева" не имеется свободного выхода на улицу, и возникла необходимость наложения обременения на земельные участки соседей. АО "Авангард" имеет свободный оборудованный выход на улицу. Каких либо обременений на земельном участке не было. В результате переоборудования расширены ворота, возведено здание для охраны и проходная. АО "Новатор" на своем земельном участке имело зону особого режима - охранную зону электрического кабеля. Выход на улицу с территории АО "Новатор" находился ближе к зданиям АО "Нева". Руководство АО "Нева" полагало, что, так как территории не разделена заборами, то сотрудниками АО "Нева" могут быть использованы оба выхода с территории. АО "Нева" требовало наложение обременении в виде свободного прохода и проезда на оба выезда с территории бывшего государственного предприятия. Однако, АО "Новатор", полагало, что нет необходимости обременять его участок, так как на нем уже имеются обременения, а территория АО "Авангард" не обременена сервитутами, поэтому для обеспечения равноправия необходимо наложить обременение на участок АО "Авангард".

Какие имеют права на земельный участок собственники недвижимости?

В каком порядке и на какой земельный участок возможно наложение сервитута или ограничения прав на земельный участок в данном случае? Обоснуйте свое мнение.

Оцените положения областного закона с точки зрения их соответствия федеральному законодательству.

Какие земельные участки могут быть объектом государственной собственности субъекта РФ?

6.Составьте организационно-правовой алгоритм приватизации земельного участка под жилым домом в сельском населенном пункте. Из документов имеется нотариально заверенный договор купли-продажи жилого дома от 7 августа 1995 г., зарегистрированный в бюро технической инвентаризации 25 августа 1995 г.

7. Составьте план действий гражданина с конечной целью получения свидетельства о праве собственности на дачный участок, если у него на руках имеется только книжка члена ДНТ «Березка».

8. Составьте схемы оптимизации налогообложения при сделках с земельными участками: продавец и покупатель – физические лица; кто-то из сторон – физическое лицо, кто-то – юридическое.

9. ООО «Город-сад» намеревается продать земельный участок из земель населенных пунктов площадью 7 га, который находится у него в собственности 2 года и три месяца, ООО «Ландшафтное проектирование». Рыночная стоимость участка 40 млн. руб. Балансовая стоимость имущества Покупателя – 120 млн. руб. Подготовьте перечень документов, необходимый для регистрации перехода права на земельный участок.

10. Гражданин РФ П. является единственным учредителем ООО «Азимут 76», которое имеет на праве собственности земельный участок площадью 10 га из земель особо охраняемых территорий и объектов, рекреационного назначения, разрешенное использование – для строительства и эксплуатации охотничьего хозяйства. Кроме земельного участка, на балансе ООО «Азимут 76» ничего не числится, уставный капитал 10 000 руб. Гражданин П. решил произвести отчуждение участка в пользу гражданина РФ Ж. путем продажи ему 100% уставного капитала ООО «Азимут 76». Законна ли такая схема, нарушит ли П. законодательство РФ этим планируемым деянием?

Нормативные правовые акты

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ЗК РФ): кодекс РФ // СЗ РФ. – 2001. - № 44. – Ст.4147.

«О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»: федеральный закон от 15 апреля 1998 г. // СЗ РФ. - 1998. - №16. - Ст.1801.

«Об утверждении административного регламента предоставления государственной услуги "Утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, находящегося в собственности Иркутской области, для предоставления на торгах"»: приказ Министерства имущественных отношений Иркутской области от 29 июня 2015 г. № 31/пр // Поисково-справочная система «КонсультантПлюс».

«Об утверждении административного регламента по предоставлению государственной услуги "Предварительное согласование предоставления земельного участка, находящегося в государственной собственности Иркутской области"»: приказ Министерства имущественных отношений иркутской области от 29 июня 2015 г. № 32/пр // Поисково-справочная система «КонсультантПлюс».

«Об утверждении административного регламента по предоставлению государственной услуги "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности Иркутской области, без торгов"»: приказ Министерства имущественных отношений Иркутской области от 29 июня 2015 г. № 33/пр // Поисково-справочная система «КонсультантПлюс».