Современное состояние ипотечного кредитования в РФ и проблемы его развития

Устойчивое развитие национальной экономики и поддержание стабильности социальной среды в долгосрочном периоде невозможны без создания достойных условий жизни населения страны. Фундаментальным элементом, формирующим качество жизни человека, является жилье. Обеспечение граждан жильем, отвечающим современным требованиям, – одно из приоритетных направлений государственной политики современной России, и его реализация требует создания эффективного ипотечного рынка.

Ипотечный рынок включает в себя две составляющие: рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и рынок ипотечных ценных бумаг, размещаемых с целью привлечения ресурсов в ипотечное кредитование. Ипотечный рынок реализует взаимодействие между рынком банковского кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком.

По прогнозам экспертов специализированного ипотечного банка DeltaCredit (это первый в России специализированный ипотечный коммерческий банк), по итогам текущего года объем ипотечного рынка составит 962 миллиарда рублей. В этом случае 2012 год станет рекордным за всю историю развития жилищного кредитования в России. Совокупный объем выдачи ипотеки в 2011 году составил 713 миллиардов рублей. За июль-сентябрь 2012 года в России было предоставлено ипотечных кредитов на сумму 243 миллиарда рублей, что на 25 процентов больше, чем за аналогичный период 2011 года. В общем объеме приобретенной недвижимости ипотечные сделки составили около 15 % на вторичном и 10 % на первичном рынке жилья.

По данным ЦБ, объем валютных ипотечных жилищных кредитов, выданных за первые пять месяцев текущего года, снизился на 23,5 процента до 4,7 миллиарда рублей.

Общий объем рублевых жилищных кредитов (в том числе ипотечных займов) в стране вырос по сравнению с аналогичных показателем 2011 года на 58,9 процента до 357,3 миллиарда рублей. Объем выданных в январе-мае валютных жилищных кредитов снизился на 20,4 процента (до 5,8 миллиарда рублей).

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным за январь-май, в рублях снизилась по сравнению с аналогичным показателем 2011 года на 0,3 процентного пункта и составила 12 процентов, а в валюте - на 0,3 процентного пункта до 9,6 процента.

В настоящее время жилищная проблема стоит перед 61% российских семей. Общая потребность населения России в жилье составляет примерно 1569,8 млн. квадратных метров. Низкие объемы жилищного строительства и высокий спрос делают жилье очень дорогим, а точнее сверхдорогим, к тому же система ипотечного жилищного кредитования еще не достаточно развита. Национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» призван создать все условия для разрешения этих и других накопившихся проблем.

Жилищная проблема сегодня, несомненно, одна из наиболее острых социальных, а в конечном итоге и экономических проблем. По экспертным оценкам, около 59% населения страны в той или иной мере нуждается в улучшении жилищных условий, а по данным Международной ассоциации ипотечных фондов, более 10% семей в России стоят в очереди на улучшение жилищных условий. По расчетам Госстроя РФ, приобрести трехкомнатную квартиру минимальной площади сегодня в состоянии 5% населения, однокомнатную - 15,6%.По различным оценкам, на руках у населения сосредоточено от 40 до 60 млрд. долл., часть из которых люди готовы вложить в ипотечные программы, а стоимость приватизированных квартир, которые могут быть вовлечены в оборот, составляет около 300 млрд. долл. Несмотря на это, сегодня по ипотечным схемам в стране приобретается не более 1,5-2% жилья.

Основными ориентирами правительства РФ в результате принятия предполагаемых мер по развитию рынка жилья в России к 2013 году должны стать:

· создание правовой базы рынка жилья;

· увеличение средней обеспеченности жильем до 21, 7 м² на человека

· увеличение годового объема ввода жилья до 70-80 млн. м²;

· увеличение доли населения, способного приобрести стандартную квартиру;

Обеспечение граждан жильем является важнейшей составной частью стратегии социально-экономического развития РФ. Речь идет о деятельности властей, направленной на решение жилищной проблемы. В настоящее время государство не может взять на себя обязательства предоставить бесплатное жилье всем, кто нуждается в улучшении жилищных условий. В связи с этим в нашей стране активно развивается апробированная на Западе система ипотечного кредитования, призванная помочь приобрести жилье гражданам, имеющим средние доходы.

В сложившейся ситуации дальнейшее развитие ипотечного кредитования в России может пойти по трем направлениям:

· продолжить развитие существующей банковской ипотеки, основанной на локальной банковской инициативе. Здесь источниками средств будут служить межбанковские займы на внутреннем и зарубежном рынках, а также выпущенные банками ипотечные облигации. Данная система представляется малоперспективной, учитывая нестабильность банковской системы, невысокие рейтинги российских банков и дешевые (по сравнению с отечественными) иностранные ресурсы. Собственные кредитные рейтинги банков будут присуждены и выпущенным ими ипотечным ценным бумагам, следовательно, эффективность и надежность этого финансового инструмента также будет невысокой. Кроме того, инфляция в России на сегодняшний день, только по официальным данным, -11%, на Западе - 2-3%. Соответственно, ресурсы в отечественных банках стоят дороже, чем в западных.

· ипотека на основе федеральных программ. Здесь происходит развитие в основном социальной ипотеки, направленной на поддержку малоимущих слоев населения. Этот путь приведет не столько к развитию полноценной ипотечной системы, основанной на рыночных принципах, сколько к системе социально ориентированных адресных безвозмездных субсидий, источником которых будут выступать ограниченные ресурсы бюджетов различного уровня.

· развитие целостной системы ипотечного кредитования, основанной на функционировании рынка ипотечного кредитования и органично связанного с ним рынка закладных. Возможными источниками ипотечных кредитов здесь могут служить средства институциональных инвесторов, привлеченных посредством выпуска ипотечных ценных бумаг. Данный путь развития требует разработки параметров и структуры ипотечного рынка, методов регулирования, однако является наиболее перспективным. Данный рынок ориентирован, во-первых, на наиболее экономически активное население, и, во-вторых, на использование наиболее эффективных рыночных принципов и инструментов. Создание подобной сложной системы и ее распространение на всю территорию Российской Федерации без соответствующего эксперимента невозможны. Учитывая специфические российские условия (масштабы страны, нестабильность политической и экономической ситуации, недостаточная развитость некоторых финансовых структур, несовершенство законодательства), формирование, эффективное функционирование и развитие системы ипотечного кредитования целесообразно изучить в ходе экономического эксперимента вначале на уровне отдельных регионов.

Подводя итоги, можно сделать вывод о том, что потенциал развития ипотечного рынка в России используется недостаточно эффективно. Но правительство предпринимает различные меры для того что бы это исправить, создавая программы доступного жилья и снижая ставки по ипотеке.