Основные термины и понятия. Договор аренды – это договор имущественного найма, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование за

Договор аренды – это договор имущественного найма, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование за определенную плату. При этом плоды, доходы, продукция, полученные арендатором, являются его собственностью.

Объектами договора аренды могут быть:

- земельные участки;

- здания, сооружения или их части;

- предприятия;

- оборудование;

- транспортные средства;

- другие потребляемые вещи.

Форма договора – письменная, если договор заключается на срок более года и если в нем участвует юридическое лицо. В договоре должна быть дана четкая характеристика имущества, сдаваемого в аренду. По общему правилу аренда недвижимости подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Срок договора определяется сторонами. Договор аренды может быть бессрочным, хотя для отдельных видов аренды закон требует определения срока либо сам устанавливает предельный срок, как, например, для проката.

Стороны в каждом конкретном случае вправе сами устанавливать не только срок, но и процедуру расторжения договора. Если же эта процедура не установлена, то действуют диспозитивные нормы ГК РФ (сторона-инициатор расторжения предупреждает контрагента за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца).

Арендодателем может быть собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником. Арендатором может быть любое физическое или юридическое лицо, а также государство.

Допускается передача в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (сервитутом, залогом, рентой и т.д.) ст. 613 ГК РФ. Изменение сторон договора также не является основанием для прекращения договора аренды (только если договор был заключен исходя из личных качеств арендатора, то в случае его смерти или реорганизации правопреемнику можно отказать, но это также зависит от соглашения сторон).

Улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, если произведены им самим (или за его счет), причем с согласия арендодателя. При этом они должны быть отделимы от самого имущества. Если отделить их нельзя, то арендатор может требовать возмещения стоимости улучшений. Улучшения не подлежат возмещению, если на них не было согласия арендодателя.

Аренда с последующим выкупом оформляется по правилам договора купли-продажи, хотя это наглядный пример смешанного договора (ст. 624 ГК РФ).

Для отдельных видов договора аренды действуют все эти правила, но с некоторыми поправками и ограничениями.

Виды договора аренды:

1) прокат

данный вид аренды регулируется как ГК РФ, так и законодательством о защите прав потребителей. Большинство норм, регулирующих прокат, императивны. Арендодателем может быть коммерческое юридическое лицо или предприниматель, имеющие лицензию. Арендатором является только физическое лицо, использующее это имущество для потребительских целей. Договор обязательно заключается в письменной форме и является публичным. Срок – только для одного года (причем отсутствует и преимущественное право арендатора на возобновление аренды);

2) аренда транспортных средств

- с экипажем: предоставляется транспортное средство во временное владение и пользование, а также услуги по управлению и технической эксплуатации;

- без экипажа: управление и техническая эксплуатация осуществляется арендатором, на котором лежит и ответственность за причиненный транспортным средством вред;

договор заключается в простой письменной форме. Не действуют правила о возобновлении договора, о заключении договора на неопределенный срок, а также о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок;

3) аренда зданий и сооружений

по данному договору права по владению и пользованию передаются как на целые здания (сооружения), так и на их части. Форма договора письменная. Государственная регистрация необходима только при заключении договора на срок более одного года. Арендатору передаются и права на часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью. Должен оформляться передаточный акт;

4) аренда предприятия

предприятие – это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Поэтому арендатору предоставляются: земельный участок, здания, сооружения, находящиеся в собственности предприятия; оборудование в его составе; оборотные средства; имущественные права предприятия (право пользования землей, водой и т.д.); исключительные права арендодателя (права на фирменный знак, символику и т.п.); права требования и долги предприятия. Обязательна государственная регистрация договора (ст. 658 ГК РФ). Оформляется передаточный акт;

5) финансовая аренда (лизинг)

этот вид аренды возможен лишь в предпринимательской деятельности. Регулируется ГК РФ и ФЗ ''О лизинге'' от 29.10.98г. № 164-ФЗ. Объект лизинга – как движимое, так и недвижимое имущество, т.е. любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и природных объектов, а также имущественных прав. Предмет договора – лизингодатель (арендодатель) обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем (арендатором) имущество у продавца и предоставить арендатору во временное владение и пользование для предпринимательских целей с последующим выкупом;

6) договор безвозмездного пользования (ссуды)

согласно данному договору одна сторона (ссудодатель) обязуется передать вещь другой стороне (ссудополучателю) в безвозмездное пользование, а последний обязуется вернуть ее в надлежащем состоянии. Здесь по аналогии закона могут применяться общие положения об аренде, если они не противоречат сути договора ссуды. Ссудодатель – собственник имущество или лицо, управомоченное на то собственником или законом. Ссудополучатель – любое лицо, не являющееся учредителем, руководителем, участником коммерческой организации, являющейся ссудополучателем (ст. 690 ГК РФ).