Возникновение и регистрация прав на землю

Комментируемая статья определяет круг оснований возникновения только тех прав на земельные участки, которые предусмотрены гл.3 и 4 ЗК: право собственности (гл.3), право постоянного (бессрочного) пользования (ст.20), право пожизненного наследуемого владения (ст.21), право аренды (ст.22), право ограниченного пользования чужим земельным участком - сервитут (ст.23), право безвозмездного срочного пользования (ст.24).

Право постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с п.1 ст.20 ЗК (см. комментарий к п.1 ст.20) возникает на основании административного акта (акта о предоставлении). Вместе с тем ГК в соответствии с п.2 и 3 ст.268 предусматривает в качестве основания возникновения этого права сделки.

Право пожизненного наследуемого владения в соответствии со ст.18 ЗК РСФСР возникало на основании административного акта (акта о предоставлении). ЗК в п.1 ст.21 не предусматривает возможности предоставления такого права после своего вступления в силу.

Право аренды земельного участка в соответствии со ст.606 ГК возникает на основании договора аренды.

Основания возникновения права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) являются различными в связи с введением ЗК новой разновидности сервитута - публичного сервитута. ГК устанавливает единственно возможную конструкцию права ограниченного пользования земельным участком, который назван п.1 ст.23 ЗК частным сервитутом, основания возникновения которого определяются в соответствии с гражданским законодательством. Пункт 3 ст.274 ГК предусматривает два основания возникновения сервитута: 1) соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка; 2) судебное решение об установлении и условиях сервитута - в случае недостижения указанными лицами соглашения.

Основаниями возникновения права безвозмездного срочного пользования могут быть как сделки, так и акт о предоставлении права безвозмездного срочного пользования земельным участком. В соответствии с пп.1 п.1 ст.24 ЗК "в безвозмездное срочное пользование могут передаваться земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности органами исполнительной власти или органами местного самоуправления". В соответствии с пп.2 п.1 ст.24 ЗК граждане и юридические лица, являющиеся собственниками земельных участков, могут предоставлять их в безвозмездное срочное пользование другим лицам на основании договора.

Необходимо еще раз отметить, что в п.1 комментируемой статьи речь идет только об основаниях возникновения прав, перечисленных в гл.3 и 4 ЗК. Однако указанные главы не содержат исчерпывающего перечня прав, которые могут возникать на земельные участки. В частности, в этих главах не перечислены такие права на земельные участки, как право залогодержателя (см. _ 3 гл.23 ГК; Закон об ипотеке) и доверительного управляющего на земельный участок (гл.53 ГК).

Из вышесказанного можно сделать вывод, что ЗК не содержит исчерпывающего перечня прав на земельные участки и сделок, на основании которых они возникают.

Кроме того, п.1 комментируемой статьи содержит требование государственной регистрации прав на земельные участки, предусмотренных гл.3 и 4 ЗК. Государственная регистрация регулируемого гл.3 ЗК права собственности (его возникновения, перехода и прекращения), а также перечисленных в гл.4 ЗК права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, права аренды и права ограниченного пользования земельным участком (сервитута) уже предусмотрена ГК (см. ст.131) и Законом о регистрации прав на недвижимость (см. п.1 ст.4, ст.26). Необходимость же государственной регистрации права безвозмездного срочного пользования до вступления в силу ЗК законодательством не предусматривалась. Она впервые введена п.1 комментируемой статьи. Такое нововведение представляется не вполне оправданным, если учитывать положения законодательства, определяющие критерии отнесения имущественных прав к правам, подлежащим государственной регистрации. В соответствии со ст.131 ГК и п.1 ст.4 Закона о регистрации прав на недвижимость государственной регистрации подлежат вещные права (их возникновение, переход и прекращение), а также ограничения (обременения) этих прав. Право же безвозмездного срочного пользования не относится ни к вещным правам (см. ст.216 ГК), ни к ограничениям (см. ст.699 ГК).