Понятие, признаки и элементы договора найма жилого помещения

- договор, по которому "одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем" (ч. 1 ст. 671 ГК РФ). Юридическим лицам жилое помещение для проживания граждан может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилье предоставляется гражданам по договору социального найма жилого помещения. В ст. 3 Закона «Об основах федеральной жилищной политики» прописаны обязанности органов государственной власти и местного самоуправления по обеспечению права граждан на жилище. Органы государственной власти и местного самоуправления обеспечивают:

1) Порядок учета жилищного фонда, распределение и предоставление гражданам жилых помещений по договорам найма, аренды, а также их продажи в государственном, муниципальном и общественном жилищных фондах;

2) Доступность для населения условий найма жилых помещений в пределах социальной нормы площади жилья, а также возможность кредитной поддержки граждан и предоставления налоговых льгот при строительстве, приобретении и аренде жилья…

В федеральном жилищном законодательстве не дается четкого понятия жилья. Под термином жилище (жилье) понимается особое сооружение или помещение предназначенное для проживания людей: жилые дома, квартиры, комнаты вместе с соответствующей вспомогательной площадью (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т.п.), а также различного рода другими объектами жилого дома (лифт и лифтовое хозяйство, иное инженерное оборудование). В основах жилищной политики указано: под жилищем, жилым помещением понимается жилой дом, квартира, комната, иные объекты жилищного фонда, предназначенные и пригодные для постоянного проживания или временного пребывания граждан. Согласно ст. 40 ЖК РСФСР и ст. 673 ГК РФ жилое помещение как объект жилищных отношений должно отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, быть пригодным для проживания граждан. Причем жилое помещение, объектом которого является договор социального найма, должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится.

Исходя из того, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Кроме того, жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания других граждан на основании договора (п. 2 ст. 288 ГК).

Статья 20 ГК устанавливает, что местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов. Из смысла ст. 2 Закона Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации следует, что под лицами проживающими по месту жительства, понимаются граждане, которые на законном основании являются собственниками жилых помещений либо их нанимателями (поднанимателями), а также постоянно или преимущественно проживающие в жилых помещениях на других основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и другие строения, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством. Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит государственной регистрации (2.1. ст. снов федеральной жилищной политики).