ВОПРОС 19. Аренда зданий и сооружений

1. По договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется предос­тавить арендатору здание или сооружение за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную договором арендную плату.

2. Закон ограничивает аренду жилых помещений:• юридические лица вправе арендовать жилые помещения только в целях проживания в них граждан; граждане могут получить жилое помещение во временное владение и пользование только путем заключения договора найма жилого помещения.

До заключения договора аренды здания или сооружения арендодатель обязан информировать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Договор аренды здания или сооружения заключается в простои письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Если срок действия договора больше одного года, то обязательна государственная регистрация договора.

Передача арендованного имущества осуществляется путем составления передаточного акта или иного акта о передаче. Отказ стороны от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора и влечет соответствующие последствия. Возврат арендованного имущества осуществляется путем составления передаточного акта.

3. Арендатор здания или сооружения получает право пользования частью земельного участка, на которой находится объект аренды и которая необходима для нормального пользования им.

Арендатор не вправе производить никаких капитальных преобразований, затрагивающих несущие конструкции, перепланировку арендованного здания или сооружения без согласия арендодателя.

Иные права и обязанности сторон аналогичны обычным правам и обязанностям сторон по договору аренды

ВОПРОС 20. Договор финансовой аренды (лизинг)

1.По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность выбранное арендатором имущество и предоставить ему это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

2. Обычно лизинговые отношения касаются трех лиц: продавца имущества, его приобретателя - арендодателя и арендатора, которые связаны друг с другом двумя разными договорами: купли-продажи и лизинга.

В договоре купли-продажи указывается, что имущество приобретается с целью сдачи его в аренду.

В случае просрочки передачи имущества по вине арендодателя арендатор вправе потребовать расторжения договора лизинга.

Договором лизинга может быть предусмотрено, что по окончании срока аренды имущество переходит в собственность арендатора.

3. В случае ненадлежащего исполнения продавцом имущества договора купли-продажи (нарушения условий о качестве, комплектности и т. п.) арендатор наделяется правами и обязанностями, как если бы он был покупателем. Однако расторгнуть договор он вправе только с согласия арендодателя.

Если иное не предусмотрено договором лизинга, то арендодатель не несет перед арендатором ответственности за ненадлежащее исполнение продавцом имущества договора купли-продажи, за исключением случаев, когда по условиям договора лизинга продавца выбирал арендодатель. В последнем случае арендодатель несет солидарную с продавцом имущества ответственность за ненадлежащее исполнение договора купли- продажи.

ВОПРОС 21 Договор безвозмездного пользования (договор ссуды)– соглашение, когда одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договор безвозмездного пользования является: 1) консенсуальным – договор считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям; 2) безвозмездным; 3) взаимным.

Предмет договора– любое имущество, как движимое, так и недвижимое, но оно должно быть обособленным и не терять своих натуральных свойств в процессе использования, т. е. быть непотребляемой вещью.

Стороны договора– ссудодатель и ссудополучатель. На той и другой стороне может выступать любой участник гражданского оборота.

Форма договора: а) устная (при незначительности сделки на сумму менее 10 МРОТ); б) письменная (если предмет договора – недвижимость, то с обязательной государственной регистрацией).

Риск случайной гибели или случайного повреждения полученной в безвозмездное пользование вещи лежит на ссудополучателе: 1) если вещь погибла или была испорчена в связи с тем, что он использовал ее не в соответствии с договором безвозмездного пользования или назначением вещи либо передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя; 2) если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь.

Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда ссудополучатель: а) использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи; б) не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию; в) существенно ухудшает состояние вещи; г) без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу.

Ссудополучатель вправе требовать до срочного расторжения договора безвозмездного пользования: а) при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование вещи невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора; б) если вещь в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования; в) если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемую вещь; г) при неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы и обязан за плату устранять и те недостатки, за которые он ответственности не несет.

ВОПРОС 22. Общие положения о договоре подряда

1. По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Договор подряда является консенсуальным, двусторонним и возмезд-ным.

2. Кроме собственно договора подряда выделяются некоторые специальные виды договора подряда, на которые общие положения о договоре подряда распространяются, если это не противоречит специальным нормам об этом договоре:

• бытовой подряд;• строительный подряд;• подряд на производство проектных и изыскательских работ;• подрядные работы для государственных нужд.

3. Основные условия договора подряда:• работа выполняется из материала подрядчика, его силами и средствами, если иное не предусмотрено договором;• способы и методы выполнения задания определяются подрядчиком;• риск случайной гибели материалов и иного используемого имущества несет предоставившая их сторона, если иное не установлено законом или договором;• риск случайной гибели результата работы до ее приемки заказчиком несет подрядчик; существенные условия договора подряда - сроки начала и окончания работ. Если эти сроки не согласованы, то договор считается незаключенным. Именно нарушение этих условий договора рассматривается как просрочка и влечет соответствующие последствия. Стороны могут установить и промежуточные сроки выполнения работ, а также установить меры ответственности за их нарушение;• если в договоре подряда не определена цена работ, то договор считается заключенным, а оплата производится по цене, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные работы. Цена работ состоит из:

а) компенсации издержек подрядчика;

б) вознаграждения подрядчика.

При производстве сложных работ цена обычно определяется сметой Смета может быть:

а) твердой, когда ее изменение допускается только в случае существенного возрастания стоимости материалов и оборудования, предоставляемых подрядчиком или оказываемых ему третьими лицами услуг либо иного имущественного изменения обстоятельств, за которые стороны не отвечают (ст. 451 ГК «Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств»);

б) приблизительной, возможность изменения которой заложена в самом договоре, например: в случае возникновения необходимости проведения дополнительных работ и соответственного повышения цены работ. В этом случае подрядчик сообщает об указанной необходимости заказчику, а заказчик либо соглашается с изменением сметы, либо расторгает договор и оплачивает подрядчику уже произведенную часть работ. Если же подрядчик произвел дополнительные работы без уведомления заказчика, то заказчик вправе при приемке результата работы оплатить его по ранее согласованной цене;

• в случае получения подрядчиком в ходе работ экономии без ухудшения качества работ заказчик обязан оплатить результат работ по установленной в договоре цене. Договором может быть предусмотрено распределение полученной экономии между подрядчиком и заказчиком;

• неблагоприятные последствия просрочки передачи или приемки результата работ несет просрочившая сторона;

• риск случайной невозможности достижения результата работ несет подрядчик, так как именно он определяет методы и способы выполнения работ, если в договоре не предусмотрено иное;

• качество работ должно соответствовать условиям договора, а при их отсутствии - обычно предъявляемым к таким работам требованиям.

4. Возможно участие в договоре подряда нескольких лиц как на стороне подрядчика, так и на стороне заказчика. В этом случае они являются солидарными должниками (кредиторами):• при неделимости предмета обязательства;• при выполнении работ в связи с осуществлением предпринимательской деятельности;• в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Подрядчик вправе привлекать к выполнению работ по договору подряда третье лицо без согласия заказчика, если иное не установлено законом или договором. В этом случае заказчик заключает договор подряда с генеральным подрядчиком, а последний - договор подряда с субподрядчиком.

Генеральный подрядчик одновременно выступает как подрядчик по договору генерального подряда и как заказчик по договору субподряда. Генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за действия субподрядчика, а перед субподрядчиком - ответственность за действия заказчика. Непосредственное предъявление требований заказчиком субподрядчику и наоборот, минуя генерального подрядчика, возможно, только если это предусмотрено в законе или в договоре (точнее, в обоих договорах: генерального подряда и субподряда).

5. Подрядчик обязан:v/ принять все необходимые меры по обеспечению сохранности имущества, полученного от заказчика;• использовать материалы экономно. В случае использования материалов заказчика по окончании работ дать отчет об их использовании и возвратить остаток материалов заказчику (либо по соглашению сторон уменьшить цену работ);• своевременно приступить к работе и сдать в установленный срок готовый результат заказчику;• соблюдать требования и качество работы;• немедленно предупредить заказчика и приостановить выполнение работ до его решения в следующих случаях:

а) при обнаружении непригодности для выполнения работ материалов, оборудования или технической документации, предоставленной заказчиком;

б) при возможных неблагоприятных для заказчика последствий при Указанных им способах выполнения работ;

в) при иных обстоятельствах, не зависящих от подрядчика и влияющих на качество или сроки выполнения работ.

При невыполнении указанной обязанности по уведомлению заказчика Подрядчик лишается права ссылаться на эти обстоятельства при сдаче результата работ;• передать заказчику информацию, касающуюся эксплуатации предмета договора;•^ подрядчик отвечает за качество предоставленных им материалов. Подрядчик вправе:«/ не приступать к выполнению работ либо приостановить их выполнение в случае нарушения заказчиком условий договора;^ требовать возмещения убытков, вызванных неоказанием заказчиком содействия в выполнении работ, если такое содействие предусмотрено Договором;• при уклонении заказчика от приемки работ по истечении одного месяца и после двукратного предупреждения продать результат работы, а выручку, за вычетом причитающихся ему платежей, внести на имя заказчика в депозит нотариуса или суда;• удерживать результат работ и иное оставшееся у него имущество заказчика при нарушении последним условии договора.

Заказчик обязав:• уплатить подрядчику обусловленную цену работы после окончательной сдачи работы, если она выполнена надлежащим образом, если договором не предусмотрен иной порядок оплаты (например, полная или частичная предварительная оплата);• оказывать подрядчику обусловленное договором содействие в выполнении работ (подсоединение к сетям электро- и газоснабжения, обеспечение водой, жильем и пр.);• заказчик несет ответственность за качество предоставленных им материалов и оборудования;• осмотреть и принять результат работы в соответствии с условиями договора, а при обнаружении недостатков - немедленно заявить об этом подрядчику;• известить подрядчика в разумный срок об обнаруженных после приемки скрытых недостатках.

Заказчик вправе:• в любое время проверять ход выполнения и качество работ, не вмешиваясь в деятельность подрядчика;• отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения вызванных этим убытков, если подрядчик явно не успевает закончить работу в срок;• в любое время до сдачи результата работ отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику за уже выполненную работу и возместив убытки от расторжения договора в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и выплаченной за уже выполненную работу суммой;• при очевидной недоброкачественности работы установить подрядчику разумный срок для устранения допущенных недостатков. При неисполнении этого отказаться от исполнения договора либо поручить другому лицу исправление недостатков за счет подрядчика и потребовать возмещения вызванных этим убытков;• в случае неисполнения подрядчиком условий договора о качестве работы заказчик вправе потребовать:а) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

б) соразмерного уменьшения цены;в) возмещения собственных расходов на устранение недостатков (если договором предусмотрено право заказчика на их устранение).Если недостатки существенны и неустранимы или не устранены в согласованный срок либо появляются вновь после их устранения, то заказчик вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения причиненных этим убытков.

Требования могут быть предъявлены заказчиком в течение двух лет со дня передачи работы, если иное не установлено законом, договором или обычаями делового оборота. Срок исковой давности по требованиям к качеству -один год, а по требованиям к качеству зданий и сооружений - три года;

• договором подряда может быть установлен гарантийный срок на результат работы, в течение которого заказчик вправе требовать безотказной службы предмета договора и заявлять требования, связанные с его качеством.